Precontract: Ce trebuie să conțină, cum arată și ce se întâmplă dacă nu e respectat

Precontractul sau "contractul provizoriu" reprezintă o promisiune că se va încheia, în viitorul mai mult sau mai puțin îndepărtat, un act juridic prin care fie vindem sau cumpărăm un lucru, fie donăm sau acceptăm să primim ceva ș.a.m.d. Acesta este un fel de a ne lua cât mai în serios angajamentul că vom face un contract, că ne-am înțeles să semnăm cu cineva anume, că ne-am stabilit un anumit preț sau că vindem fix o anumită cantitate de lucruri, de un anumit fel și tot așa.

Reglementarea generală a acestui tip de act se află în Codul civil, la prevederile referitoare la promisiunea de a contracta. "Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea", aflăm din actul normativ. În nici măcar o situație de act juridic nu vorbim însă de obligația de a încheia un precontract. Așadar, el este o opțiune pentru părți.

În general, spunem că părțile unui precontract se cheamă beneficiar și promitent. Unul e cel care promite ceva, iar celălalt e cel care beneficiază de pe urma promisiunii. În realitate, în funcție de contract (vânzare, donație, împrumut etc.), denumirile acestora sunt specifice.

Practic, în această promisiune, părțile trec toate elementele esențiale ale contractului care urmează să fie încheiat. Evident, acestea diferă de la un tip de contract la altul. Spre exemplu, un element pe care trebuie să-l aibă un contract de vânzare nu este obligatoriu și într-un alt tip de contract, motiv pentru care și precontractul pe care-l facem în fiecare caz în parte trebuie să conțină sau nu acel element.

Înainte de toate, e necesar să spunem că există o deosebire netă între un precontract și o promisiune prin care X și Y se obligă să negocieze ceva. "Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii ori modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta", ne indică și Codul.

Pe scurt, promisiunea de a negocia ceva nu arată intenția fermă a părților de a încheia un act. La negociere, deși e obligatoriu să existe bună-credință din partea tuturor celor implicați, dacă una dintre părți se retrage din discuție și nu mai vrea să încheie niciun act, atunci nu poate fi trasă la răspundere decât dacă se demonstrează că a acționat cu rea intenție.

Mai exact, negociatorul rău-intenționat nu poate fi forțat de nimeni, nici măcar de o instanță de judecată, să încheie actul cu privire la care a negociat. Pe când în cazul precontractelor, așa cum vom vedea în continuare, lucrurile stau tocmai invers.

Ce trebuie să conțină un precontract și cum arată?

Codul civil stabilește că e necesar ca într-un precontract să se regăsească toate acele clauze din contractul promis. Este fără îndoială faptul că cele mai multe precontracte se fac pentru înstrăinarea unui bun, fie el mobil sau imobil. Motiv pentru care, vom analiza, pe scurt, care sunt elementele esențiale dintr-un precontract de vânzare-cumpărare.

Vânzarea e valabilă dacă există consimțământul vânzătorului și al cumpărătorului, dacă se știe cât mai clar ce se vinde (și dacă e legal), dacă se stabilește un preț sau măcar dacă se stabilesc modalitățile în care se va determina prețul. De altfel, dacă nu există preț plătit, atunci nu mai vorbim de vânzare.

Practic, un precontract de vânzare trebuie să conțină obligatoriu, în scris, măcar următoarele lucruri: datele de identificare ale cumpărătorului și ale vânzătorului, descrierea lucrului care se vinde (nu putem să spunem că se vinde o mașină, ci trebuie să stabilim și care este ea), prețul, avansul din preț și când anume se va încheia contractul, data la care s-a făcut precontractul, semnăturile părților. Desigur, putem completa cu diverse alte lucruri pe care le considerăm relevante, dar în lipsa acestor elemente e greu de imaginat că precontractul va produce efecte juridice, așa cum scrie în Codul civil.

Cât despre forma unui precontract de vânzare, Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) a stabilit recent că nu e necesar să fie autentică atunci când se vând bunuri imobile. Așadar, poate să fie un simplu înscris pe care-l fac cel care vinde și cel care vrea să cumpere (mai multe despre înscrisurile de mână puteți afla de aici).

În afară de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, putem avea de-a face și cu o promisiune unilaterală de vânzare (pe care o face doar vânzătorul), dar și cu o promisiune unilaterală de cumpărare (pe care o face doar cel care se obligă să cumpere). Elementele din fiecare astfel de promisiune trebuie să fie aceleași ca mai sus, numai că vin doar din partea uneia dintre părți, iar nu din partea amândurora.

Desigur, deși precontractele se fac cel mai des pentru vânzări de bunuri, Codul civil ne oferă și alte exemple, în cazul altor tipuri de contracte. E posibil, de pildă, și să facem un precontract de donație. Și aici trebuie să specificăm în precontract cine cui donează, ce anume se dăruiește, când se va încheia donația, data promisiunii, iar actul trebuie să fie semnat, altfel nu se poate considera că cel care a promis că donează chiar și-a dat consimțământul pentru asta.

În cazul promisiunii de donație însă, nu se admite ca ea să nu fie făcută la notar. Aici, Codul civil stabilește clar că e necesară forma autentică, altfel promisiunea nu e valabilă sub niciun fel. "Sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice", scrie în Cod.

În general, când vorbim de forma unui precontract, putem să spunem fără de greșeală că poate să fie și un înscris sub semnătură privată. ICCJ ne-a lămurit că pentru vânzarea de imobile nu e necesară forma autentică a precontractului, iar donația este, fără doar și poate, o excepție neechivocă din Codul civil.

Ce se întâmplă dacă o parte își retrage angajamentul

După cum spuneam, diferența esențială dintre o parte care semnează un precontract și cel care doar negociază este că primul își ia un angajament ferm că va semna un act mai târziu. Dacă vreți, la precontract doar se amână momentul în care actul definitiv se semnează și produce efecte juridice. Uneori, se amână pentru că cel care vrea să cumpere nu are suficienți bani, așteaptă să vadă cum decurg unele lucrări, așteaptă să se construiască bunul ș.a.m.d.

Cel care-și retrage angajamentul din precontract o face clar cu rea-voință. Atunci când ambele părți se răzgândesc nu constituie o problemă (exceptând situația în care la mijloc se află un avans și cel care l-a primit nu mai vrea să-l dea înapoi). Problema este în situația în care celălalt rămâne cu o promisiune care nu se mai vrea a fi îndeplinită și asta poate însemna prejudicii pentru acesta.

"În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese", aflăm din Codul civil. Prevederea este general valabilă și presupune că cel care a rămas pe dinafară poate cere de la cel care nu mai vrea să încheie contractul anumite despăgubiri. Firește, asta presupune să se adreseze unei instanțe de judecată.

"De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite", se mai precizează în Cod.

Instanța căreia i se cere acest lucru va căuta să găsească în precontractul respectiv acele elemente obligatorii despre care vorbeam mai sus. De pildă, dacă nu se precizează exact care e prețul sau când se vinde efectiv, cum ar putea instanța să recunoască vânzarea ca valabilă și să-l oblige pe cel care nu mai vrea să vândă sau pe cel care nu mai vrea să cumpere să-și țină promisiunea?

"Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite", aflăm din Codul civil în materia vânzărilor.

La donație, în schimb, lucrurile nu stau chiar așa. "În caz de neexecutare din partea promitentului, promisiunea de donație nu conferă beneficiarului decât dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile pe care le-a făcut și avantajele pe care le-a acordat terților în considerarea promisiunii", scrie în Cod. Ca să nu mai spunem că, în cazul donației, promisiunea poate fi revocată în unele cazuri, or acest lucru nu e posibil la vânzare.