Revin cu intrebarea:
de ce executorul a emis somatiile pe numele fiecarui locatar? Asa prevede legea? Toti trebuie sa raspunda solidar?
Am cerut unui vecin sa-mi arate ce a primit. I se solicita (in baza a numeroase hot[rari, decizii, legi.... etc) sa mearga, in termen de maxim 15 zile, la executorul XXXXX,pentru a plati contravaloarea cheltuielilor de judecata pana la concurenta sumei de 5600 lei, fara a se specifica cat are fiecare de platit. Toti sunt debusolati....
Buna ziua,
Am castigat un proces deschis de mine in sept.2009 cu asociatia de proprietari, pentru recuperarea unor sume care mi s-au incasat ilegal. Prima sentinta, favorabila mie, a fost fara cheltuieli de judecata, pentru ca nu am avut avocat (m-am reprezentat singura). Problemele au aparut cand presedintele si administratorul nu au vrut sa accepte sentinta si au facut recurs la Judecatorie, dupa care au facut recurs la Tribunal, dupa care la Curtea de Apel. Toate sentintele erau in favoarea mea, dar ei nu vroiau sa accepte faptul ca au gresit. Cand au inceput recursurile, mi-am luat avocat, pentru ca deja problema ma depasea. Dupa ce s-au epuizat toate caile de atac, tot nu au vrut sa plateasca (la ora aceea, cheltuielile de judecata erau de 4.000 lei). Am luat legatura cu un executor, care a vrut sa execute sumele din contul asociatiei (cu cheltuielile de executare silita aferente), dar administratorul a apucat sa scoata toti banii (fond rulment plus fond reparatii cam 15.000 lei sunt tinuti in casa). Atunci, executorul a ales varianta popririi, (binenteles, pe alti bani).
Ieri, fiecare locatar a primit cate o somatie, ca in termen de 15 zile sa se prezinte la executor, sa-si achite cheltuielile, pana la concurenta sumei totale care mi se cuvine (din care cheltuieli de judecata 5600 lei).
Scandal mare in bloc! Unii nici nu stiau ca asociatia este in proces. Nimeni nu si-a dat acordul pentru efectuarea apelurilor, care au generat cheltuieli de judecata.
Problema este ca nimeni nu mai vrea sa plateasca nici un ban!
Daca executorul nu va strange banii asa, ce alta cale mai este?
Oricum, oamenii nu au nici o vina.
Nu se putea pune poprire doar pe administrator si presedinte, care au generat de fapt aceste cheltuieli, fara acordul locatarilor?
Orice modificare a instalatiilor comune se poate face doar pe baza unui proiect avizat de un verificator de proiecte atestat pe specialitatea instalatii. Deci:
- hotarati de comun acord in AG aceasta problema (pentru ca au fost oameni care s-au intors la termoficare, iar cei care au taiat tevile fara nici o aprobare din partea celui care s-a rebransat au fost buni de plata pentru reinstalarea lor)
- faceti lucrarile cu specialisti, pe baza de proiect , pentru ca in cazul unor lucrari prost executate, (prin care cel de la parter este lasat fara aerisire pe instalatie, sau nu i se mai face ca lumea circulatia agentului termic) din nou, cei ce au executat lucrarea sunt buni de plata
Asta din punct de vedere tehnic! Pentru ca in contabilitate e mai greu de realizat.....
Orice lucrare la partile comune (coloanele sunt p[rti comune conform normelor de aplicare a L230/2007) se imparte pe cota parte indiviza la toti locatarii (conform 230/2007) .Ori, de cele mai multe ori, cand de o lucrare beneficiaza doar o parte din locatari (cei de pe o coloana) se isca discutii, iar cei de pe celelalte coloane nu vor sa plateasca.....
Daca faceti lucrarea, nu uitati sa o inscrieti si in cartea constructiei!
Depinde cum era formulata hotararea de anul trecut. Daca suna ceva de genul "se aproba decontarea lucrarilor xxxx in baza documentelor justificative prezentate", nimeni nu este in culpa. Nu s-a putut pune in aplicare pentru ca nu au fost prezentate documentele.
La data respectiva se stia ca nu exista toate documentele?
Chiar si o formulare de genul "se aproba decontarea lucrarilor" poate sta in picioare, comitetul executiv putand sa pretinda ca asteapta in continuare depunerea documentelor justificative legale (facturi, chitante, etc).
Altfel sta treaba daca la data adoptarii hotararii se stia (sau chiar daca s-a consemnat in PV al AG) ca acele documente legale nu exista......
Cititi Legea 230/2007, art.26
In conformitate cu Legea 50/1991 ART. 11
(1) Se pot executa fara autorizatie de construire urmatoarele lucrari care nu modifica structura de rezistenta si/sau aspectul arhitectural al constructiilor:
h) lucrari de reparatii, inlocuiri ori reabilitari fara modificarea calitatii si formei arhitecturale a elementelor de fatada, daca aceste lucrari nu se executa la constructiile prevazute la art. 3 alin. (1) lit. b), astfel:
1. finisaje interioare si exterioare - tencuieli, placaje, altele asemenea;
2. trotuare, ziduri de sprijin ori scari de acces;
3. lucrari de reabilitare energetica a anvelopei si/sau a acoperisului - daca nu se schimba sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasa/sarpanta - la cladiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri, care nu sunt monumente istorice clasate sau in curs de clasare, respectiv situate in afara zonelor de protectie a monumentelor si/sau a zonelor construite protejate stabilite potrivit legii
Deci, daca locuiti intr-un bloc ce are mai mult de trei etaje, DA, aveti nevoie de autorizatie de constructie. In prima faza se solicita certificatul de urbanism, care se obtine relativ usor. Dupa asta, se depun toate avizele solicitate prin CU, plus proiectul tehnic cu detalii de executie. De aici devine interesant, pentru ca , daca nu toti proprietarii vor aceasta reabilitare, exista sanse foarte mari sa nu se aprobe. (Poate cu un proiectant foarte bun, care stie cum sa transforme aspectele inestetice ale unui bloc rabilitat ca o tabla de sah in detalii arhitecturale interesante......)
Toate demersurile se fac de catre Asociatia de Proprietari si nu individual pe apartamente ! (Anvelopa este proprietate comuna a Asociatiei)
Cei care au realizat reabilitarea acum trei ani, au obtinut acordul As. de Proprietari la vremea respectiva? Au izolat doar strict partile din dreptul apartamantelor sau si partile comune (casa scarii, parti din atic, din postament, etc)? Au proiect si autorizatie de construire pentru partile izolate? Nu prea cred..... Daca nu exista acceptul As. de Proprietari, nu va fie frica, nu va actioneaza nimeni in instanta , pentru ca toti acestia sunt in culpa.
Propunerea lui adriantot este cea mai buna in tot acest haloimas, se poate face oarecum ordine. Dar ATENTIE: tot acest algoritm de calcul, precum si starea fatadei (care sunt partile izolate si care nu - pozitionarea lor si dimensiunile in mp) trebuie riguros descrise in procesul verbal al AG prin care se hotareste inceperea lucrarilor, aprobat de toata lumea, pentru a nu exista discutii ulterioare. Nimic nu trebuie sa fie netransparent, altfel, cand e vorba de bani multi, ca in cazul reabilitarilor, oamenii sar imediat in sus. Trebuie sa li se explice foarte clar algoritmul, sa inteleaga.
Si in plus, e nevoie de putina autoritate. Cand oamenii simt indoiala in glasul administratorului, cand nu simt siguranta din spatele unei fraze gen "asa este legea si o respectam" , incep discutiile.....
In conformitate cu Legea 158/11.07.2011 una din modificarile aduse OUG 18/2009 privind cresterea performantei energetice a blocurilor de locuint, este introducerea unui nou articol:
"ART. 27^1
Proprietarii apartamentelor din blocurile de locuinte si ai imobilelor care au executat lucrari de interventie pe cheltuiala proprie beneficiaza, in conditiile legii, de scutire de la plata impozitului aferent locuintei pe o perioada de minimum 7 ani, pe baza auditului energetic prin care se certifica realizarea recomandarilor propuse de catre auditorul energetic pentru cladiri"
La Cluj nu functioneaza deocamdata, se asteapta normele de aplicare si/sau votarea unei hotarari de CL (nu am inteles prea bine)
Oricum, pentru a beneficia de scutirea de impozit, mai mult ca sigur va trebui sa dovediti sumele achitate pentru reabilitare (facturi, chitante) si, asa cum zice legea, probabil un certificat energetic, eliberat in baza unui audit energetic efectuat de un auditor energetic. Lista auditorilor energetici o gasiti aici: [ link extern ] .
Deci, de urmarit hotararile de consiliu local si de vazut ce documente se vor solicita la dosar pentru a obtine scutirea de impozit.
Problema este ca ani de zile au mers asa, cu imparteala la mica intelegere, iar acum nu vor sa priceapa faptul ca legea e alta. Mi s-a aruncat in fata ca unii stau de 30 de ani in acest bloc, iar eu care am venit doar de 6 ani, m-am gasit desteapta sa le stric buna convietuire, ca de fapt sunt ultima venita si nu am nici un drept. Nu pot sa obtin o Hotarare a Adunarii Generale, pentru ca nimeni nu o semneaza in forma in care pun eu problema.
In cazul recalcularii anveloparii pe cote indivize, scad cheltuielile doar la 8 apartamente din bloc (cei de pe capete). La restul proprietarilor cresc, deci ei nu vor accepta in ruptul capului sa modifice hotararea din septembrie. Probabil ca va trebui sa astept sentinta actiunii depuse in justitie.
Pe de alta parte, Primaria a somat reprezentantii asociatiei sa intre in legalitate, in caz contrar vor suporta "actiunile coercitive prevazute de lege". Pai presedinte nu avem, vicepresedinte sunt eu.
Diseara este programata Adunarea generala.M-am gandit sa accept eu sa fiu presedinte daca nimeni nu vrea, dupa care demit administratorul, angajez unul competent, refac toate calculele si dupa aceea astept sa mi se sparga geamurile sau sa mi se taie cauciucurile.
Apropo, un presedinte poate demite administratorul fara acordul comitetului executiv?
Si inca ceva...Daca statutul si acordul de asociere au fost facute acum vreo 15 ani pe vremea cand era altfel legislatia, nu ar trebui sa fie obligatoriu actualizat? Pentru ca acum, apar prevederi care sunt contrare legii (de exemplu penalitati 0,5% sau cheltuieli cu administratorul si femeia de servici impartite la nr. persoane sau multe altele). De asemenea, in acordul de asociere apar ca membrii persoane care nu mai locuiesc de mult in bloc, iar cele care s-au mutat ulterior in bloc nu figureaza. Eu tin minte ca am facut o cerere sa devin membru al asociatiei atunci cand m-am mutat si am achitat fondul de rulment, dar se pare ca nu s-a operat nimic in acordul de asociere, nu figurez ca membru.
Deci, in situatia asta, revin cu intrebarea: cum pot regla sumele platite deja pentru anvelopare, cu sumele care mai trebuie platite pentru a finaliza aceasta actiune, astfel incat ele sa fie corect impartite pe cote indivize ?
Dupa ce am masurat tot blocul in ianuarie cu constructorul, am gandit un tabel in excel, care contine toate apartamentele (50), cotele indivize ale lor, suma totala pe bloc (toata suprafata!!!, fara a scadea nici o bucatica), care se imparte pe apartamente in functie de cote. Dupa aceea, la fiecare apartament se scade suma care a platit-o deja, ramanand dferenta de plata pentru a finaliza tot blocul. De aici incepe distractia.
Unii si-au izolat peretii din balcoane in anii trecuti, nu mai vor sa plateasca pentru acele portiuni, deci se scade acea suprafata inmultita cu 64 lei/mp (cu atat lucreaza constructorul conform contract) dar se adauga obligatoriu contravaloarea tencuielii decorative (pentru a pastra culoarea unitara pe tot blocul).
Un apartament doreste izolarea doar pe latura unde sunt dormitoarele, restul nu, pentru ca nu au bani - se aplica aceeasi regula. (desi ar putea fi obligati, prin instanta, sa se supuna hotaririi majoritatii...:))
Un apartament nu vrea sa izoleze deloc, pentru ca nu are bani (o doamna in varsta, cu pensie foarte mica). In cazul acesta, daca aplic regula de mai sus (din cat i-ar reveni conf cotei scad suprafata exterioara a ei, rezulta ca tot mai are de plata aproximativ 300 lei, ceea ce mi se pare corect, pentru ca blocul are si spatii comune, pe care dansa le utilizeaza. Cu toate acestea, dansa nu vrea sa plateasca nimic, pentru ca zice ca ea nu izoleaza nimic!
Deci, e corect rationamentul, sau aveti o propunere mai corecta?
Aveti la Documentatie specifica asociatiei de proprietari - topic in fruntea sectiunii noastre, un model de situatie a soldurilor. I-o puteti face chiar Dv., pentru verificare si sa constatati care e situatia financiara de la acest moment a asociatiei.
Cunosc modelul din 1969/2007. Administratorul, dupa ce primaria l-a somat, a hotarat cu greu sa intocmeasca acest document. Vineri 26 februarie mi l-a prezentat spre semnare. Normal, inainte de a semna, am dorit sa verific acest document.
Sold registru de casa era cel din 31 decembrie 2009 - s-a putut verifica.
Sold banci era o suma, rotunda (2400 lei). Am solicitat extrasul de cont la 31 decembrie, nu exista, iar pe extrasul de vineri era o suma mai mare. Mi s-a raspuns ca 2400 este suma depusa in fondul de rulment, restul inseamna dobanzi , care nu se cuprind in aceasta situatie. Am intrebat logic: de ce ? Raspuns:pai banii aia sunt inca in banca, nu i-am scos aici in casa#-o Pai da nu este un venit al nostru? sunt in banca, dar sunt in contul nostru, ne apartin.. Raspuns categoric: NU!
Sume neincasate pentru lista de plata curenta: administratorul a trecut sumele care, la data de azi nu sunt incasate din lista lunii decembrie. Pai cum stimate Dle administrator, daca registrul de casa il iei la 31 decembrie, la acea data, facturile pe decembrie nu sunt inca sosite, nicidecum afisate !!! Trebuie luata lista de noiembrie, din care sume neincasate la 31 decembrie. Raspuns: pai atunci de ce scrie situatia la 31 decembrie?Nu se include toata luna decembrie?
Sold fond rulment> s-a insris o suma care reprezinta total fond rulment pe bloc minus 2400 lei in banca . Pai de ce? Pentru ca restul sunt in banca nu-i am la mine si i-am trecut in partea stanga... In plus, fondul de rulment nu este intreg, pentru ca s-au platit toate facturile, chiar daca inca nu s-a incasat tot (deci ar trebui un sold corect, cel existent la nivel de bloc minus cat s-a luat pentru sumele necesare achitarii facturilor, dar administratorul nu conduce un registru al fondului de rulment in care sa existe tot timpul un sold crect)
Sold fond reparatii> nu se cunoaste exact, nu exista un registru. Se stie cati bani s-au strans (alta porcarie: 10 lei/apart de trei luni incoace la scara 1,3,4, 20 lei/ap la scara 2 de vreun an si 25 lei/ap la scara 5 de un an jumate, din care s-au achizitionat diverse chestii - 1 usa termopan la scara 5, un geam termopan la scara 2, nu sunt scazute din fond .....:stunned:)...
In concluzie, nu am semnat situatia, Luni 1 martie a predat-o nesemnata nici de cenzor, nici de vicepresedinte.
avocatnet.ro explicăm legislația
