consolidare bloc

Buna ziua,

Reprezentam un grup de locatari care se confrunta cu urmatoarea problema:

1. Bloc construit in 1961, aflat la km 0 toti locatarii cumparand apartamentele dupa 1990, care a intrat pe lista scurta pentru consolidare.
2. Expertiza tehnica si planurile de consolidare au fost efectuate in urma cu cativa ani, iar Consiliul Local a promovat in sedinta finantarea proiectului in anul 2007.
3. Aici incep problemele –

a) locatarii au primit de la autoritati (Primarie) o Notificare catre As de Locatari, prin care sunt informati ca blocul are nevoie de consolidare, si ca. in cf cu OUG 60/2001, se cere:
- lista proprietarilor
- hotararea As Propr pentru contractarea executiei lucrarilor de consolidare
- documentele pentru instituirea IPOTECII LEGALE A STATULUI ASUPRA LOCUINTELOR PROPRIETATE PRIVATA A PERSOANELOR FIZICE CARE BENEFICIAZA DE FONDURI DIN TRASFERRURI DE LA BUGETUL DE STAT, PENTRU EFECTUAREA LUCRARILOR DE CONSOLIDARE
- proprietarii, persoane fizice sau juridice care isi asuma riscul si raspunderea pentru efectele seismelor, in cazul in care nu vor sa se execute consilidarea.

Nota importanta – acest document a fost remis pe data de 29.11.2007 Asociatiei de Proprietari, cerandu-se ca pana la data de 3 decembrie (deci in 4 zile, dintre care doua de weekend) sa fie semnat de catre toti proprietarii (in numar de 48 plus vreo 10 magazine de la parter) “Contractul pentru finantarea cheltuielilor lucrarilor de consolidare si RESTITUIREA, la terminarea lucrarilor, a sumelor alocate din trasferuri de la bugetul de stat.”

b) Conventie civila din 15 martie 2007, in aplicarea OUG 20/1994, republicata cf art IV din L 460/2001 prin care se constituie trei parti contractante – Primaria, Asociatia de Locatari si Proprietarii de magazine de la parterul blocului. Conventia civila a fost semnata de catre aceste parti (locatarii nefiind insa consultati de catre Asociatie decat prin reprezentanti sefi de scara). Conventia spune ca statul finanteaza 75%, iar restul de 25% cade in sarcina proprietarilor de apt sau magazine.
In conventie, la capitolul “Obligatiile Partilor” se spune, printre altele, ca:
“Proprietarii, prin grija presedintelui as de prop. vor asigura inscrierea in evidentele cadastrale a tuturor apartamentelor in vederea constituirii ipotecii statului asupra locuintelor”, si ca acest lucru se va face pana la data semnarii contractului de executie a lucrarilor de consolidare.

c) Copie dupa Hotararea 1364/2001 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a OG 20/1994, anexa 27 CONTRACT CADRU

Nota – acest document care a fost dat fiecarui locatar contine date de identificare ale partilor contractante (statul, respectiv proprietarul de apartament) insa la art 3, se face referire la cota parte indiviza detinuta de beneficiar, ca si suma de platit de catre fiecare proprietar. Aceste doua elemente sunt lasate in alb, deci proprietarul are de ghicit si ce cota indiviza detine, si cat are de platit pentru consolidare. Nici suma totala pentru lucrare nu este specificata – nu exista deviz estimativ sau ceva de felul acesta.

Practic, Primaria a cerut in acest mod proprietarilor sa semneze IN ALB un document care, la art 4 specifica in mod clar ca se va institui o IPOTECA asupra locuintelor.
PROBLEMELE SEMNALATE:
1. Blocul, situat vizavi de o primarie a unui oras resedinta de judet, a fost vandut in totalitate DUPA 1990, in conditiile in care inca din 1977 prezentase grave avarii structurale. Contractele de vanzare- cumparare nu au mentionat asemenea vicii, pretul fiind acelasi ca la orice bloc din Romania. Practic, locatarii au cumparat locuintele unde stateau de zeci de ani, insa statul nu le-a dat un produs in buna stare. Tot acum, insa, statul ii obliga prin lege sa plateasca bani grei pentru a consolida un imobil care le-a fost vandut deja in stare degradata structural. Intrebare – exista posibilitati / metode de a ataca fie legea in sine, fie vanzatorul (statul) care ba vinde de bun un imobil, ba cere imperativ bani ca sa il consolideze dupa ce l-a vandut.

2. Situatia multor apartamente nu este clarificata, in sensul ca proprietarii care au cumparat initial apartamentul decedand, iar in casele respective traiesc rude – soti in principiu (media de varsta din tot blocul depaseste, de altfel, 70 de ani). In cazurile acestora, nu s-a efectuat dezbatere succesorala, situatiile in sine nefiind atacate de catre alti mostenitori. Pentru instituirea ipotecii (lucru cerut clar de catre Primarie), aceste persoane trebuie acum sa faca dezbaterea succesorala, ceea ce costa o suma considerabila pentru un batran pensionar la 80 de ani. Intrebarea este ce se poate face – la urma urmei, statul zice ca iti poti lua raspunderea (si riscul) daca nu vrei sa semnezi actele, dar pe de alta parte, de unde sa plateasca oamenii acestia cca 20 de milioane lei de caciula din start, numai pentru dezbaterea succesorala si rezolvarea actelor de proprietate.

3. Demararea lucrarilor de consolidare presupune instituirea ipotecii asupra apartamentelor. Ipoteca, insa, cf. contractului citat la punctul 2 din aceasta scrisoare, se radiaza dupa ce se face dovada “de achitare integrala a cheltuielilor” efectuate prin transfer de la bugetul de stat. Ce se poate intelege din aceasta formulare ambigua ? Ca locatarii care platesc INTEGRAL ce au datorat statului trebuie sa astepte sa li se ridice ipoteca de pe apartament pana ce Primaria primeste de la bugetul de stat sau in fine, de la finantatorul lucrarii, toti banii cheltuiti pe consolidare ?
De asemenea, ce se intampla cu locatarii care decedeaza ? Cine mosteneste, ia in spinare si o datorie consistenta la stat – pentru ca in momentul cand se preia ca si mostenire apartamentul, el vine si cu ipoteca – pe care trebuie sa o platesti integral ca sa primesti ca si mostenire . Dar daca mostenitorul se incadreaza in categoria de venituri scutita de plata, (venituri sub salariul mediu net pe economie), ce pozitie se va adopta: va trebui sa plateasca intreaga suma inca dinainte de a intra in posesie, sau va fi scutit de plata... Ambele variante sunt perfect posibile in conditiile acestui contract.

4. Conform contractului, locatarii sunt obligati sa suporte cheltuielile efectuate pentru urmarirea debitorului si recuperarea sumelor datorate. Intrebare: Care debitor, cel care semneaza contractul propriu ca si beneficiar, sau oricare alta parte contractanta? Va fi un locatar obligat sa plateasca in caz ca statul, prin Primarie, nu isi va achita obligatiile, sau oricare alt beneficiar al lucrarilor de consolidare nu isi plateste ratele lunare? Contractul nu e clar deloc in aceasta privinta...

5. Plata cheltuielilor de consolidare se face in rate lunare egale in lei, fara dobanda, intr-o perioada de pana la 25 de ani. In momentul in care se instraineaza insa apartamentul si trebuie platita acea suma pentru ridicarea ipotecii, totul se acualizeaza in functie de indicele preturilor de consum total, publicat de Institutul National de Statistica. In conditiile in care este logic ca in 25 de ani, marea majoritate a apartamentelor vor fi instrainate – in principal prin decesul locatarilor care sunt deja in varsta – este logic ca asa-zisa “finantare” data astazi pensionarilor pentru un imobil cumparat oricum in stare degradata sa fie recuperata integral de la mostenitorii care vor avea de platit aceasta finantare indexata cu inflatia ?

6. Ordonanta prevede ca Primaria va asigura, dupa caz, locuinte temporare locatarilor, pe perioada consolidarii. Totusi, semnaturile proprietarilor sunt cerute INAINTE ca primaria sa prezinte macar informativ pe ce perioada va fi aceasta situatie, unde vor fi cazati locatarii, cine va suporta cheltuielile enorme de mutare ale acestora (fiind posibil ca lucrarile de consolidare sa fie facute si pe interior, deci e nevoie sa se mute intreaga casa, nu numai locatarul).

In fine, o ultima nota - aceste apartamente sunt, totusi, propriuetate privata. Cum poate statul sa impuna ipotecarea lor fortata ?!! La fel, cum se poate ca statul sa impuna conditii - interditcie la vanzarea unui apartament particular ? Nu se incalca pana si Constituitia ?

In opinia locatarilor, aceasta este de fapt o formula cu spoiala legala prin care statul (de fapt camarila aflata in spatele autoritatlor locale) cauta sa forteze exodul in masa al locatarilor din aceasta cladire aflata la kiloemtru zero al unui mare oras, unde metrul patrat construibil este de 1500 de euro.