Subsemnatul sunt presedinte al Asociatiei de proprietari si ma confrunt cu urmatoarea situatie in cazul repartizarii costurilor aferente incalzirii pe apartamente:
Asociatia cuprinde proprietarii din doua scari de bloc cu 10 etaje, pe fiecare etaj sunt doua apartamente de 4 camere si unul de 2 camere. Repartizarea costului incalzirii pe apartamente este facuta de catre SC contracost in baza contractelor individuale cu proprietarii. In luna octombrie 2011 un numar de 14 proprietari au notificat in scris cu confirmare societatea comerciala ca nu doresc prelungirea contractului depasit de termenul de valabilitate contractuala si au hotarat sa plateasca cotele de incalzire in conformitate cu Legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de propriatari, asa cum sunt ele prevazute la capitolul VI, art 47 si art 48, si au adus la cunostinta acest fapt presedintelui si administratorului.
La inceputul lunii ianuarie a.c., administratorul asociatiei a intrat in posesia calculelor efectuate de SC care a repartizat costuri si pentru proprietarii care au renuntat la serviciile firmei. Costurile repartizate acestora fiind mult mai mari decat cele ale celorlalti proprietari, chiar si de 6 ori mai mari. Exemplu ap. 52 (4 camere) are de plata cca 1000 lei (16,66%) din totalul de cca 6000 lei factura pe scara. Calculul pentru acelasi apartament comform Legii 230/2007, art 47 da rezultat 231 lei. Nu stiu sa ii explic acestuia de unde aceasta diferenta de 760 lei. La fel la scara 1, patru apartamente de 4 camere care au renuntat la repartitoare care au de plata sumele aproximative de 400, 600 si 800 lei si nu relativ egale in jurul sumei de 231 lei.
Administratorul asociatiei si eu personal am luat legatura cu angajati ai firmei si le-am cerut recalcularea cotelor de cost pentru incalzire insa acestia ne-au asigurat ca sunt calculate corect cu program informatic.
SC efectueaza calculul cotelor de incalzire in baza unei norme tehnice aprobate de Ordinul 343 din 13 iulie 2010 pentru aprobarea Normei tehnice privind repartizarea consumurilor de energie termica intre consumatorii din imobilele de tip condominiu, in cazul folosirii sistemelor de repartizare a costurilor pentru incalzire si apa calda de consum. Am constatat ca Adunarea generala a proprietarilor nu are temei legal sa oblige un proprietar oarecare sa isi monteze repartitoare sau sa renunte la ele, dimpotriva acest fapt este interzis prin art.29 al Legii 230/2007. Nu cunosc nici un act normativ prin care Asociatia de proprietari sau SC poate limita dreptul unui proprietar de a alege si a-l constrange pentru plata cotelor aferente incalzirii proprietatii exclusive la una din cele trei metode (proportional cu suprafata utila a proprietatii individuale, proportional cu suprafata echivalent termica sau pe baza repartitoarelor de cost) consacrate de acte normative.
Am convocat de urgenta o sedinta la solicitarea administratorului si a unor membrii ai asociatiei pentru a analiza situatia prezentata si eventual a lua unele masuri. Proprietarii nemultumiti de cota disproportionata pentru caldura si-au declarat intentia de a actiona in instanta Asociatia de proprietari si de a face reclamatii la ANPC, primarie, sa.
Am consultat un avocat despre o eventuala actiune in instanta. Acesta a invocat principiul „legii mai favorabile” si dreptul persoanei de a-si exercita vointa si a alege pentru sine legea mai favorabila. In baza aceluiasi drept, in anul 2006, proprietarii au ales sa incheie contracte cu SC, iar in anul 2011, unii proprietari liber de contract au ales Legea 230/2007 in locul Ordinului 343 din 13 iulie 2010. In cele doua acte normative nu exista nici o prevedere care sa care sa oblige pe toti proprietarii condomeniului la aceeasi metoda de calcul, iar Ordinului 343 se refera chiar in preambul la aplicabilitatea sa ,,in cazul folosirii sistemelor de repartizare”. SC a calculat costul incalzirii pentru proprietarii care au optat pentru calculul proportional cu suprafata fara a fi mandatata de acestia si in plus ca si cum acestia ar avea montate repartitoare de cost. Avand in vedere considerentele de ordin legal aratate de avocat e usor de anticipat rezultatul unui eventual proces in instanta.
Impreuna cu proprietarii care au de plata sume mari am analizat desfasuratorul pe apartamente, acestia facand urmatoarele observatii:
1. un dezechilibru major intre sumele de plata cuvenite pentru apartamentele cu repartitoare si cele considerate fara repartitoare, pana la de sapte ori mai mari, fapt despre care contravine art.2, lit. a si c, al Normei, deoarece daca consideram cazul unui apartament de 4 camere care are de plata cca 200 lei si a avut o temperatura interioara de cca 20 grade nu putem spune spune despre un apartament identic care are de plata cca 800 lei ca a beneficiat de o temperatura de 4 ori mai mare sau de 7 ori mai mare daca luam cazul extrem al apartamentului 52. Apartamentele 52 si 60 platesc impreuna peste 26% din totalul facturii.
2. la apartamentele considerate fara repartitoare sunt alocate un numar foarte mare de unitati fara a fi precizat de unde provin, acest fapt fiind contrar art.2, lit.f al normei
3. consumul comun calculat pentru cele doua scari e diferit atat ca valoare cat si ca procent cu toate ca scarile sunt identice
Eu, in calitate de presedinte trebuie sa respect interesele tuturor proprietarilor si doresc sa previn o actiune in instanta in care asociatia nu are sanse de castig, motiv pentru care am reusit in urma discutiilor cu proprietarii necontorizati, sa ii conving sa isi manifeste disponibilitatea de a plati sume egale intre ei si mai mari cu un procent ce urmeaza a fi stabilit ulterior fata de cea mai mare suma cuvenita pentru un apartament contorizat din condomeniu, in plus chiar sa incheie contracte individuale pe o perioada determinata cu SC si sa plateasca costul defalcarii.
Dupa cum observati eu am de ales intre doua situatii:
1. emit o decizie conform art.30 din Legea 230/2007, prin care impun administratorului angajat de asociatia de proprietari sa calculeze costul incalzirii pentru proprietarii fara repartitoare asa cum si-au manifestat ei dreptul de a alege legea mai favorabila, suma acestora fiind extrasa din valoarea facturii RADET iar diferenta urmand a fi comunicata catre SC pentru calculul rapartitiei la apartamentele contorizate
2. proprietarii necontorizati sa incheie contracte cu SC in care sa fie mentionat, la toti in mod egal, procentul de majorare al numarului de unitati atribuit din oficiu pentru apartamentele necontorizate fata de cel mai mare numar de unitati inregistrat pentru un apartament din condomeniu.
In ambele cazuri Asociatia de proprietari poate accepta de la SC calculele doar pentru proprietatii care a mandatat-o prin contract.
Eu doresc sa previn situatii neplacute in cadrul asociatiei, sa evit o actiune in instanta,motiv pentru care va rog sa ma ajutati indicandu-mi cu trimitere la articole din acte normative (pentru a le putea prezenta eu la randul meu membrilor asociatiei) daca cele doua metode de calcul se pot aplica simultan in acelasi condomeniu sau nu in functie de alegerea fiecarui proprietar, respectiv daca proprietarii care au optat pentru plata proportionala cu suprafata utila a proprietatii individuale pot fi obligati sa plateasca conform calculelor efectuate de SC.
Multumesc anticipat.
Pai Ordinul 255 este din 2006, dar mai exista unul mai vechi - 233/2004, iar 343 este din 2010.
Putin confuza exprimarea! :-/
Bref, montarea repartitoarelor se face numai daca exista acel procent de 80%. Nu stiu de unde ati scos-o p-asta cu 100%.
In rest, dupa montare nu se mai spune nimic despre niciun procent.
In mod sigur montarea repartitoarelor in blocul dvs s-a facut cu incalcarea reglementarilor tehnice in domeniu.
Nu s-a efectuat echilibrarea hidraulica a instalatiei interioare de incalzire (montarea de regulatoare automate de presiune la baza coloanelor de distributie) si nici echilibrarea hidraulica a retelei de distributie (montarea regulatorului automat de presiune la bransamentul blocului, de catre CET). Aceasta inseamna automat o prezumtie absoluta a erorilor de calcul.
Standardele si normativele tehnice reale, care prevad aceste conditii si erori le puteti consulta pe www.fapr.ro. Aceste reglementari sunt in vigoare si obligatorii[EDIT] Cum vi s-a calculat consumul
Practic, dvs, si cei care consuma caldura, suportati o parte din economiile realizate de cei care inchid caloriferele.
Pentru a intelege calculul, trebuie, inevitabil, lamurite anumite aspecte tehnice.
Instalatia de incalzire a fost proiectata sa functioneze la niste parametrii de proiectare (temperatura, presiune, debit de agent termic), pentru a va asigura maximum de confort termic cu minim de costuri.
De ex: prin proiect, trebuie sa circule prin calorifer 20 litri de agent termic/ora.
In momentul in care unii proprietari inchid caloriferele in bloc, in restul instalatiei ramasa in functiune (individuala sau comuna), creste presiunea si debitul de agent termic, sa spunem la 40litri/ora. Apare acel dezechilibru hidraulic. Surplusul de agent termic nu va da un surplus de caldura, nu aveti 40 grade C in apartament, dar se inregistreaza pe contorul de energie termica al blocului.
Contorul are un traductor de debit. Consumul total de energie termica al blocului este format din suma cantitatii de energie cedata de fiecare m.c. de agent termic inregistrat de contor.
La un debit de 20 l/ora, contorul de bloc va inregistra un nr de m.c de agent termic, In cazul instalatiei dezechilibrate, la 40 l/ora, contorul va inregistra un nr dublu de m,c.
Firma prestatoare va imparti totalul consumului de caldura pe bloc doar celor care au avut deschise caloriferele, fara a tine cont de faptul ca acel total contine si o parte din agentul termic contractat de asociatie pentru cei care inchid caloriferele.. Platiti , pe langa costul incalzirii propriu-zise si un surplus de agent termic,
In luna noiembrie, fiind inceput de sezon, cu temperaturi exterioare mai ridicate, numarul celor care au inchis caloriferele a fost mai mare, iar agentul termic insurplus a circulat printr-o mica parte din instalatie. Firma a impartit totalul de agent termic (incluzinad un surplus) unui nr mic de proprietari.
Lunile urmatoare a crescut nr celor care au deschis caloriferele, din cauza temperaturilor exterioare, iar totalul consumului s-a impartit unui nr mai mare de proprietari.
Standardul romanesc SR-EN 834: 2002 Repartitoare de costuri ale caldurii, identic cu cel european, EN 834:1994, adoptat de Comitetul European de Standardizare prevede conditia echilibrarii hidraulice in scopul minimizarii erorilor.
Este imposibil sa se reduca consumul total de agent termic pe bloc, direct proporional cu procentul de inchidere a caloriferelor, fara echilibrarea hidraulica a instalatiei.
De ex: daca factura totala pe bloc, scade cu 50%, in urma montarii repartitoarelor, trebuie inchisa 80% din instalatie , nu 50%. Astfel se ajunge ca 50% din agentul termic consumat initial sa circule prin 20% din instalatie si sa fie impartit unui nr mai mic de proprietari
Blocurile contorizate cu repartitoare au echilibrarea hidraulica efectuata prin montarea acelui regulator de presiune, asa ca schimbati-va argumentele, ca sunt false!
1. Asa cum am precizat, exista 2 TIPURI DE ECHILIBRARI HIDRAULICE :
- a instalatiei interioare de incalzire
- a retelei de distributie.
De aceea, si Standardul romanesc SR-EN 834: 2002, si cel european, EN 834:1994, prevad:
Pct: 2 „CONDITIA pentru utilizarea CORECTA a repartitoarelor de costuri ale caldurii, conform acestui standard, este aceea ca acestea se utilizeaza intr-un sistem de incalzire care sa aiba urmatoarele proprietati:
b) Un regulator central corect ajustat prevazut cu termostat cu senzor pentru o temperatura exterioara, trebuie utilizat pentru reglarea temperaturii turului. (adica echilibrarea retelei)
c) Sistemul de incalzire sa fie REGLAT HIDRAULIC pentru a se obtine DEBITE ale agentului termic in concordanta cu parametrii de proiectare. (adica echilibrarea instalatiei interioare).
Aceste conditii sunt preluate si in reglementarile tehnice din domeniul instalalatiilor de incalzire, pe care dvs. le ignorati constant. Inclusiv pentru blocurile noi, cu distributia agentului termic pe orizontala, caz in care se monteaza contoare (nu repartitoare), la nivelul apartamentului, este obligatorie echilibrarea coloanelor de distributie interioare, Ordin M.L.P.T.L. 929/2002 Normativ pentru exploatarea instalatiilor de incalzire centrala I 13/1-2002:
8.36. Reglarea sistemului de echilibrare automata de la baza coloanei sau ramurile (reglarea presiunii diferenţiale) in cazul instalatiilor prevazute cu robineti termostatati pentru corpurile de incalzire se face la conditiile nominale de functionare a instalatiei.
8.37. Coloanele sau ramurile care alimenteaza corpurile de incalzire prevazute cu robinete termostate se prevad cu sisteme care limiteaza presiunea diferentiala intre conductele de ducere şi întoarcere.
Mai sunt cateva asemenea reglementari dedicate instalatiilor de incalzire si modernizarii lor, care prevad detaliat aceste conditii.
2. Doaro mica parte din blocurile din Romania au facuta doar echilibrarea
retelei, la bransament, care rezolva doar partial problema dereglarii instalatiei.
3. Argumentele nu sunt ale mele, ci preluate din reglementarile tehnice in vigoare (ascunse populatiei ignorante), din studiile si cercetarile efectuate de cei mai mari specialisti in domeniu. Nu am de ce sa le schimb.
Inseamna ca dvs. considerati ca specialistii din Comitetul European de Standardizare, Asociaţia de Standardizare din Romania, Institutul National de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia Constructiilor, INCERC, Institutul de Proiectare în Construcţii Tipizate, Facultatea de Instalatii a Universitatii Tehnice de Constructii Bucureşti vorbesc prostii, au argumente false.
In ordinul 233 se prevede doar repartitoare 100 %. Ca atare si metodologia de calcul era pentru repartitoare 100 %.
Ulterior, prin ordinul 255 s-a redus procentul de repartitoare la 80 % dar nu s-a dat si metodologia corespunzatore. DECI, din pdv legal calculele cu repartitoare sunt in afara legii, din vina statului, pana la aparitia ordinului 343 care are o metodologie de calcul pentru repartitoare 80 %.
Căldură pausal
Georgi91
Bună ziua! Cum se calculează plata pentru căldură la un apartament ( pausal)? Admistratorul spune că în funcție de materialul din care este făcut ... (vezi toată discuția)
avocatnet.ro explicăm legislația
elga50, moderator
darida, utilizator
flavius1990 
DEXX