drept financiar uscatorii

Permiteti-mi sa intervin si eu in discutie pentru ca sunt necesare clarificari.

1. Sunt situatii in care la nivel de asociatie se pot lua decizii cu privire la repartizarea unor cheltuiela insa nu si pentru situatia de fata.

2. Dreptul de proprietate nu poate fi incalcat. Acele rationamente populare prin care se repartizeaza cheltuielile prin prisma proprietarilor "afectati" sau a "beneficiarilor", au ca baza dreptul de proprietate asupra bunului sa proprietatii respective.

3. Raspunsul scurt si corect: re repartizeaza cheltuielile (sau beneficiile) doar celor care au drept de proprietate asupra bunului respectiv.
Intrebarea e cine sunt cei care au acest drept de proprietate, iar raspunsul rezulta din actele de proprietate.



Si o sa dau ca exemplu chiar cazul prezentat.

Situatie A
Daca prin constructie, intreg blocul a fost construit ca o singura proprietate, indivizibila. toti proprietarii de pe toate cele 6 scari detin cota parte din aceeasi proprietate comuna, care se intinde pe tot blocul. Suma cotelor indiviza este 100, pe intreg blocul.
In acest caz uscatoria de pe o scara face parte din proprietatea comuna(unica de altfel), pentru care exista dreptul si obligatii in partea tuturor proprietarilor de pe toate scarile.
Rezulta deci ca "beneficiarii" acelor venituri sunt toti proprietarii si repartizeaza tuturor, pentru ca altfel ar fi incaltat dreptul de proprietate asupra proprietatii comune, drept care este prevazut si in actele de proprietate.
Atentie, ca in acest caz se procedeaza la fel si pentru orice reparatie. Chiar si la un simplu geam de pe o scara, se repartizeaza tuturor proprietarilor din bloc


Situatie A
Blocul a fost construit ca mai multe proprietati, fiecare diferita la nivel de scara. Deci sunt 6 proprietati indivizibile diferite, fiecare cu proprietari sau si drepturi separate asupra fiecarei proprietati comune. Cotele parti indivize de pe contracte, au suma 100 pe fiecare scara (si 600 pe intreg blocul).
In acest caz uscatoria in cauza face parte din proprietatea comuna pentru care exista drepturi si obligatii numai din partea proprietarilor de pe respectiva scara. Daca prin absurd de veniturile din chirie ar beneficia si proprietarii de pe alte scari, s-au incalca dreptul de proprietate al proprietarilor de pe scara in cauza, prin diminuarea dreptului lor.
La fel si in cazul cheltuielilor, cheltuielile petru reparatia unui geam se repartizeaza doar celor de pe scara respectiva, pentru ca doar acestia au obligatiil; proprietarii de pe celelalte scari nu au nici o obligatie fata de aceasta proprietate comuna.
Mai mult in situatia aceasta este obligatoriu sa existe gestiune separata atat a fondurilor cat si a cheltuielilor pe fiecare scara in parte.


Alte consideratii
1. De aceea e posibil ca o instanta judecatoreasca sa decida in modul indicat de blocexpert. Nu este anormal, si in instanta chiar nu se intampla orice. Cu foarte mici exceptii in instanta chiar se intampla cum trebuie si cum e corect

2. Situatii de genul A cred ca sunt extrem de rare, si in nici un caz pentru blocuri de 6 scari. Cert este ca, teoretic, proprietarul initial al constructie(primarie, constructor privat, etc), poate sa o construiasca si sa o organizeze dupa cum considera ulterior proprietarii care cumpara apartamentele, prin actul de proprietate se specifica clar ce cumpara si cota parte indiviza asupra proprietatii comune, iar in documentatia tehnica atasata include obligatoriu si descrierea acestei proprietati comune.

De sumele incasate din exploatarea proprietatii comune beneficiaza proprietarii scarii careia-i apartine acea proprietate comuna, prin folosirea banilor la reparatii si alte cheltuieli ale scarii respective.
De ce? Am sa explic.
Apare o firma care vrea sa puna un baner pe fatada blocului, pe 3-4 etaje... Blocul are 2 scari. Pentru a lua aceasta hotarare trebuie acordul asociatiei dar obligatoriu acordul celor direct afectati. Unul, doi vecini de la scara A nu vor, nu accepta acest baner. Cei de la scara B accepta si banerul se aseaza numai in dreptul balcoanelor si ferestrelor acestora. Este logic ca de sumele incasate sa beneficieze numai cei de la scara unde s-a acceptat si nu cei de la scara care nu au acceptat.
Apoi sunt la fiecare scara cate 2 uscatoare. S-a discutat inchirierea acestora pentru a incasa bani si completa fondul de reparatii. Cei de la scara A au fost de acord si uscatoarele lor s-au inchiriat, proprietarii renuntand la uscatul rufelor in aceste spatii. Cei de la scara B nu au acceptat si folosesc in continuare uscatoarele lor pentru uscat rufele. Iar este logic ca sumele incasate in urma inchirierii sa fie repartizate numai celor de la scara ce nu-si mai usuca rufele acolo si nu celor de la scara care-si usuca rufele in uscator. Ar fi anormal ca acestia din urma sa aiba la dispozitie uscatoarele si sa mai si beneficieze de sumele incasate la scara alaturata.

@grandanat
Nu comentez consideratiunile dv. foarte largi asupra proprietatii, numai ca am un semn de intrebare asupra totalului de cota-parte indiviza de la cele 6 scari din exemplul dv., acela de 600%. Terifiant.
Eu stiam ca un intreg este format din 100%.

Tot zic sa nu mai comentez ca iar imi sterge careva mesajul si zice ca este off topic dar, nu pot sa ma abtin...

Daca acea asociatie este formata din 6 scari si a fost conceputa de la inceput, ca un tot unitar, acel 100% se refera integral la toate 6 scari, indiferent de faptul ca anumite reparatii se fac doar la o scara sau anumite venituri vin ca urmare a inchirierii spatiilor doar unei scari. Un proprietar de apartament de la scara 1 va avea in procentul lui de CPI cota din totalul celor 6 scari.
Atat timp cat este o singura asociatie, cu un singur fond de reparatii si un singur fond de chirii toate operatiunile care se fac se refera la intreaga asociatie.

Sunt situatii cand o asociatie este formata din mai multe scari sau blocuri distincte (avem exemple de asociatii formate din 15 sau 24 blocuri separate). Acolo este normal ca toate veniturile sau cheltuielile se refera la scara / blocul in cauza. Si fiecare astfel de entitate va avea 100% CPI propriu, fond de reparatii propriu, fond de chirii propriu samd.

La asta a vrut sa se refere @grandanat si este corect asa.

Am avut cazuri de asociatii cu apartamente care aveau cota de proprietate de 0.5% dintr-un total de 8 scari (nu mai stau acum sa pun cifre exacte, ca stiti despre ce este vorba, discutam de principii...). Daca iei acel apartament separat pe o scara CPI lui este total diferit fata de ceea ce scrie in actul de proprietate.

Uneori raspunsurile gresite trebuiesc sterse pentru ca pe aici intra multa lume si e pacat sa fie derutati. Si raspunsul de mai sus este gresit dar incerc sa arat de ce.

Povestea cu 6 scari ca un tot unitar este doar o poveste si atat.
Ca argument gasim in legea 230/2007 ca o asociatie de proprietari poate fi constituita pe fiecare scara si nu interzice nimeni ca un bloc ce are 6 scari sa aiba 6 asociatii. Asa ca daca o asociatie (o scara) isi inchiriaza usactorul sau nu are de ce sa repartizeze sumele incasate celorlalte 6 asociatii (scari).

Iar afirmatia ca "atat timp cat este o singura asociatie, cu un singur fond de reparatii si un singur fond de chirii toate operatiunile care se fac se refera la intreaga asociatie" este falsa deoarece gestiunea fondurilor de rulment, de reparatii, de penalizari... se tine nominal, pe fiecare apartament ori spatiu cu alta destinatie si nu la gramada pe 6 scari dintr-un bloc ori pe 15 scari din 4 blocuri ale asociatiei. Fiecare proprietar are fisa individuala unde se inregistreaza cotele de intretinere, fiecare are pagina sa in registrul de fonduri... Noi am alocat cate un registru de fonduri pentru fiecare scara indiferent cate scari sunt in blocul X si cate scari sunt in blocul Y ce formeaza asociatia. Din fondul de reparatii al scarii A vom plati zugravirea acestei scari iar din fonfdul de reparatii al scarii B vom plati reparatia liftului de la acea scara. Asadar nu la gramada.

Cotele indivize consemnate in actele de proprietate, insumate, ar trebui sa dea 100. Dar legiuitorul a prevazut ca este posibil sa nu fie asa, deoarece documentatia cadastrala ce insoteste actele de proprietate pot fi gresite (schite, nasuratori, procente...) si-atunci, asa cum prevede legea administratorul poate reface calculele si sa stabileasca corect cota indiviza de proprietate, cota ce se ia in calculul utilitatilor si care trebuie sa fie100% cand se insumeaza. Asa ca nu punem baza pe actele de proprietate ci pe realitatea din teren.