Hotarare care sa tina loc de act autentic

Nu pot sa gandesc prea mult la ora asta, insa... exceptia aratata ca fiind invocata in intampinare e una de fond sau mi se pare mie?
Nu toate exceptiile duc la inutilitatea cercetarii fondului... asta imi miroase a exceptie de fond.
Textul OUG 121 e neclar, nu se pricepe de ce vorbeste doar de imobile inscrise in Cf si, cum scopul legiuitorului nu poate fi acela de a diferentia forma actelor juridice in functie de inscrierea sau nu a imobilului in CF, ci, mai degraba, nevoia de inscriere in CF a actelor duce la necesitatea unei anumite forme... probabil ca e o exprimare aiuristica. Eu, una, nu gasesc scopul unei astfel de reglementari.

In rest, sa nu confundam obligatia de a instraina un imobil care e o obligatie personala cu un drept real. Iar drepturile de creanta sunt aliniate drepturilor reale, or in cazul acestor promisiuni, desi pare a fi o struto-camila, ele sunt doar drepturi personale. Imobiliare, dar personale, dau nastere unor drepturi de creanta. Nu sunt drepturi reale prin natura lor.

Cerintele legii care trebuie indeplinite pentru ca o instanta sa pronunte o astfel de hotarare sunt ca imobilul sa fie in patrimoniul debitorului, sa fie indeplinite cerintele de publicitate imobiliara si toate celelalte cerinte pe care le verifica notarul la o vanzare, inclusiv certificatul de rol si adeverinta de la bloc... pretul real etc. etc.
Despre inadmisibilitate procedurala nu putem vorbi, e clar ca instanta trebuie sa cerceteze pe fond.
Exista martori in act? Si daca da si daca nu, iti trebuie martori. Si vecini, sunt interesanti vecinii. Chemarea la notar a reclamantului, orice chestiuni de fapt care sa arate, adunate, ca e o facatura. De ce sa promit daca puteam vinde? Etc.

Acțiunea va fi respinsă.
Rămâne de discutat dacă va fi respinsă ca inadmisibilă sau ca neîntemeiată, dar oricum va fi respinsă, respingerea putând fi motivată în cel puțin două feluri.

1. Dacă instanța invocă din oficiu nulitatea absolută în temeiul OUG 121/2011 (poate face aceasta deoarece e vorba de o prevedere specială care, chiar dacă are ca principal obiect Legea cadastrului, se referă și la promisiunea de a încheia un contract de vânzare a unui imobil, indiferent dacă aceasta e sau nu înscris în CF), dar părțile nu cer și anularea actului respectiv, se va pronunța o hotărâre de respingere a acțiunii, fără a se dispune anularea actului încheiat între părți (respingere ca neîntemeiată - după părere mea).

2. Dacă se merge pe prevederile NCP - cele arătate de u.b.i.k. - acțiunea ar trebui respinsă tot ca neîntemeiată, deoarece s-ar ajunge la o analiză „pe fond” a cererii reclamantului prin compararea condițiilor de validitate a celor două acte puse în discuție - a promisiunii și a contractului de vânzare.

După părerea mea, pentru instanță ar fi mult mai ușor de motivat o soluție de respingere pe OUG 121/2011.
O soluție dată în temeiul acestei leegi speciale ar fi mai greu de atacat în calea de atac, dar asta depinde și de practica instanțelor din acea zonă.

Dar daca X face o promisiune cu Y sa-i dea o casa + teren in schimbul unei sume de bani. Y plateste 80% , urmand ca in momentul in care se achita suma sa se faca si actul.
Intre timp, lui X ii este notat litigu de catre banca pe teren, ceea ce inseamna ca nu mai poate vinde .
Y nu ii achita la data scadentei restul de 20% , care conform unei clauze din contract pierde banii.

Y deschide actiune si doreste o hotarare care sa tina loc de act autentic.
Ce se poate face in situatia asta ? Sau mai bine zis, ce face instanta ?

Speta respectiva am intalnit-o la Brasov, eram involuntar in sala si mi-a cam sucit mintile. Am sa o caut pe portal sa vad daca o gasesc.

vezi cazurile de jurisprudenta di dosarele3407/207/2007 ;i2874/207/2007 ;2249/207/2014 de la judecatoria caracal.Tot aici gasesti si alte spete la jurisprudenta judecaoriei respective,in functie de data.Am vazut multe dosare,de ordinul a peste 100 care sunt gresite,poate din intentie poate nu.voi urmari raspunsul la intrebarea ta

Promisiunea unilaterala de vanzare si antecontractul

Cuvinte cheie: antecontractul, Promisiunea unilaterala de vanzare, contract


In privinta formei pe care trebuie sa o indeplineasca promisiunea de a vinde si/sau a cumpara care anticipeaza incheierea unui contract avand ca obiect un bun imobil, s-au conturat doua teze: a) nu ar fi necesara incheierea promisiunii de vanzare sau de cumparare in forma autentica, pentru ca legea nu prevede in mod expres aceasta cerinta, cum se intampla, spre exemplu, in cazul promisiunii de donatie [art. 1014 alin. (1) C.civ.1] b) promisiunea trebuie incheiata in forma autentica daca prefigureaza incheierea unui contract avand ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ.2



– la nivel de parte generala – si art. 1669 alin. (1) teza finala C.civ.3 – la nivel de vanzare-cumparare
- justifica acest lucru. Aplicand dispozitiile art. 1279 C.civ., daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia (in cadrul conferintei s-a relevat ca este vorba despre validitatea contractului respectiv, iar nu a antecontractului) sunt indeplinite.

Art. 1179 C.civ.4 dispune ca in masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile. Art. 1244 C.civ.5 prevede ca in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Deci, in cazul in care se urmarește pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de antecontract, trebuie indeplinite toate conditiile de validitate cu privire la contractul respectiv.

Astfel, pe parcursul dezbaterilor, s-a subliniat ca necesitatea indeplinirii conditiilor de validitate (forma si fond) nu este o exigenta generala pentru incheierea promisiunii de vanzare si/sau cumparare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obtine o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica. Practic, forma autentica nu este o cerinta de validitate pentru antecontract, ci o cerinta care, daca e indeplinita, permite sa se ajunga la pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.

In materia pactului de optiune s-au facut precizari in legatura cu natura juridica a acestei institutii. Astfel, desi una din parti ramane legata de propria declaratie de vointa, declaratie ce are caracterul unei oferte irevocabile, pactul de optiune are o natura contractuala. Pactul de optiune cuprinde oferta – manifestare de vointa irevocabila – asadar nu mai este nevoie decat de acceptarea din partea beneficiarului pentru incheierea contractului preconizat.

Aceste solutii si interpretari au fost enuntate la sediul Institutului National al Magistraturii, unde a avut loc anul acesta conferinta Dispozitii ale Noului Cod Civil in materia Dreptului familiei – unificarea practicii, moderata de doamna judecator dr. Cristiana Craciunescu, formator INM


[ link extern ]




Art. 1247. Nulitatea absolută

(1) Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general.
(2) Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau de excepţie.
(3) Instanţa este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută.
(4) Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege.