In atentia avocatiilor pledanti: Confuzia intre notiuni. Denaturarea realitatii. Valabilitatea Raportului de Expertiza judiciara.

Question

Discuție deschisă în Expertize judiciare şi extrajudiciare

In atentia avocatiilor pledanti: Confuzia intre notiuni. Denaturarea realitatii. Valabilitatea Raportului de Expertiza judiciara.

Utilizator 09:27, 1 Septembrie 2009

O prima consecinta a confuziei intre notiunile de "valoare de circulatie" si cea de "valoare de piata".

Statistic vorbind, avocatii pledanti au observat desigur ca o mare parte dintre expertii judiciari (unii - prea batrani, altii - fara experienta) elaboreaza rapoarte de expertiza - evaluare imobiliara - folosind metode bazate pe prevederile:
• Decretul Nr. 93 din 16 aprilie 1977 privind preturile de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat,
• Decretul Nr. 256 din 14 iulie 1984 privind imbunatatirea regimului de construire a locuintelor si modificarea unor reglementari referitoare la stabilirea preturilor limita ale locuintelor care se construiesc din fondurile statului, a preturilor de contractare ale locuintelor proprietate personala si a preturilor de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat,
• Decretul-Lege Nr. 61 din 7 februarie 1990 privind vinzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie.

Toata aceasta legislatie este bazata pe notiunea de "valoare de circulatie" si pe metode de calcul valabile si corecte in epoca socialista, timp in care preturile de deviz si elementele statistice referitoare la constructii erau "imuabile" (sau aproape invariabile).
In aceste conditii, evaluarea nu corespunde realitatii prezente deoarece nu are cum sa reflecte corect realitatile unei piete imobiliare libere dintr-o economie emergenta.
In consecinta, motivat ca mai sus, avocatii ar putea cere anularea raportului de expertiza ??

14 mesaje

13195 vizualizări

5 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 09:43, 23 Septembrie 2009

Vezi răspuns

Pagina 1

Pagina 3

Alte discuții în legătură

Notiunea de "valoare de piata" in acceptiunea standardelor nationale si europene B. Standardele Internaţionale de Evaluare (International Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, London, United Kingdom, SW1P 3AD, ... (vezi toată discuția)

Analiza: "valoare de circulatie" versus "valoare de piata" Buna ziua Cu toate că nu este cea mai importantă problemă, vă rog să comentaţi următoarea stare de fapt: In ultimii cca. 7-8 ani, Ministerul ... (vezi toată discuția)

Notiunea de „valoare de circulatie”, folosita frecvent de catre instantele de judecata din romania A. \"Valoarea de circulatie\" este o notiune formulată si uzitata in justitie inca din perioada de dinaintea anului 1989. Semantic vorbind, sintagma ... (vezi toată discuția)

legalmgm Utilizator · Answer 1 · 2009-09-05 11:08:14

Buna ziua.

Multumesc pentru intervenţii.

Observati, va rog, si altă stare de fapt, sursă de incertitudine si imprecizie:

- in Romania, sursa de informatie majora pentru metodele de evaluare imobiliara bazate pe piata sunt, in mod practic, cererile/ofertele de vanzare-cumparare publicate in mass-media;
- aceste cereri/oferte exprima in fapt numai „dorinţa părţilor” si nu sunt preţuri efective de vanzare-cumparare;
- in Romania, piaţa imobiliară este o piaţă emergentă, nereglementată, foarte labilă si sensibilă la influenţe psihologice subiective si chiar la manevre oculte intenţionate;
- in Romania, nu există organisme independente si credibile care sa genereze analize de piaţă, statistici, coeficienti de piaţă (rata de capitalizare, de exemplu), preturi de zonă, preturi de proprietăţi imobiliare, trenduri, prognoze,

Cunoscand aceasta stare de fapt, care este oare gradul de certitudine al expertizelor judiciare si extrajudiciare ???

Aştept cu interes comentariile tuturor celor implicaţi si/sau interesaţi de topic.

Cu stima,
Expert judiciar Eugen MARCOV

Corina Capotã Avocat · Answer 2 · 2009-09-08 16:30:01

In opinia mea, o expertiza de evaluare nu reprezinta o certitudine ca acea expertiza reflecta realitatea. Fiecare reprezinta o opinie a unui expert. Daca, cu privire la acelasi imobil se efectueaza 2 expertize de evaluare, veti observa ca valoarea rezultata va fi diferita in fiecare expertiza. Aceasta pentru ca, fiecare expert - tocmai datorita motivelor invocate de colegul legalmgm in mesajul anterior - tine cont de toate sau doar de unele, intr-o proportie mai mica sau mai mare.
Chiar daca actele normative mentionate in preambulul fiecarei expertize sunt abrogate si nu mai au nimic cu realitatea pietii imobiliare, expertul este dator sa-si motiveze in drept, cumva, concluzia sa.
Cine poate spune ca opinia unui expert exprimata intr-un raport de expertiza judiciara este cea corecta? Instanta o va aprecia ca atare, in functie de pozitia partilor litigante, daca acestea formuleaza obiectiuni care sunt intemeiate sau nu raportat la obiectivele expertizei si obiectul cauzei, daca se solicita sau nu lamuriri din partea expertului, iar acesta este chemat in fata instantei si lamuririle sale sunt suficiente pentru ca instanta sa aprecieze expertiza efectuata. In cazul in care instanta considera ca expertul nu a raspuns tuturor obiectivelor incuviintate de instanta sau pentru alte motive intemeiate, instanta poate dispune si din oficiu o contraexpertiza. ;)

SEBASTIAN VITTA Expert judiciar · Answer 3 · 2009-09-08 17:49:12

cora2006 a scris:

In opinia mea, o expertiza de evaluare nu reprezinta o certitudine ca acea expertiza reflecta realitatea. Daca, cu privire la acelasi imobil se efectueaza 2 expertize de evaluare, veti observa ca valoarea rezultata va fi diferita in fiecare expertiza.

Economie de piata se numeste! nu mai putem avea doua expertize cu valoare raportata egala.

Si nu din vina expertului, ci datorita faptului ca piata e in continua miscareB-)

exemplu:

Cat e 1 Eur azi ? 4,2434 lei
Cat a fost ieri ? 4,2436 lei
Si atunci care este valoarea unui euro?
4,2434 sau 4,2436 (LEI)?
Raspuns : Ambele valori sunt corecte, depinde de data evaluarii.

concluzie:
Traim intr-o economie de piata, valorile sunt in schimbare, ca si perceptia asupra pietii a participantilor. De aceea putem avea doua opinii diferite asupra valorii (care sa nu fie diferita dpdv a "aspectelor tehnice") si sa fie ambele corecte.

Corina Capotã Avocat · Answer 4 · 2009-09-08 18:50:23

Intr-o expertiza, calculele se fac in lei si abia apoi rezultatul se transforma in Eur, astfel ca motivatia ca azi Eur este atat si maine Eur este atat nu poate sta la baza fluctuatiei valorii unui imobil.
In Romania calculele se fac inca in lei, inca nu avem moneda Eur ca mijloc de schimb. ;)

legalmgm Utilizator · Answer 5 · 2009-09-08 22:28:04

cora2006 a scris:

In opinia mea, o expertiza de evaluare nu reprezinta o certitudine ca acea expertiza reflecta realitatea. Fiecare reprezinta o opinie a unui expert.
Daca, cu privire la acelasi imobil se efectueaza 2 expertize de evaluare, veti observa ca valoarea rezultata va fi diferita in fiecare expertiza. Aceasta pentru ca, fiecare expert - tocmai datorita motivelor invocate de colegul legalmgm in mesajul anterior - tine cont de toate sau doar de unele, intr-o proportie mai mica sau mai mare.
Chiar daca actele normative mentionate in preambulul fiecarei expertize sunt abrogate si nu mai au nimic cu realitatea pietii imobiliare, expertul este dator sa-si motiveze in drept, cumva, concluzia sa.
Cine poate spune ca opinia unui expert exprimata intr-un raport de expertiza judiciara este cea corecta? Instanta o va aprecia ca atare, in functie de pozitia partilor litigante, daca acestea formuleaza obiectiuni care sunt intemeiate sau nu raportat la obiectivele expertizei si obiectul cauzei, daca se solicita sau nu lamuriri din partea expertului, iar acesta este chemat in fata instantei si lamuririle sale sunt suficiente pentru ca instanta sa aprecieze expertiza efectuata. In cazul in care instanta considera ca expertul nu a raspuns tuturor obiectivelor incuviintate de instanta sau pentru alte motive intemeiate, instanta poate dispune si din oficiu o contraexpertiza. ;)

Stimate coleg "cora2006"

Mulţumesc pentru replică: tocmai acest aspect am vrut eu sa rezulte din materialele postate:
- gradul de subiectivism al unei expertize tehnice de evaluare imobiliara.
Precizez insă ca deşi eu personal, in decursul a cca. 15 ani de când sunt expert judiciar, am avut deseori sa folosesc metodele de evaluare indicate in Standardele Internationale, de multe ori m-am izbit de refuzul instantelor de a recunoaste rezultatul aplicarii lor.
In acest sens citez:
Scrisoarea circulara Nr. 314/08.04.2005 emisa de MJ – Secretar de stat Katalin Barbara KIBEDI (primita la TB sub nr. 37960/13.04.2005) prin care, printre altele, se spune:
• expertii tehnici judiciari/specialistii pot efectua expertizele dispuse de organele judiciare numai in specialitatea in care au fost atestati;
• calitatea de expert/membru ANEVAR sau al CET-R nu are relevanta in acest sens;
• standardele, metodologiile, coeficientii, criteriile sau alte materiale emise de aceste organizatii, nu au caracter de norma legala si nu pot fi invocate ca atare in rapoartele de expertiza tehnica judiciara

Dat fiind faptul ca aceasta scrisoare o am numai pe suport hartie, slab tiparita, daca intereseaza pe cineva o pot trimite eventual prin fax.

Cu stima,
Expert judiciar Eugen MARCOV