In atentia avocatiilor pledanti: Confuzia intre notiuni. Denaturarea realitatii. Valabilitatea Raportului de Expertiza judiciara.

Question

Discuție deschisă în Expertize judiciare şi extrajudiciare

In atentia avocatiilor pledanti: Confuzia intre notiuni. Denaturarea realitatii. Valabilitatea Raportului de Expertiza judiciara.

Utilizator 09:27, 1 Septembrie 2009

O prima consecinta a confuziei intre notiunile de "valoare de circulatie" si cea de "valoare de piata".

Statistic vorbind, avocatii pledanti au observat desigur ca o mare parte dintre expertii judiciari (unii - prea batrani, altii - fara experienta) elaboreaza rapoarte de expertiza - evaluare imobiliara - folosind metode bazate pe prevederile:
• Decretul Nr. 93 din 16 aprilie 1977 privind preturile de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat,
• Decretul Nr. 256 din 14 iulie 1984 privind imbunatatirea regimului de construire a locuintelor si modificarea unor reglementari referitoare la stabilirea preturilor limita ale locuintelor care se construiesc din fondurile statului, a preturilor de contractare ale locuintelor proprietate personala si a preturilor de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat,
• Decretul-Lege Nr. 61 din 7 februarie 1990 privind vinzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie.

Toata aceasta legislatie este bazata pe notiunea de "valoare de circulatie" si pe metode de calcul valabile si corecte in epoca socialista, timp in care preturile de deviz si elementele statistice referitoare la constructii erau "imuabile" (sau aproape invariabile).
In aceste conditii, evaluarea nu corespunde realitatii prezente deoarece nu are cum sa reflecte corect realitatile unei piete imobiliare libere dintr-o economie emergenta.
In consecinta, motivat ca mai sus, avocatii ar putea cere anularea raportului de expertiza ??

14 mesaje

13079 vizualizări

5 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 09:43, 23 Septembrie 2009

Vezi răspuns

Pagina 2

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Notiunea de "valoare de piata" in acceptiunea standardelor nationale si europene B. Standardele Internaţionale de Evaluare (International Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, London, United Kingdom, SW1P 3AD, ... (vezi toată discuția)

Analiza: "valoare de circulatie" versus "valoare de piata" Buna ziua Cu toate că nu este cea mai importantă problemă, vă rog să comentaţi următoarea stare de fapt: In ultimii cca. 7-8 ani, Ministerul ... (vezi toată discuția)

Notiunea de „valoare de circulatie”, folosita frecvent de catre instantele de judecata din romania A. \"Valoarea de circulatie\" este o notiune formulată si uzitata in justitie inca din perioada de dinaintea anului 1989. Semantic vorbind, sintagma ... (vezi toată discuția)

Alina Musat Avocat · Answer 1 · 2009-09-22 22:24:46

ce ne facem atunci cand instanta dispune inlocuirea expertului( nu mai comentez motivele) pentru ca s-a stabilit o valoare "modica" a imobilului, si vine urmatorul expert cu o valoare mai mare sau mai mica? Care expertiza va fi cea corecta?
P.S. Este vorba de un teren de 400 mp si casa de locuit ( construita in 1956- caramida partial, acoperita cu tabla- 3 camere, hol si bucatarie) cu o valoare de circulatie de apoximativ.120000 lei.

SEBASTIAN VITTA Expert judiciar · Answer 2 · 2009-09-23 01:43:59

cora2006 a scris:

Intr-o expertiza, calculele se fac in lei si abia apoi rezultatul se transforma in Eur, astfel ca motivatia ca azi Eur este atat si maine Eur este atat nu poate sta la baza fluctuatiei valorii unui imobil.
In Romania calculele se fac inca in lei, inca nu avem moneda Eur ca mijloc de schimb. ;)

Calculele se fac combinat (lei in principiu la elemente de cost , si euro la elemente de piata); Euro este prezent preponderent pe piata imobiliara ca mijloc de schimb;)

-majoritatea contractelor de vanzare-cumparare se fac in EUR
-in general stim ca un apartament in zona A costa X EUR,
-terenul in zona C atatia EUR/MP
-chiria este tot in EUR/MP
-Oferta constructorului/promotorului/dezvoltatorului tot asa o vedem : Y EUR/MP construit desfasurat. Arhitectul tot asa cere pentru proiectare.

LEI folosim la elementele de cost : anumite lucrari partiale (tencuieli, zugraveli), calculul valorii de inlocuire,calculul valorii de reconstructie (cataloage 1964, nu ?) , devize, facturi.

La final, obligatoriu toate valorile se raporteaza in lei , aceasta este moneda nationala, chiar daca piata imobiliara recunoaste Euro ca moneda de schimb (in principiu pentru stabilitatea ei).

Cat despre "fluctuatia valorii unui imobil" prin prisma diferentei de curs valutar voi extrapola perioada de "azi-maine" la "anul trecut anul acesta", pentru a sublinia faptul ca pietele sunt in permanenta miscare (conteaza data evaluarii):
Un apartament oarecare valora:
-anul trecut (iulie 2008) 100.000 Euro echivalentul a 350.000 LEI (curs 3,5lei/1 eur)
-anul acesta(iulie 2009) 60.000 Euro echivalentul a 252.000 LEI (curs 4.2lei/1 eur)
(Se observa scadere a pretului cu 40% in eur , si 25,5% in lei)

Au trecut vremurile cand erau valorile clare si bine fixate cu ajutorul legii , decretelor, tabelelor si indicilor ..."valori de circulatie" cum scrie la carte..

legalmgm Utilizator · Answer 3 · 2009-09-23 09:43:46

av_musat a scris:

ce ne facem atunci cand instanta dispune inlocuirea expertului pentru ca s-a stabilit o valoare "modica" a imobilului, si vine urmatorul expert cu o valoare mai mare sau mai mica? Care expertiza va fi cea corecta?

Buna ziua.

Nici o expertiza evaluatorie nu este "corecta" !.
Ea este o opinie subiectiva a evaluatorului.
Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare.
Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentrn bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii.
Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării.
Rezultatul unei evaluari trebuie sa respecte trendul pietii (pretul zonei, etc.).
Dupa opinia mea, daca diferentele intre evaluari este mai mare de cca. 15-20%, atunci se poate puneintrebarea care dintre ele este mai apropiata de trendul pietii (pretul zonei).,

Cu stima,
Expert judiciar Eugen Marcov