În ce condiții se pot lua hotărârile la o adunare generala dacă locatarii nu vor să semneze tabelul convocator?

Pentru a se constata legalitatea hotărârilor luate în Adunările Generale anuale ale Asociațiilor de Proprietari, este bine și util de citit motivarea explicită a unei sentințe date de o Instanță din România, care poate fi folosită în orice proces ce are legătură cu Asociațiile de Proprietari (pe tema ilegalității convocării Adunărilor Generale anuale), ACEASTA FIIND O PRACTICĂ JURIDICĂ UNITARĂ A INSTANȚELOR DIN ROMÂNIA - sunt zeci de spețe cu aceeași sentință care anulează definitiv hotărârile și actele șefilor de Asociații, luate și făcute în urma unui act juridic deja anulat de Instanțe, precum este procesul verbal al Adunării Generale Reconvocate, deoarece NU AU FOST CONVOCAȚI TOȚI PROPRIETARII ASOCIAȚIEI, încălcându-se astfel Legea 230/2007, art. 24 alin. 3 și mai ales Hotărârea Guvernului nr. 1588/2007, art. 14 alin. 5, care obligă Instanțele la singura sentință legal valabilă - Nulitatea Absolută a hotărârilor Adunării Generale anuale dintr-o Asociație ai cărei conducători nu aduc dovada Tabelului Nominal Convocator SEMNAT DE TOȚI PROPRIETARII:
♥♥♥ Sentința Civilă nr. 2775 din 22.06.2012, pronunțată de Judecătoria Caracal.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal, sub nr.2770/16.05.2012, reclamantul ... a chemat în judecată Asociaţia de Proprietari nr. ..., reprezentată de ..., solicitând Instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să dispună anularea procesului verbal încheiat în Adunarea Generală a proprietarilor din data de 31.03.2012, care s-a ţinut într-o sală de clasă din Şcoala Generală nr. 2.
Din analiza textelor de lege, Instanța reține că instituirea unor condiții pentru valabilitatea convocării Adunării Generale și adoptării unor hotărâri în acest sens, nu poate să rămână fără consecințe juridice, iar ne-respectarea acestora atrage ne-valabilitatea lor.
Nulitatea unui act este acea sancțiune de drept civil care lipsește actul juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă. ASTFEL, DISPOZIȚIILE ART. 23 ȘI 24 DIN LEGEA 230/2007 SUNT PREVĂZUTE SUB SANCȚIUNEA NULITĂȚII ABSOLUTE.
Numai astfel, subiectele de drept (în speță, șefii Asociației de Proprietari), ȘTIIND CĂ UN ACT ÎNCHEIAT CU IGNORAREA CONDIȚIILOR PREVĂZUTE DE LEGE, VA FI LIPSIT DE EFECTE JURIDICE, vor face orice ca pe viitor să respecte dispozițiile legale, realizându-se astfel funcția preventivă a nulității actului civil. Când, însă, acest efect inhibitor nu s-a produs, intră în funcțiune celelalte funcții ale nulității: FUNCȚIA SANCŢIONATORIE, prin înlăturarea efectelor contrare legii și FUNCȚIA DE GARANȚIE A PRINCIPIULUI LEGALITĂȚII, ca mijloc de asigurare a respectării ordinii publice.
În acest caz, nu poate fi declarată de către Instanțe decât sentința de Nulitate Absolută a unui act juridic întocmit ilegal, având în vedere că natura interesului ocrotit prin dispozițiile legale care reglementează condițiile de convocare a Adunării Generale a Asociației este general, obștesc, și privește pe toți proprietarii din Asociația de Proprietari (Legea 230/2007, art. 23, alin.2).
☛ Analizând dispozițiile legale invocate de reclamant în susținerea acțiunii sale, raportat la situația concretă rezultând din materialul probator administrat în cauză, rezultă că pretențiile reclamantului referitoare la nelegalitatea convocării tuturor proprietarilor Asociației sunt întemeiate și, implicit, urmare a Nulității Absolute a Adunării Generale, toate hotărârile luate în acea Adunare Generală sunt nule, nu pot avea efecte juridice ulterioare.
Inclusiv Legea 230/2007, art. 23, alin. 2 arată importanța convocării tuturor proprietarilor pentru a nu li se încălca dreptul lor la informare și la luarea deciziilor prin vot în cadrul Adunărilor Generale anuale obligatorii: „Adunarea Generală este alcătuită din TOȚI PROPRIETARII membri ai Asociației de Proprietari.”
În ceea ce privește reconvocarea Adunării Generale pentru data de 31.03.2012, INSTANȚA REȚINE CĂ NU EXISTĂ LA DOSARUL CAUZEI NICIO DOVADĂ A CONVOCĂRII TUTUROR MEMBRILOR ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, pentru a se putea reține incidența H.G. nr. 1588/2007, art. 14, alin. 5, care dă posibilitatea adoptării unei hotărâri în ședința Adunării Generale anuale, doar sub această condiție.
În lipsa dovezii de convocare a tuturor membrilor proprietari ai Asociației, nu se poate reține respectarea procedurii legale de adoptare a hotărârilor luate (ilegal) de către Adunarea Generală Reconvocată pe data de 31.03.2012, hotărâri care devin nule d.p.d.v. juridic, inclusiv actele subsecvente.
Tabelele Nominale Convocatoare depuse la dosar nu cuprind SEMNĂTURILE TUTUROR PROPRIETARILOR DIN CADRUL ASOCIAȚIEI (...), acest fapt ne-reprezentând o convocare valabilă și legală în sensul art. 14 din H.G. nr. 1588/2007.
Prin urmare, cum ASOCIAȚIA PÂRÂTĂ NU A FĂCUT DOVADA CONVOCĂRII TUTUROR MEMBRILOR ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI PENTRU ADUNAREA GENERALĂ DIN 31.03.2012, Instanța va admite cererea formulată în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari nr. … și VA CONSTATA NULITATEA ABSOLUTĂ A HOTĂRÂRII ADUNĂRII GENERALE A ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI NR. … DIN DATA DE 31.03.2012. ♥♥♥
Detalii despre speța amintită de mai sus, se găsesc pe această pagină: [ link extern ]

cyan
da, tabelul convocator nu este obligatoriu. Este o alternativa prevazuta in lege. Dar daca se face un astfel de tabel care va fi confirmat si asumat de doi martori prin semnatura acesta ramane batut in cuie. Daca se ajunge in justitie cu asta va avea o mare greutate. Ia intrebati un avocat ce greutate au semnaturile a doi martori neutri. Nici nu stiti cat de usor pot fi respinse probele foto facute cu nu stiu ce aparat al nu stiu cui si ce tevatura ar fi ca acele fotografii sa poate fi admise ca probe valide.

Gigiz, tu ai citit speța postată de mine ieri, în care am arătat că toate Instanțele din România (am mai multe spețe ca și Precedente Judiciare) anulează retroactiv hotărârile Adunării Generale dacă nu se aduce dovada că au semnat toți proprietarii în acel Tabel Nominal Convocator obligatoriu la orice Adunare Generală, mai ales la cea Reconvocată ?
Citez din H.G. nr. 1588/2007, art.14, alin.5, pentru a înțelege mai bine acest articol explicit pentru orice șef de Asociație: „La Adunarea Generală Reconvocată, dacă există dovada că toți membrii Asociației de Proprietari au fost convocați, hotărârile pot fi adoptate (...). Dovezi ale convocării şi reconvocării le constituie afișul de la Avizier și Tabelul Nominal Convocator cu semnături. (idem, art. 24, alin. 3)” - [ link extern ]
gigiz a scris:

cyan
Tabelul Convocator nu este obligatoriu, el este o alternativa prevazută în lege. Dar daca se face un astfel de tabel care va fi confirmat si asumat de doi martori prin semnatura acesta rămâne bătut in cuie. Daca se ajunge in justitie cu asta va avea o mare greutate. Ia intrebati un avocat ce greutate au semnaturile a doi martori neutri. Nici nu stiti cat de usor pot fi respinse probele foto facute cu nu stiu ce aparat al nu stiu cui si ce tevatura ar fi ca acele fotografii sa poate fi admise ca probe valide.

flory_mr

Da, am citit si ai perfecta dreptate. Eu tocmai ca intaream utilitatea acelui table. In plus spuneam intr-o postare anterioara cum procedam noi ptr. ai da si mai mare greutate. Dar prezentarea tabelului convocator cu semnaturi nu inseamna ca in el sa avem semnaturile tuturor proprietarilor. Practic nici nu cred ca se poate. Mai spunean ca tabelul este o alternative nu obligatoriu:
Art 14
(4) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra datei adunarii generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 7 zile inainte ca aceasta sa aiba loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale.

Daca am gresit ceva...imi cer scuze.

Ți-o spune unul care a câștigat un proces în maxim 3 termene, deoarece textul art. 14, alin. 5 din H.G. nr. 1588/ 2007 e unul dintre cele mai clare articole de lege, puțin cam dur, dar ... legea-i una pentru toți. Acel Tabel Nominal Convocator este OBLIGATORIU SĂ FIE SEMNAT DE TOȚI PROPRIETARII MEMBRI AI ASOCIAȚIEI, altfel orice judecător va anula retroactiv orice hotărâre luată în acea așa-zisă Adunare Generală ilegal convocată ! Eu am găsit vreo 10 spețe în care șefii Asociațiilor de Proprietari au pierdut „cu brio” astfel de procese, cu obiectul „Nulitate Absolută Act Juridic” !