succesiune - drept la mostenire

Citarea art. 1244 este greşită în context deoarece doamna nu discută de nulitatea în scopul publicităţii imobiliare.
Doamna era interesată despre validitatea contractului de vânzare, nu de intabulare.
Art. 1244 impune necesitatea formei autentice pentru intabulare, nu ca o condiţie de validitate a formării contractului, a existenţei lui.
În ce priveşte validitatea contractului între părţile semnatare şi opozabilitatea faţă de tată şi faţă de persoanele care au luat la cunoştinţă de acest transfer (rudele), contractul întruneşte condiţiile de formă pentru a fi valabil.
Pentru a fi valabil, un contract de înstrăinare al unui interes/drept imobiliar trebuie să conţină numele părţilor, o semnătură şi identificarea interesului înstrăinat (adresa, suprafaţa, cota, etc.)
În acest caz se pare că avem un contract perfect deoarece o simplă chitanţă prin care un părinte vinde fiicei cota lui parte dintr-o casă identificată clar este uşor de redactat şi de către neprofesionişti.
Pentru a fi intabulat dreptul/interesul trebuie forma autentică, aceasta este o condiţie de publicitate, nu de validitate.
Aşa cum am zis, în masa succesorală NU poate conţinută casa, deoarece aceasta nu mai este în patrimoniul defunctului iar rudele interesate de moştenire nu pot invoca necunoaşterea înstrăinării (faţă de ei publicitatea a fost efectuată).
În cazul în care sora insistă că are cotă parte din imobil, atunci moştenirea nu se poate face la notar, ci doar în instanţă.
Fiica dobânditoare a imobilului nu trebuie decât să facă dovada înstrăinării cotei în timpul vieţii cu chitanţa iar instanţa va exclude din masa succesorală imobilul şi, la cerere, va emite sentinţă care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în vederea intabulării.
Deci în concluzie, doamna este proprietară pe cota transferată de la tată în timpul vieţii. Pentru a-şi proteja acest drept faţă de terţi, trebuie totuşi să introducă acţiune în constatare a transmiterii dreptului de proprietate numită şi „hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare”. Această acţiune se va nota în cartea funciară.

Păi domnul consilier, la ce ajuta sa dobândești un drept de proprietate, daca nu il poti intabula și implicit nu poti dispune de el ulterior?
Actul nu e legal deloc.
Nu e nici ilegal, ci doar un act sub semnătură privată sau "de mana".
Si atat timp cat nu a operat intabularea pe numele cumpărătorului, în ce baza considerati ca bunul nu mai există în patrimoniul defunctului?
In plus, eu nu am auzit de publicitate prin "cunostearea de către parti"...
O îndrumați pe doamna la instanța tocmai pentru că actul încheiat e apa de ploaie. Va contraziceti singur.

Confunzi publicitatea imobiliară cu existenţa dreptului de proprietate.
Sunt 2 lucruri total diferite şi sunt stabilite de lege în scopuri diferite.
Dobândirea unui drept de proprietate nu este condiţionat de intabulare.
Dreptul poate fi înstrăinat printr-un act "de mână."
Doamna poate vinde bine mersi cota de imobil TOT printr-un act de mână ca şi până acum.
Publicitatea reprezintă o măsură de protecţie împotriva pretenţiilor terţilor asupra dreptului.
Adică, publicitatea împiedică proprietarul să vândă acelaşi imobil la 2 sau mai multe persoane.
De asemenea, are şi rolul de a proteja noul proprietar împotriva urmăririlor silite imobiliare ale creditorilor.
Expresiile "apă de ploaie" şi "contractul nu e legal" nu au niciun înţeles şi sunt vagi şi ambigue. Trebuie să te exprimi juridic şi să spui clar ce anume critici în argumentaţia mea.

1. Nu poţi să critici validitatea contractului prin chitanţă de mână. Chitanţa este un înscris, semnat de părţi, cu martori. Deci este valabil.
Poţi să critici faptul că nu poate fi intabulat în forma actuală pentru a căpăta opozabilitate contra tuturor. Da, este nevoie să se adreseze instanţei pentru recunoaşterea înstrăinării (o formalitate, nu este un mare proces). Dar asta nu înseamnă că doamna nu este proprietară şi că acea chitanţă nu-i conferă niciun drept. Îi conferă TOATE drepturile de proprietate asupra imobilului (cotei)
Doamna are un titlu de proprietate - chitanţa este titlu.
2. Dacă vrea să vândă, în continuare, poate face, desigur un alt contract de mână, şamd., acesta este perfect valabil între părţi şi contra persoanelor care au luat la cunoştinţă despre el - au fost notificate.
3. Imobilul nu mai este bun succesoral deoarece a fost înstrăinat înainte de moarte, indiferent dacă nu a fost intabulată înstrăinarea sau dacă nu a fost făcut sub formă autentică.
4. Sora doamnei a fost notificată de chitanţa de mână la momentul încheierii acesteia, deci nu poate fi moştenitoare de bună credinţă a imobilului (cotei) deoarece ştia că nu mai este în patrimoniul defunctului. Faptul că defunctul mai figurează la Cartea funciară nu are nicio importanţă. Cartea funciară este un ziar, o gazetă de publicitate. Nu stabileşte drepturi de proprietate. Faptul că figurezi în cartea funciară nu înseamnă că eşti proprietar, ci că ai publicat sau nu dreptul tău de proprietate.

5. Cartea funciară este foarte importantă, de asemenea, pentru a proteja cumpărătorii de bună credinţă împotriva creditorilor vânzătorilor şi alţi cumpărători nepublicaţi.

6. Dacă doamna nu ar avea titlu de proprietate, (chitanţa) atunci poate să meargă la orice instanţă, şi va pierde. Dar deoarece este proprietară, poate face formalitatea şi înscrierea în CF.

7. Rolul UNIC al cărţii funciare este "notificarea", adică aducerea la cunoştinţa publicului a transferurilor drepturilor imobiliare.
Dar notificarea nu se face doar prin CF, ci şi prin simpla notificare, sau luare la cunoştinţă a unei părţi interesate, care face să-şi piardă buna credinţă dacă se pretinde proprietar sau moştenitor al unui bun care ştie (a fost notificată) că a fost înstrăinat anterior.

Sper că ai înţeles, dacă nu poţi să mă întrebi în continuare.

Într-adevăr, titlul obţinut printr-o simplă chitanţă este mai puţin sigur şi protejat juridic decât cel prin act autentic şi intabulare. De exemplu, dacă tatăl ar fi vândut ulterior cota prin act autentic unui cumpărător de bună credinţă (care nu ştia de vânzarea anterioară prin chitantă) şi ar fi fost şi intabulat, atunci fiica ar fi pierdut procesul dacă ar fi pretins că este proprietară.
Instanţa ar fi făcut o comparaţie de titluri şi ar fi dat forţă juridică superioară cumpărătorului intabulat, ca având un rang de prioritate superior şi un titlu superior.

Dar să spui că o chitanţă este apă de ploaie este nejuridic. Tatăl este decedat.
Au trecut aproape 30 de ani. Doamna a posedat în mod ostil, public, necontestat, sub titlu de proprietar cota respectivă.
Prin simpla uzucapiune doamna este proprietar de drept, nici nu-şi mai bate capul cu recunoaşterea transmiterii dreptului de proprietate. Poate depune acţiune bazată pe uzucapiune.
În baza acestor 2 teorii, sora (şi orice alt pretendent posibil) îşi pierd orice drept asupra cotei doamnei.
Doamna este proprietar şi este practic imposibil să-i mai ia cineva imobilul.
În orice proces, în apărarea dreptului ei este suficient să spună 2 cuvinte: uzucapiune, chitanţă cu martori.

Dacă e atat de buna si de legală, de ce o trimiți la instanța?
Pentru ca abia acea hotărâre judecătorească este act de proprietate.
Abia în baza unui act notarial sau a unei sentințe se poate vinde ulterior legal, se poate întocmi documentația cadastrala și se poate intabulat dreptul de proprietate.
Ah, ca poti sa vinzi iar și iar cu act de mana, e partea a doua.
Dar nu poti face altceva decât să perpetuezi prostia de a încheia acte de mana si de a crea situații litigioase.
Te-ai gandit ca o sfătuiești foarte prost?
Te-ai gandit ca un vânzător poate vinde acelasi bun de mai multe ori si ultimul cumpărător daca isi intabuleaza dreptul de proprietate la Cartea Funciară, este legal, recunoscut ca proprietar? Ca de-aia se numeste publicitate imobiliară, iar ceilalți cumpărători raman cu ochii in soare. Te-ai gandit ca se poate vinde bunul altuia? Te-ai gandit ca poate exista o eroare in privinta bunului? Te-ai gandit ca de la un sir de vânzări de mana, părțile ajung intr-o situatie de nu-i mai descalceste nimeni ?
De ce se duce lumea la notar? Ca sa se verifice legalitatea documentelor, consimtamantul partilor, vointa, discernamantul, i se da forta juridica, este legal recunoscut ca act de proprietate etc etc.
O hartie de mana NICIODATĂ nu va fi titlu de proprietate. Niciodată nu se va compara cu un înscris autentic, cu un titlu de proprietate, cu o hotărâre judecătorească.
Nu mai susține inepții.
Interpretezi legea total aiurea. Iar un proces pentru perfectarea vânzării durează câteva luni.
Doamna daca se zgarceste la faină, o sa ajunga sa cheltuiască in final pe procese și avocați, cât nu face.

Faci afirmaţii juridice greşite cu nonşalanţă şi uneori foloseşti expresii neprofesionale (aş prefera să renunţi la epitete şi adjective).

"Pentru ca abia acea hotărâre judecătorească este act de proprietate."
Greşit. Actul de proprietate este chitanţa.
Hotărârea valorează doar autentificare şi publicare în CF.

"Abia în baza unui act notarial sau a unei sentințe se poate vinde ulterior legal"
Greşit.
Un imobil se poate vinde sub semnătură privată.
Forma autentică se cere doar pentru intabulare, pentru efectuarea formalităţilor de publicitate.

"Dar nu poti face altceva decât să perpetuezi prostia de a încheia acte de mana si de a crea situații litigioase.
Te-ai gandit ca o sfătuiești foarte prost?"
Vânzarea a avut loc acum 30 ani. Doamna doreşte să îşi perfecteze actele. Ştii ce înseamnă a "perfecta"? În cazul actelor translative imobiliare, înseamnă a le înregistra în CF.
"Perfectare" înseamnă notificare.
Nu cred că este bine să faci "proşti" clienţii care vin cu probleme legitime. Nu ajută.

Sunt de acord cu tine că ideal actele se fac la notar. Dar asta este o chestiune colaterală şi irelevantă în speţa dată.
Dar tu ai expus legea în mod greşit şi ai informat-o că actele ei sunt "apă de ploaie". De asemenea, ai ajuns la o concluzie greşită, şi anume că nu are niciun drept şi că nu e proprietară.
Asta este problema principală. Desigur că este proprietară.

"Te-ai gandit ca un vânzător poate vinde acelasi bun de mai multe ori si ultimul cumpărător daca isi intabuleaza dreptul de proprietate la Cartea Funciară, este legal, recunoscut ca proprietar?"

Este exact ce am zis şi eu, cu condiţia ca al treilea sau ultimul cumpărător să fie de bună credinţă şi să nu aibă ştiinţă de tranzacţiile anterioare. Sau pur şi simplu repeţi ce am spus şi eu.
Pe de altă parte, observaţia este lipsită de relevanţă în speţa dată.

"O hartie de mana NICIODATĂ nu va fi titlu de proprietate."

Greşit.
O simplă chitanţă conţinând elementele esenţiale reprezintă un contract de vânzare cumpărare valid şi eficace. Reprezintă titlu de proprietate valid. Este un contract încheiat cu toate formalităţile legale necesare pentru validitate într părţi.
Faptul că nu a fost intabulată la CF nu înseamnă că nu este titlu de proprietate.
Faptul că nu este titlu autentic nu înseamnă că nu este titlu de proprietate.
Faptul că nu este publicat în CF în secvenţa (şirul, lanţul) de titluri din cartea funciară nu înseamnă că nu este titlu de proprietate.
Este titlu de proprietate, chitanţa este instrumentum. Proprietara deţine imobilul sub titlu.

"Niciodată nu se va compara cu un înscris autentic, cu un titlu de proprietate, cu o hotărâre judecătorească. "
De acord, un titlu autentic este superior unui titlu instrument sub semnătură privată în ce priveşte forţa probantă şi opozabilitatea, dar să spui că chitanţa nu e bună de nimic este eronat.
Dar, din nou, este o observaţie irelevantă pentru datele problemei noastre. Nu este elegant să spui că este o proastă sau că a făcut o prostie când a încheiat actul. Trebuie să-i dai o soluţie.

Doamna a încheiat deja chitanţa acum 30 de ani iar sfaturile tale cu privire la moştenire, şi anume că un imobil poate fi moştenit de sora care cunoştea că a fost înstrăinat înainte de moarte (deşi neintabulat) sau sfatul că acea chitanţă nu are nicio valoare, că e lovită de nulitate absolută (fără clarificări) - că nu reprezintă titlu, sau sfatul că trebuie să achite sultă pentru propriul imobil, sau că imobilul este bun succesoral...
toate acestea sunt în totală contradicţie cu legea română.

Sunt sfaturi generalizante şi eronate.

Desigur că o trimit pe doamnă la instanţă, pentru că doar acolo se obţine constatarea uzucapiunii (prescripţiei achizitive) sau constatarea transmiterii dreptului de proprietate pentru a obţine opozabilitatea generală (erga omnes), act autentic (hotărârea) şi
Doamna merge la instanţă pentru a-şi PROTEJA titlul, pentru a autentifica actul şi pentru a-l publica, NU PENTRU a obţine titlu de proprietate. Are deja titlu de proprietate. Este deja proprietară. Instanţa CONSTATĂ existenţa, pre- existenţa titlului, nu constituie un titlu nou.
Doamna a încheiat un act privat pe care acum trebuie să-l autentifice la instanţă şi să-l intabuleze.

Este uşor să-ţi dai cu părerea (mergi la notar!) când imobilul a fost vândut în vremea lui Ceauşescu acum 30 de ani sau părţile efectiv nu aveau bani pentru încheierea actelor. Să mai amintesc că în vremea lui Ceauşescu era dictatură şi legea era varză?

Este mai greu să ştii legea şi să dai un sfat aplicat asupra situaţiei în cauză decât să dai sfaturi greşite şi atât de generale încât nu au nicio valoare.

Încheierea de acte sub semnătură privată este un drept perfect legal. Nu decizi tu soluţia cea mai bună pe care cetăţenii o folosesc pentru a asigura drepturile acum 30 de ani.

După război mulţi viteji... şi mulţi părerişti...