UPDATE: Cei ce construiesc fără autorizație nu pot cere recunoașterea ca proprietari ai construcțiilor. Decizia ICCJ, aplicabilă

ICCJ a reținut, în 8 aprilie 2019, că persoanele care construiesc fără autorizație nu vor putea să obțină de la instanțele de judecată hotărâri judecătorești care să le recunoască dreptul de proprietate și cu care să meargă apoi la cartea funciară ca să-și intabuleze proprietatea. Mai exact, este vorba de Decizia nr.13 în dosarul nr.98/1/2019, care a fost publicată luni, în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 440 și care a devenit astfel obligatorie pentru toate instanțele din țară.

„Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie  impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii”, a stabilit ICCJ.

În mod normal, dacă o persoană construiește pe terenul ei, va dobândi acea nouă construcție, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale (practic, e vorba de un mecanism de încorporare a unui imobil - construcția - în alt imobil - terenul pe care se construiește), conform Codului civil. În cazurile în care nu există autorizație de construcție, persoanele care voiau să intabuleze construcția în cartea funciară aveau nevoie de un document cu care să facă acest lucru și, astfel, cereau instanței să constate operarea accesiunii imobiliare artificiale.

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție prevede că intabularea în cartea funciară nu se poate face fără existența unei autorizații de construcție.

În lipsa autorizației, procedura strict administrativă nu permite actualmente intabularea dreptului asupra acelei construcții. Așadar, punctează ICCJ, nu ar trebui permisă ocolirea acestei situații prin obținerea unei hotărâri judecătorești pe care autoritățile ar fi apoi obligate să o respecte și prin care să se obțină ceea ce inițial, strict în procedură administrativă, nu s-a putut obține din rațiuni de nerespectare a legii.

Notă: Fără a exista consfințit la cartea funciară, un drept de proprietate nu este și nu poate fi recunoscut așa cum trebuie în raportul cu autoritățile statului și cu terții. O construcție care nu se regăsește în cartea funciară nu poate fi înstrăinată cuiva.

Motivarea Curții

ICCJ a explicat că nu se poate îmbrăca în legalitate încălcarea prevederilor legale în materie. Cel care nu și-a luat autorizația și știe că are blocat parcursul administrativ de intabulare a dreptului pe acea construcție nu poate să se salveze mergând pe obținerea unei hotărâri judecătorești pe care toți vor trebui apoi să o respecte.

"În acest mod, dreptul de proprietate asupra construcției edificate nelegal, recunoscut prin hotărâre judecătorească, devine opozabil și autorităților publice, în condițiile în care proprietarul are chiar obligația de a declara construcția la organele financiare teritoriale sau la unitățile subordonate acestora, în vederea impunerii, în conformitate cu art. 39 din Legea nr. 50/1991 (...) Deși impunerea fiscală a construcției nu poate avea loc decât pentru construcțiile autorizate, potrivit art. 39 din Legea nr. 50/1991, în condițiile în care se pronunță o hotărâre judecătorească de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției, chiar în lipsa autorizației de construire, vor trebui să țină seama de ea și să înregistreze contrucția în evidențele fiscale.

O asemenea hotărâre permite titularului să se abată de la regulile în materia publicității dreptului de proprietate asupra construcției.  În lipsa autorizației, a certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, construcția nu poate fi intabulată în cartea funciară. Or, această interdicție va fi eludată în cazul pronunțării unei hotărâri judecătorești de admitere a cererii de constatare a dreptului de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație, din moment ce proprietarul poate să-și intabuleze dreptul la cartea funciară în baza acelei hotărâri. Iar organul de carte funciară nu-i poate refuza înregistrarea pentru că proprietarul ar invoca încălcarea dreptului său la bun", potrivit deciziei ICCJ publicate luni.

ICCJ citează chiar Curtea Constituțională, care, într-o decizie din 2010, statua că regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care exercitarea dreptului înseamnă abaterea de la lege, atunci proprietarul va suporta sancțiunile legale fără să poată se se agațe de principiul constituțional al ocrotirii proprietății.