Suspendarea PUZ-urilor în Capitală: Care sunt efectele în privința proiectelor imobiliare în desfășurare?

Săptămâna trecută, la Primăria Generală a Municipiului București (PMB) s-a decis suspendarea cu un an a cinci PUZ-uri de sector ale Capitalei (e vorba de sectoarele 2-6). Asta după ce, recent, instanțele au pronunțat decizii de anulare a planurilor urbanistice zonale pentru sectoarele 3 și 6. Prima întrebare ridicată a fost: se mai poate construi ceva în următoarea perioadă, adică timp de un an, cât durează suspendarea adoptată de Primăria Generală? Acum câteva zile, primarul general Nicușor Dan dădea asigurări că decizia PMB de suspendare a PUZ-urilor pe 12 luni nu afectează deloc construcțiile în desfășurare.

„Pentru a risipi confuziile și a combate diverse dezinformări în contextul deciziei CGMB de suspendare a aplicării PUZ-urilor pentru următoarele 12 luni, vreau să precizez două lucruri: Mai întâi, e fals că nu se va mai construi deloc în București. Se poate construi în continuare, dar pe baza Planului Urbanistic General, un document echilibrat (și care urmează să fie actualizat), ce ține cont atât de nevoia de spațiu verde, cât și de dezvoltarea urbană firească pentru o capitală europeană.

În al doilea rând, e fals că se opresc construcțiile în derulare sau că se sistează construcțiile deja aprobate. Orice proiecte care se află în derulare continuă, inclusiv cele pentru ridicarea de blocuri de locuințe, astfel încât cei care au plătit deja avansuri pentru achiziția de apartamente nu vor pierde banii. Reafirm faptul că hotărârea CGMB de suspendare a celor 5 PUZ-uri de sector operează pentru viitor, adică începând cu data de 1 martie 2021, pentru o durată de 12 luni de zile”, scria primarul general pe pagina sa de Facebook. 

Avocații de la Țuca Zbârcea & Asociații explică, într-un material recent, că certificatele de urbanism emise în baza PUZ-urilor suspendate, anterior hotărârilor PMB, nu sunt afectate, nici autorizațiile în curs de emitere și pentru care s-au emis deja certificatele de urbanism în baza PUZ-urilor suspendate.

Singurul semn de întrebare rămâne pentru cererile pentru emiterea certificatelor de urbanism în curs de soluționare la data hotărârilor PMB de suspendare. 

„Pe perioada suspendării, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/ desființare care vor fi emise de Primarul General al Municipiului București și de Primarii sectoarelor Municipiului București vor respecta prevederile documentațiilor de urbanism anterioare hotărârilor de aprobare a PUZ-urilor coordonatoare. Această soluție nu este la adăpost de critici, generând dificultăți în identificarea în concret a documentației aplicabile pe perioada suspendării, precum și multiple implicații în ipoteza obligativității raportării la Planul Urbanistic General al Municipiului București (i.e. document ce reflectă realitatea de la nivelul anului 2000)”, punctează avocații.

Aceeași problemă e subliniată și de la avocații de la Filip & Company, care se întreabă cum ar trebui interpretată noțiunea de documentații de urbanism anterioare: foste planuri urbanistice zonale ieșite din vigoare odată cu aprobarea PUZ-urilor Coordonatoare sau Planul Urbanistic General al Municipiului București? Prima variantă nu ar funcționa însă.

„În lipsa unor planuri urbanistice zonale, dezvoltarea se mai poate face numai pe baza prevederilor planului urbanistic general (aprobat în 2000, corespunzător realității anului 2000 și prelungit până în ziua de azi în condiții neclare din punct de vedere juridic) sau prin promovarea unui nou plan urbanistic zonal. Având în vedere faptul că prin PUG este necesară elaborarea unui PUZ în cele mai multe cazuri, acest demers va întârzia serios orice proiect aflat în curs”, subliniază avocații de la Filip & Company.

PUZ-urile anulate: care sunt implicațiile juridice?

PUZ-ul pentru sectorul 3 a fost suspendat printr-o decizie definitivă a Curții de Apel București. La Tribunalul București, deși nu vorbim de decizii definitive, PUZ-urile pentru sectoarele 3 și 4 au fost anulate. Cum și-au motivat judecătorii deciziile? Prin aceea că nu e respectată OUG nr. 114/2007 în ceea ce privește asigurarea spațiilor verzi în București, întrucât planurile propun reducerea acestor spații, deși Bucureștiul se confruntă cu o uriașă problemă de poluare a aerului.

În acest context, Daniela Gramaticescu, partener, și Alexandru Lăcureanu, senior associate la societatea de avocatură NNDKP au încercat să răspundă recent unor întrebări ridicate în legătură cu efectele deciziilor asupra PUZ-urilor.

De pildă, ce se întâmplă cu actele administrative emise în baza PUZ-ului anulat de instanță? „Actele administrative subsecvente pot fi desființate la rândul lor numai dacă litigiul având ca obiect nulitatea actului subsecvent este pendinte în fața instanței, la data pronunțării hotărârii definitive de desființare a PUZ-ului. Vestea bună: nu este necesar ca motivele de nelegalitate invocate pentru PUZ să fie identice cu motivele de nelegalitate invocate pentru actul administrativ subsecvent”, potrivit celor de la NNDKP.

Avocații punctează totodată și faptul că deciziile ce privesc aceste PUZ-uri sunt general obligatorii de la momentul când ele apar în Monitorul Oficial. „Cu alte cuvinte, după ce o hotărâre judecătorească prin care se constată nulitatea unui PUZ este definitivă, o autoritate publică ar trebui să refuze emiterea actelor administrative individuale (de exemplu, a autorizațiilor de construire) în baza actului administrativ normativ anulat. Desigur, dacă legea permite (de exemplu, planul urbanistic general – PUG – permite eliberarea unei autorizații de construcție fără PUZ pentru o anumită zonă), autoritatea publică eliberează autorizația de construire numai pe baza PUG-ului (ignorând PUZ-ul anulat)”, spun avocații NNDKP.