De ce ar trebui să fie și cumpărătorul atent la aplicarea corectă a TVA-ului redus la locuințe

Legea 301/2022 a clarificat, începând de luna aceasta, ce înseamnă că un imobil „poate fi locuit ca atare”, la momentul livrării, astfel încât să i se aplice cota redusă de TVA, adică 5%. Odată cu această clarificare oficială, în practică nu ar trebui să mai existe situații în care Fiscul să considere că TVA-ul redus a fost greșit aplicat pentru că locuința, de fapt, nu putea fi locuită ca atare. Fiscul considera, de fapt, că locuințelor le lipsesc anumite dotări minime, iar interpretările termenului de „locuibil ca atare” puteau să varieze tocmai pentru că nu era definit expres. 

Din practică aflăm că, uneori, chiar gradul de finisare era luat în calcul de cei de la ANAF, dar Legea 301 ne spune că acesta nu interesează, de fapt. De pildă, un specialist ne explica, la începutul acestui an, că un apartament „la gri” nu prea s-ar încadra pentru beneficiul TVA-ului redus - de exemplu, când cumpărătorul refuză propunerea dezvoltatorului de finisaje și decide să cumpere locuința „la gri”, inclusiv fără uși. 

„Autoritățile fiscale au o interpretare strictă și nu ezită să impună plata diferenței de taxă (cu majorări și penalități) dacă există oricare indicii că locuințele ar fi fost livrate „la roșu”, „la gri” sau „semi-finisate”. În acest sens, observăm că se acordă o importanță deosebită modului în care locuința livrată este descrisă în contractele de vânzare și, eventual, în promisiunile de vânzare”, ne explicau doi avocați anul acesta. 

Condițiile stipulate în Legea 301 pentru ca imobilul să fie considerat locuibil ca atare, la momentul livrării, sunt următoarele:

• deținătorii au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
• au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;
• imobilul e foarmat din cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente și gradul de finisare la data livrării.

Aceste condiții ar trebui cunoscute atât de cei care vând imobilele nou-construite, cât și de către cumpărători. Totodată, cumpărătorii ar trebui să fie deosebit de atenți, când contractează, dacă ceea ce scrie în contract corespunde realității. Dezvoltatorul de rea-credință ar putea să încerce să se acopere, contractual, printr-o clauză care să stipuleze că imobilul e locuibil ca atare, când, în realitate, la momentul predării, acesta să nu fie de fapt.

Riscul major pentru cumpărător este că, în ipoteza unui control amănunțit al organelor fiscale, dacă acestea vor impune plata TVA-ului în cotă de 19%, considerând că nu se putea aplica beneficiul TVA-ului redus, diferența va putea fi impusă cumpărătorului - fix prin clauzele contractuale. Deși cel care vinde are responsabilitatea de a reține TVA-ul și de a-l vira statului, el fiind, practic, cel responsabil și de aplicarea corectă a acestuia, se întâmplă nu de puține ori ca dezvoltatorii imobiliari să includă în contracte clauze prin care transferă riscul de plată a cotei suplimentare de TVA cumpărătorului - deși legea nu o prevede în sarcina lor.

Reamintim că, din 2023, regulile aplicării TVA-ului redus se aplică diferit de cum s-a aplicat până acum - noutățile au fost aduse de OG 16/2022. Astfel, TVA-ul de 5% se aplică astfel:

• pentru locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti;
• cu valoare, inclusiv a terenului aferent, de maximum 600.000 lei, exclusiv TVA;
• o singură astfel de achiziție (adică cu TVA redus) va fi posibilă.

În plus, potrivit OG 16/2022, în anul 2023, cota redusă de TVA de 5% se va aplica și pentru:

• livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice, dacă au încheiat până la 1 ianuarie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea de astfel de locuințe;
• livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depășește suma de 600.000 lei, dar nu depășește suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat până la 1 ianuarie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

În fine, ca de fiecare dată când am antamat discuții pe subiectul achizițiilor de imobile noi, sfatul rămâne același: de a apela la consilierea unui avocat care să studieze clauzele contractuale și să poată aprecia dacă printre acestea se strecoară și vreo prevedere ce ar putea fi extrem de dezavantajoasă pentru cumpărător. În definitiv, onorariul pentru consiliere este infirm în comparație cu valoarea imobilului și, eventual, a costului total de creditare.