Buna seara,
Incerc sa achizitionez un apartament prin credit ipotecar, iar in acest sens am solicitat suportul unei societati civile de avocati pentru emiterea unei opinii juridice asupra istoricului apartamentului si a tuturor actelor.
Istoricul este urmatorul:
1. Apartamentul a apartinut doamnei MM de la constructie si pana in 1990;
2. In 1990 aceasta il doneaza dl-ui PI (fost sot), prin mandatarul PC ( Dna. MM era in SUA la momentul donatiei);
3. Domnul PI decedeaza in anul 1997 si are ca mostenitori pe: PE (sotie), PT (fiu) si PC (fiu) - ideea este ca adresa fiului PC coincide cu cea din contractul de donatie (deci este posibil ca PC sa fie fiul dintre MM si PI)
4. La masa succesorala se impart bunurile iar apartamentul revine lui PT, ceilalti neavand nicio obiectie. Exista certificat de mostenire, incheieri judecatoresti, partea cu mostenirea este clara.
5. In 2002 PT vinde apartamentul catre actualul proprietar.
Luand in considerare acestea si tinand cont si de faptul ca toate celelalte acte: intabulare, carte funciara, plan cadastral exista si sunt pe numelele actualului proprietar, societatea civila de avocati cu care colaboreaza banca a emis opinia juridica pozitivae insa la rubrica orice aspecte speciale/particulare a precizat:
"Potrivit dispozitiilor art. 836 si urm. din Codul Civil (in vigoare la data perfectarii donatiei), survenienta de copil este o cauza legala de revocare a Contractului de Donatie Astfel donatia se revoca de drept, fara ca instanta de judecata sa pronunte o hotarare in acest sens - instanta doar constata revocarea donatiei, in cazul in care donatorul nu avea nici un copil sau alt descendent la momentul perfectarii Contractului de donatie si, ulterior, i se naste un copil din casatorie sau din afara casatoriei.
Strict si exclusiv din informatiile primite prin e-mail in data de 24.07.2014, donatoarea nu a avut niciodata copii, astfel ca, in principiu si prin raportare stricta la informatiile furnizate, nu ar exista un risc cu privire la revocarea de drept a contractului de donatie."
Ideea este ca, informatiile primite pe mail la care se face referire, au fost trimise de mine, fiindu-mi imposibil sa aflu daca exista copii ai donatoarei.
Avand in considerare toate acestea:
1. Ce riscuri juridice comporta cumpararea apartamentului? Poate fi revocata aceasta donatie in cazul in care MM a mai avut copii ulterior donatiei?
2. Exista posibilitatea ca banca sa refuze sa puna ipoteca pe un astfel de imobil? Ce argumente ar putea avea?
3. In esenta, situatia juridica este de ingrijorat sau este clara pentru un jurist?
Mii de multumiri pentru profesionalismul si sfatul oferite.
Asta ma bucura.
Spuneti-mi va rog cum pot afla daca la momentul donatiei au existat copii?
Daca PC este unicul copil la momentul donatiei, atunci este simplu, pentru ca la mostenire a semnat ca nu are pretentii la apartament si prin urmare la primit celalalt frate.
Cei de la banca spuneau ceva de survenienta de copil.
Insa in cazul nostru exista un proces intre mostenitori si un certificat de mostenire foarte clar.
Buna ziua,
Incerc sa achizitionez un apartament prin credit ipotecar, insa istoricul apartamentului ma ingrijoreaza putin:
1. Apartamentul a apartinut doamnei MM de la constructie si pana in 1990;
2. In 1990 aceasta il doneaza dl-ui PI (fost sot), prin mandatarul PC ( Dna. MM era in SUA la momentul donatiei);
3. Domnul PI decedeaza in anul 1997 si are ca mostenitori pe: PE (sotie), PT (fiu) si PC (fiu) - ideea este ca adresa fiului PC coincide cu cea din contractul de donatie (deci este posibil ca PC sa fie fiul dintre MM si PI)
4. La masa succesorala se impart bunurile iar apartamentul revine lui PT, ceilalti neavand nicio obiectie. Exista certificat de mostenire, incheieri judecatoresti, partea cu mostenirea este clara.
5. In 2002 PT vinde apartamentul catre actualul proprietar.
Luand in considerare acestea si tinand cont si de faptul ca toate celelalte acte: intabulare, carte funciara, plan cadastral exista si sunt pe numelele actualului proprietar:
1. Ce riscuri juridice comporta cumpararea apartamentului? Poate fi revocata aceasta donatie in cazul in care MM a mai avut copii ulterior donatiei?
2. Exista posibilitatea ca banca sa refuze sa puna ipoteca pe un astfel de imobil? Ce argumente ar putea avea?
3. In esenta, situatia juridica este de ingrijorat sau este clara pentru un jurist?
Mii de multumiri pentru profesionalismul si sfatul oferite.
Dragi parteneri,
Va solicit suportul si expertiza intr-o situatie sensibila, o problema extrem de delicata legata de starea de sanatate a fiului meu.
In esenta, dezvoltarea neurologica optima a fiului meu, in varsta de doar doi ani si jumatate, depinde de investirea unor sume uriase in terapii, investigatii si tratamente.
Pentru a reusi sa suport costurile enorme din spatele acestor actiuni, doresc ca la inceputul lui 2014 sa profit de campania 2% si astfel sa reusesc sa strang o suma de bani ce ne va fi de ajutor macar pret de cateva luni.
Intrebarea mea este urmatoarea: Care este cea mai accesibila metoda de a colecta 2% din impozit pentru cazul fiului meu?
Am in minte doar doua:
1. Fie imi fac un ONG si astfel banii ajung direct la noi;
2. Fie apelez la un ONG deja existent. Aici nu imi este clar cum se departajeaza sumele stranse pentru fiul meu, pot personaliza in vreun fel formularul?
Exista o altfel de metoda pentru a colecta 2% decat cele doua de mai sus? Care sa se aplice cazului meu. Se poate sa colectez acest 2% si printr-un PFA? Sau alte optiuni ce pot fi aplicate.
Va multumesc anticipat pentru sugestiile voastre.
Sa aveti parte doar de vesti bune!
Distinsi specialisti,
Am sa va descriu mai jos, pe scurt, un caz de incalcare a legii proprietatii si sper ca profesionalismul vostru sa ma ajute in a intreprinde actiuni concrete pentru rezolvarea acestei spete.
Obiect: vanzare - cumparare imobil (apartament)
Parti implicate:
1. Societate romaneasca (cu administrator cetatean italian) ca si dezvoltator X
2. Cumparator Y - cetatean italian
Caz:
1. Cetateanul italian Y in calitate de cumparator, semneaza cu societatea dezvoltatoare X a unui bloc de apartamente, un antecontract de vanzare-cumparare in vara anului 2007.
2. In antecontract se specifica ca intreaga contravaloare a imobilului (apartament de locuit) va fi achitata in 3 transe, in decursul aceluiasi an - 2007.
3. Promitentul cumparator Y a efectuat catre promitentul vanzator X plata contravalorii celor 3 rate, in datele si conditiile stabilite, astfel incat, intreaga valoare a contractului era acoperita pana la finele lui 2007.
4. De mentionat ca atat antecontractul de vanzare-cumparare, cat si declaratiile-chitanta ce au urmat, poarta o incheiere de autentificare semnata de un notar public.
5. La finalizarea constructiei, s-a semnat un contract de vanzare-cumparare si s-au consemnat toate platile efectuate.
6. Pana aici, totul a fost in regula, numai ca dezvoltatorul X a vandut dreptul de proprietate al imobilului unui alt cumparator de buna credinta, fara stirea evidenta a cumparatorului Y anterior, falsificand in mod abuziv semnatura acestuia din urma.
7. Pentru a nu se merge mai departe in instanta, dezvoltatorul X a semnat un nou antecontract cu cumparatorul Y, de data aceasta neautentificat, in care se obliga ca in schimbul apartamentului si a sumei platita pana atunci de cumparator Y, sa-i construiasca acestuia din urma o vila pe un teren pe care il avea in posesie. Acest antecontract a fost semnat doar de ambele parti - neautentificat la notar.
8. Ulterior, promisiunile s-au intins pe o perioada de cativa ani, fara insa ca dezvoltatorul X sa il puna in posesie asupra vreunui imobil pe cumparatorul Y.
9. Intrucat nimic nu s-a intamplat, cumparatorul Y a transmis dezvoltatorului X in luna februarie 2012, o notificare de conciliere, in incercare de a ajunge la un acord asupra situatiei.
10. Nu i s-a raspuns in niciun mod, dezvoltatorul X alegand sa sisteze inca de dupa semnarea acelui "antecontract de promisiuni", orice comunicare cu cumparatorul Y.
Pe cale de consecinta, va rog sa ma ajutati punctual, cu urmatoarele:
1. Ce ar fi de facut in continuare?
2. Care ar fi fluxul de actiuni pe care cumparatorul ar trebui sa le parcurga (avand in vedere si ca acesta locuieste acum in tara natala - Italia)?
3. Puteti sa imi recomandati un expert in aceasta arie care ar putea fi de ajutor in actiuni ulterioare?
Multumesc din suflet pentru suport si pentru profesionalism.
Cu respect,
Claudiu
Distinsi specialisti,
Am sa va descriu mai jos, pe scurt, un caz de incalcare a legii proprietatii si sper ca profesionalismul vostru sa ma ajute in a intreprinde actiuni concrete pentru rezolvarea acestei spete.
Obiect: vanzare - cumparare imobil (apartament)
Parti implicate:
1. Societate romaneasca (cu administrator cetatean italian) ca si dezvoltator X
2. Cumparator Y - cetatean italian
Caz:
1. Cetateanul italian Y in calitate de cumparator, semneaza cu societatea dezvoltatoare X a unui bloc de apartamente, un antecontract de vanzare-cumparare in vara anului 2007.
2. In antecontract se specifica ca intreaga contravaloare a imobilului (apartament de locuit) va fi achitata in 3 transe, in decursul aceluiasi an - 2007.
3. Promitentul cumparator Y a efectuat catre promitentul vanzator X plata contravalorii celor 3 rate, in datele si conditiile stabilite, astfel incat, intreaga valoare a contractului era acoperita pana la finele lui 2007.
4. De mentionat ca atat antecontractul de vanzare-cumparare, cat si declaratiile-chitanta ce au urmat, poarta o incheiere de autentificare semnata de un notar public.
5. La finalizarea constructiei, s-a semnat un contract de vanzare-cumparare si s-au consemnat toate platile efectuate.
6. Pana aici, totul a fost in regula, numai ca dezvoltatorul X a vandut dreptul de proprietate al imobilului unui alt cumparator de buna credinta, fara stirea evidenta a cumparatorului Y anterior, falsificand in mod abuziv semnatura acestuia din urma.
7. Pentru a nu se merge mai departe in instanta, dezvoltatorul X a semnat un nou antecontract cu cumparatorul Y, de data aceasta neautentificat, in care se obliga ca in schimbul apartamentului si a sumei platita pana atunci de cumparator Y, sa-i construiasca acestuia din urma o vila pe un teren pe care il avea in posesie. Acest antecontract a fost semnat doar de ambele parti - neautentificat la notar.
8. Ulterior, promisiunile s-au intins pe o perioada de cativa ani, fara insa ca dezvoltatorul X sa il puna in posesie asupra vreunui imobil pe cumparatorul Y.
9. Intrucat nimic nu s-a intamplat, cumparatorul Y a transmis dezvoltatorului X in luna februarie 2012, o notificare de conciliere, in incercare de a ajunge la un acord asupra situatiei.
10. Nu i s-a raspuns in niciun mod, dezvoltatorul X alegand sa sisteze inca de dupa semnarea acelui "antecontract de promisiuni", orice comunicare cu cumparatorul Y.
Pe cale de consecinta, va rog sa ma ajutati punctual, cu urmatoarele:
1. Ce ar fi de facut in continuare?
2. Care ar fi fluxul de actiuni pe care cumparatorul ar trebui sa le parcurga (avand in vedere si ca acesta locuieste acum in tara natala - Italia)?
3. Puteti sa imi recomandati un expert in aceasta arie care ar putea fi de ajutor in actiuni ulterioare?
Multumesc din suflet pentru suport si pentru profesionalism.
Cu respect,
Claudiu
Domnule adriantot,
Personal sunt surprins cum la toate spetele din aria "Asociatii de proprietari" raspunsurile dumneavoastra contrazic sau il pun intr-o lumina nefavorabila pe cel care se afla in calitate de proprietar.
Legatura interesului fiind evidenta o sa ma opresc aici cu observatiile si o sa imi permit sa fac cateva adnotari la raspunsurile dvs.
1. Noul cod de procedura civila va fi aplicat de la 1 februariei 2013, sa ca avocatul a procedat foarte corect ca s-a folosit de codul de procedura care era si inca este in vigoare.
Gresit, noul cod de procedura civila a intrat deja in vigoare si orice act nascut dupa data de 1 octombrie 2011 intra sub incidenta noului cod, de aici si obligativitatea raportarii la el in orice document.
Dar cred ca incurcati rau termenii si spuneti ca acum dv vreti sa depuneti o intampinare la judecatorie si-apoi spuneti ca avocatul asociatiei ar fi facut intampinarea... Poate ca avocatul a facut actiunea prin care ati fost dat in judecata si nu intampinarea!
Asa este, avocatul a depus actiunea, a fost o exprimare ambigua din partea mea.
2. Poate se spune de listele de plata lunare si nu de avize de plata. Lipsa unor semnaturi nu anuleaza valoarea acestora.
Nu anuleaza valoarea acestora, insa naste obligativitatea efectuarii unei expertize.
3. Spuneti de un "consilier juridic semnatar al intampinarii"... Ce intampinare? Daca asociatia are un avocat, asa cum spuneti la punctul 1) acum de unde apare si un consilier juridic? Nu are nici o relevanta din ce organism face parte persoana ce reprezinta asociatia in proces. Important este ca aceasta persoana (avocat, consilier) sa prezinte instantei o delegatie, imputernicire, contract cu asociatia pe care o reprezinta in proces.
Asa este, grav este cand avocatul, consilierul semneaza ca facand parte dintr-un organism din care la data depunerii actiunii nu mai facea parte - uzurpare de calitati.
4. Nu are relevanta in proces. Judecatorii analizeaza dosarul, probele..., iar la fiecare termen poate veni altcineva din partea asociatiei (presedinte sau orice alta persoana imputernicita) ori dosarul se poate judeca si in lipsa reclamantului (asociatiei sau reprezentantului sau) daca a specificat acest lucru in actiunea depusa la judecatorie.
Are o relevanta majora, intrucat asociatia ma pune sa platesc cheltuieli de redactare, intocmire si depunere dosar ori aceste cheltuieli intra in sfera cheltuielilor judiciare e nu pot fi solicitate decat pe baza unui contract bine definit.
Pe scurt, cel care a depus actiunea a semnat ca si cum ar face parte dintr-un organism cu care asociatia nu are contract, fapt ce imi da dreptul sa invoc exceptia lipsei mandatului reprezentantului.
Salutare tuturor,
Va solicit o opinie cu privire la urmatoarea situatie:
Am fost actionat in instanta de catre asociatia de proprietari al carui membru sunt, si doresc sa adresez o intampinare judecatoriei pentru a cere respingerea actiunii invocand, pe langa aspectele legate de suma cu care nu sunt de acord, urmatoarele:
1. Intampinarea depusa de avocat este redactata facand referire la articole din vechiul cod de procedura civila. Practic, la redactarea acesteia s-a folosit un formular standardizat de acum cativa ani;
2. In documentatia depusa la dosar se face referire la avizele de plata lunare, care insa, nu poarta toate semnatura cenzorului;
3. Consilierul juridic semnatar al intampinarii a folosit in semnatura denumirea unei uniuni din care, la data depunerii dosarului, nu mai facea parte;
4. Intre asociatia de proprietari si uniunea in numele careia a semnat consilierul juridic nu exista un contract la data inaintarii dosarului in instanta.
Pot solicita respingerea actiunii pe viciu de procedura, tinand cont de cele de mai sus: raportarea gresita la legislatie, lipsa semnaturii cenzorului pe toate avizele de plata, lipsa unui contract intre asociatiei si uniunea in numele careia semneaza juristul, titulatura gresita a juristului?
Va multumesc anticipat pentru raspuns.
Toate cele bune,
Buna seara tuturor si La Multi Ani,
Fac apel la profesionalismul si expertiza voastra si va solicit suportul in a depasi o situatie delicata aparuta in relatia dintre mine, proprietar - persoana fizica si asociatia de proprietari al carui membru sunt.
In urma adunarii generale, asociatia a decis in mai 2011 constituirea unui fond de reparatii, conform solicitarilor din partea Sanepid si Inspectoratul de Stat in Constructii. Suma de constituire aferenta fiecarui apartament este de aproximativ 2.000 lei.
Niciunul din proprietarii din condomeniul (blocul) in care locuiesc, nu a achitat pana in prezent valoarea totala a acestui fond de reparatii.
La momentul octombrie 2011, intrucat locuiesc la ultimul etaj al unui imobil cu 4 etaje, m-am confruntat cu o situatie exceptionala: infiltratii puternice ale apei pluviale prin tavan ca urmare a degradarii bruste a hidroizolatiei de pe terasa blocului. Situatia s-a agravat atat de rapid incat infiltratia apei a ajuns la panoul electric si a produs si daune la instalatia electrica a apartamentului.
Deoarece stiam ca fondul de reparatii nu se constituise, am luat decizia de a efectua lucrari de hidroizolatie din fonduri proprii, avand si acordul celorlalti proprietari de pe scara. Valoarea totala a lucrarilor a fost de 1.100 lei (materiale + manopera executantului). Lucrarea s-a facut cu o persoana independenta ci nu cu o firma specializata, iar factura aferenta serviciilor este emisa pe numele meu - ca platitor.
Problema este urmatoarea:
- eu am solicitat acordul scris al majoritatii proprietarilor de a deduce, reduce, recalcula suma cheltuita din fonduri proprii din contravaloarea obligatiei de plata la fondul de reparatii; Toti proprietarii au fost de acord ca asociatia sa imi reduca din obligatia la fondul de reparatii suma cheltuita pentru repararea acoperisului - ce reprezinta parte comuna.
- acordul a fost consemnat in scris, sub semnatura privata si transmis asociatiei impreuna cu documentele de plata, pentru reducerea obligatiei la fondul de reparatii;
- asociatia mi-a raspuns la momentul respectiv, octombrie 2011, ca nu poate face o astfel de reducere intrucat documentele justificative pentru asociatie sunt cele intocmite prin si de catre aceasta, subliniind ca suma aferenta fondului de reparatii este una pur orientativa, nepurtatoare de penalitati;
- surprinzator, la doua saptamanii de la primirea raspunsului am fost inaintat in judecata pentru un debit pe care il aveam la cheltuielile de intretinere, iar in suma debitului solicitata in instanta a fost inclusa si suma toatala ce reprezinta fondul de reparatii;
- pe cale de consecinta, am solicitat din nou asociatiei sa imi reduca cheltuiala la partile comune din fondul de reparatii, de data aceasta facand referire si la art. 25 alin.3 din legea 230/2007 care stipuleaza: "In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui bloc, membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza direct, pe baza de tabel nominal." Fix situatia descrisa de mine;
- reprezentantii asociatiei refuza sa ia o hotarare favorabila, motivandu-si actiunea prin faptul ca asa ceva nu este posibil pentru ca s-ar crea un "precedent periculos", fara insa sa isi argumenteze legal decizia.
Avand in vederea intreaga situatie descrisa mai sus, va rog sa ma ajutati cu un raspuns la urmatoarele intrebari:
- cum pot convinge asociatia sa imi deduca suma respectiva din obligatia de plata catre fondul de reparatii? Care este cadrul legislativ suplimentar prin care pot solicita acest lucru?
- carei institutii ii pot solicita sprijinul pentru a depasii aceasta situatie?
Va multumesc anticipat pentru raspuns si va doresc tuturor mult succes in tot ceea ce intreprindeti.
Toate cele bune,
Buna ziua,
Va rog sa ma ajutati cu un raspuns la urmatoarea speta:
Am lucrat timp de 4 ani si jumatate in Craiova, iar in aceasta luna o companie din Bucuresti (alta decat cea la care am lucrat) mi-a facut o oferta pe care nu am putut sa o refuz.
Acum, ca ma voi muta in Bucuresti, am dreptul la vreo indemnizatie de relocare sau ceva de genul acesta?
Multumesc anticipat pentru raspuns!
avocatnet.ro explicăm legislația
