Buna dimineata,
am trecut si eu prin ceva asemanator. Am fost la tribunal si am obtinut o sentinta cu putere de contract de vanzare-cumparare, dupa ce am depus toate chitantele si actele doveditoare. Pe baza acestei sentinte, va intabuleaza la cartea funciara. Cine se intabuleaza primul, ala e, restul, se vor judeca in continuare.
In cazul meu, nefiind facuta intabularea, am facut-o eu. Am obtinut autorizatia de constructie de la Primarie (in cazul meu exista), apoi am intabulat si apoi m-am judecat ca in locul firmei care nu mai exista, sa devin eu proprietar. Autorizatia de construire se gaseste pe site-ul Primariei. Cautati, poate exista. Intabularea costa ceva, pentru ca va trebui sa intabulati intreaga cladire, sa faceti o apartamentare si apoi sa deveniti proprietar pe apartamentul dvs. Dar, in acest caz, ar fi bine sa vorbiti si cu ceilalti pagubiti(vecini), poate participa si ei la costuri. Noi asa am facut, am participat cu totii, avand acelasi interes.
Daca aveti intrebari suplimentare, va ajut in continuare.
Cea mai edificatoare parere este cea data de carmen2010. si eu am vrut sa incep cu aceste aspecte.
Dupa parerea mea situatia este in felul urmator:
Prima problema pe care trebuie sa va concentrati este antecontractul cu constructorul si sa aflati cine este proprietarul apartamentului sau a blocului.
Din cate am citit, am dedus ca nu exista nici un contract de vanzare incheiat intre persoanele A, B, C, D.
Ce presupune asta? Ca din punct de vedere juridic nimeni nu a transferat dreptul de proprietate asupra aparatamentului nimanui. Este foarte curios ce spuneti dvs., ca nu exista autorizatie de constructie pe apartament. Este cam greu de crezut aceste aspect, pentru ca autorizatia se da pe un intreg bloc, ori e greu sa crezi ca, constructia unui bloc fara autorizatie de constructie sa fie asa usor trecuta cu vederea de catre autoritatile locale, respectiv primarie. Aceasta situatie ar putea sa ma duca cu gandul ca constructorul blocului sa nu fie chiar constructor sau proprietar al constructiei/blocului/apartamentului, ori eventual al terenului. Este posibil ca cel cu care ati incheiat antecontractul sa fie doar un impostor. Curiozitatea ma impinge sa ma gandesc: daca nu exista nici macar autorizatie de constructie, atunci in baza caror acte ati reusit sa incheiati un ante-contract de vanzare cumparare la notar?
Parerea mea ca in problema dvs. este necesara o analiza care sa porneasca de la originea cazului, astfel:
1. Cititi intai ante-contractul si vedeti ce clauze contine. Sper sa aveti prevazuta in antecontract o clauza prin care ati convenit sa incheiati un contract de vanzare-cumparare intr-un interval de timp mai mare, care sa acopere prezentul, tinand cont ca ati incheiat antecontractul in 2006 (adica un interval de cel putin 7 ani), pentru ca in caz contrar intervine prescriptia de 3 ani, asa cum a specificat si carmen2010. Daca nu aveti o clauza asemanatoare, nu nu mai aveti dreptul sa cereti instantei sa dea o hotarare care sa tina loc de act autentic, cu exceptia cazului in care dovediti ca a existat o cauza de suspendare sau repunere in termen a prescriptiei (o cauza mai presus de vointa dvs. care v-a impiedicat sa introduceti o actiune in instanta prin care sa cereti instantei sa dea o hotarare care sa tina loc de act autentic: forta majora, caz foruit).
Alte efecte juridice, in cazul in care nu exista clauza respectiva in contract: antecontractele de vanzare-cumparare subsecvente nu pot fi puse in executare, intrucat vanzarea mai departe a apartamentului depindea de cumpararea in prealabil de catre dvs. a apartamentului, in caz contrar ele nu pot fi puse in executare, pentru ca sunt sub conditie suspensiva. O clauza contrara ar fi lovita de nulitate pentru ca nu poti fi obligat sa vinzi ceva ce nu ai.
Acest scenariu insa poate crea premiza ca cel fata de care v-ati obligat in antecontract sa vindeti apartamentul ar putea, teoretic sa va ceara daune.
Un alt efect al acestui scenariu ar fi sa pierdeti, pe langa apartament, si banii achitati.
V-am expus riscurile in cazul acestui scenariu.
Ar mai niste sperante in cazul acestui scenariu, antecontractul incheiat sa fie lovit de nulitate absoluta, insa aceasta trebuie demonstrata in instanta printr-o actiune in anulare si repunerea partilor in situatia anterioara, ceea ce ar avea ca efect recuperarea sumei de bani achitata.
Ar fi posibila acest rezultat daca spre exemplu daca dvs. ati semnat altceva decat ceea ce scrie in antecontract, in asa fel incat daca ati fi stiut ca ceea ce scrie in realitate in acest antecontract, nu l-ati fi incheiat in aceste conditii, fie ca v-ati inselat singur asupra realitatii clauzelor din antecontract, fie ca ati fost inselat de catre vanzator (cazul dolului, vicleniei), spre exemplu, dvs. credeati ca ati incheiat ante-contractul cu adevaratul proprietar, iar acesta in realitate nu este adevaratul proprietar; sau dvs. credeati ca apartamentul este liber de sarcini ori fara ipoteci si in realitate apartamanetul este grevat de sarcini.
Exista si cazuri de nulitate absoluta independente de vointa partilor, nulitatile de ordine publica, neindeplinirea unei conditii obligatorii, prohibitiva pentru care neindeplinirea careia prevede sanctiunea nulitatii actului incheiat de parti.
2. Dupa ce ati citit antecontractul, urmatorul pas ar fi sa plecati de la origine si sa va convingeti intai cine este proprietarul blocului, apartamentului si al terenului de sub bloc.
Mergeti la OCPI si cereti un extras de CF de informare asupra terenului (daca exista), aflati cine este proprietarul si incercati sa obtineti de la acesta informatii cu privire la istoricul blocului (proprietarul sau proprietarii care s-au succedat, daca intradevar exista autorizatie de constructie, pentru ca autorizatie, impreuna cu procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor constituie acte justificative ale proprietati, procesul-verbal reprezentand titlul de proprietate asupra blocului)
3. Cereti mai multe informatii si de la primarie (compartimentul agricol sau serviciul de impozite si taxe, si chiar puteti sa va inscrieti cu o audienta la primarul primariei din a carei raza teritoriala este blocul). Aratati acolo antecontractul de vanzare cumparare si explicati care este situatia.
4. Cu privire la fals, puteti si dvs. sa sesizati organele penale cu o plangere penala, pentru ca semnatura falsa facuta pe numele dvs. va vizeaza in mod direct si va prejudiciaza personal, intrucat produce niste efecte juridice pe care nu vi le-ati asumat. Chiar daca nu ati fi fost dvs. partea vatamata, tot puteati sa sesizati organele penale printr-un denunt, acestea avand obligatia sa faca cercetari chiar si mai mult, in cazul unui fals, pot sa se sesizeze chiar si din oficiu, pentru ca nu este o infractiune care se se puna in miscare doar la plangerea prealabila a persoanei vatamate, ci trebuind sa fie pusa in miscare din oficiu, cu atat mai mult daca exista o sesizare.
Cred ca o plangere facuta, pe langa celelalte demersuri, v-ar avantaja pentru ca ati mai castiga teren in acest razboi anevoios, adica pe parcursul cercetarilor ati mai obtine informatii valoroase in acest caz, care sa va ajute in continuarea demersurilor.
Mult succes.
[Exista si cazuri de nulitate absoluta independente de vointa partilor, nulitatile de ordine publica, neindeplinirea unei conditii obligatorii, prohibitiva pentru care neindeplinirea careia prevede sanctiunea nulitatii actului incheiat de parti.]
Scuzati exprimarea. am vrut sa spun:
Exista si cazuri de nulitate absoluta independente de vointa partilor, cum este cazul nulitatilor de ordine publica, fiind vorba de neindeplinirea unei conditii obligatorii, prohibitive pentru neindeplinirea careia legea prevede sanctiunea nulitatii absolute a actului incheiat de parti, iar actiunile pentru constatarea nulitatilor absolute sunt imprescriptibile putand fi introduse de parti oricand, chiar peste 100 de ani, neavand importanta cat timp a trecut de la incheierea actului.
avocatnet.ro explicăm legislația
eagle_free, utilizator
bibicu11