evacuare chiriasi

În speța propusă discuției contractul nu ajunsese la termen...

Art. 1809 se referă la contractul de închiriere ajuns la termen.

După părerea mea ar trebui ca persoanei care întreabă ceva pe acest forum să i se răspundă concret la speța propusă astfel încât să se aleagă cu ceva util.

Textul citat de D-voastră nu are legătură cu speța propusă de inițiatorul acestor postări... Mai revedeți odată speța dela care s-a pornit.
Era vorba despreun contract de închiriere încheiat pe durata de un an, iar locatorul vroia evacuarea după câteva luni, deoarece nu se plățiseră cheltuielile de întreținere... Toate argumentele D-voastră nu au legătură cu speța și nu-i sunt de nici un folos celui care a ridicat această problemă.

Contractul reziliat este considerat ajuns la termen.

:D
Între cele două instituții (reziliere și ajungere la termen) există diferențe esențiale.

În primul rând, rezilierea este o sancțiune care se aplică datorită nerespectării obligațiilor contractule și are ca efecte, printre altele, repunerea părților în situația inițială (conform NCC chiar și în contractele cu executare succesivă părțile sunt repuse în situația inițială) dar și posibilitatea părții care și-a îndeplinit obligațiile să ceară daune materiel; pe când ajungerea la termen reprezintă o încetare firească a contractului, părțile îndeplinindu-și obligațiile prevăzute prin contract.

Dar chiar și dacă am admite că odată reziliat un contract el poate fi considerat ca fiind ajuns la termen (ceea ce nu este deloc acurat din punct de vedere juridic), logica D-voastră este una inversă, în sensul că ați inversat puțin cauza cu efectul.

Adică prima dată trebuie reziliat contractul (care nu a ajuns încă la termen, iar această reziliere se va face pe cale judecătorească) iar abia după ce acesta a fost reziliat, ca efect ar putea fi considerat ajuns la termen.

În fine... Îmi pare rău să văd că se susțin opinii fără nici o argumentație juridică doar pentru satisfacerea unor orgolii personale.
Cei care caută răspunsuri la probleme reale pe acest forum chiar nu au nimic de câstigat din asta.

Stimati domni,

doresc sa va multumesc tuturor pentru amabilitatea de a trata acest subiect cu atata seriozitate si va sunt recunoscator pentru informatiile furnizate. Totusi, avand in vedere si faptul ca personal mi-as dori sa pot trage o concluzie practica, v-as ruga sa ma ajutati sa o definesc in baza urmatoarelor elemente:

1. contractul a fost semnat pentru un an, iar chiriasul s-a razgandit dupa nici 4 luni;

2. personal am semnat contractul cu intentia de a-l respecta si as fi foarte bucuros sa pot obliga chiriasul sa faca la fel pana la implinirea termenului stabilit - de fapt ar fi cel mai bun lucru pe care l-as putea obtine;

3. nu imi doresc sa evacuez chiriasul decat daca prezenta acestuia in locuinta ma impiedica sa incasez chiria stabilita de comun acord, provoaca daune, deranjeaza vecinii sau ma impiedica sa obtin sumele reprezentand chirie macar ca urmare a semnarii unui nou cotract de inchiriere;

4. in acest moment, chiriasul nu a achitat chiria pentru luna in curs si nici cheltuielile ce ii revin, facand simple promisiuni verbale si anuntandu-si totodata intentia verbala de a parasi apartamentul;

5. desi am convenit prin contract ca in locuinta pot locui mai mult de 2 persoane numai cu acceptul meu scris - am constatat ca acolo locuiesc 3 persoane (cel putin) fara a fi anuntat macar in vreun fel;

6. exista vecini care se plang de comportamentul acestora;

7. in contract exista o mentiune expresa care prevede ca imi rezerv dreptul de a rezilia contractul unilateral in cazul in care acesta nu este respectat integral - situatie in care chiriasul are obligatia de a elibera apartamentul in cel mult 10 zile de la constatarea faptului in sine;

Apoi, in cazul in care la eliberarea locuintei, exista bunuri din casa care au fost deteriorate ca urmare a unei utilizari necorespunzatoare (neglijente) - ex: canapea murdara care nu poate fi curatata deloc sau numai cu ustensile profesionale contra cost, pereti ce necesita zugraveala ca urmare a impregnarii fumului de tigara, etc, pot recupera in vreun fel acest prejudiciu?

Totodata, as vrea sa stiu daca se poate estima o durata maxima pentru recuperarea sumelor datorate de chirias si daca in acest sens exista vreo diferenta intre sumele reprezentand cheltuieli legate de utilitati, cheltuielile de reparatii si sumele datorate sub forma de chirie.

Va multumesc!

Aveți două posibilități:

1. Să cereți instanței de judecată rezilierea contractului pentru nerespectarea obligațiilor chiriașului asumate prin contract (locuiesc mai multe persoane decât au fost menționate în convenție, nu se face plata chiriei conform înțelegerii, etc) sau pentru comportamentul chiriașului care face imposibilă conviețuirea celorlalți locatari.
În această varaintă se va cere instanței să pronunțe rezilierea, ceea ce înseamnă că se vor administra probe (martori, înscrisuri, etc) ceea ce face ca aceasta să fie o procedură destul de lungă. După reziliere se poate face evacuarea.
După părerea mea, până la finalizarea procesului va expira perioada pentru care a fost încheiat contractul.

Rezilierea s-ar putea face mult mai ușor dacă ar cere-o chiriașul, adică dacă acesta v-ar notifica intențiea de denunțare a contractului cu 60 de zile înainte.

2. Să cereți pe baza contractului de închiriere (dacă este înregistrat la fisc sau dacă este încheiat la notar) executarea chiriașului cu privire la plata chiriei. Adică învestiți contractul cu formulă executorie și cu ajutorul executorului judecătoresc chiriașului îi vor fi reținute sumele reprezentând chiria.
Această varainta este cea mai simplă și mai rapidă. Nu presupune un proces în instanță ci doar investirea contractului cu titlu executoriu. Practic vorbiți cu un executor judecătoresc și acesta va ști ce să facă.

Cu privire la cele 3 categorii de sume de bani pe care doriți să-i obțineți de la chiriaș:
- Chiria o puteți obține cel mai simplu și cel mai rapid în modalitatea arătată mai sus.
- În legătură cu cheltuielile de întreținere ale apartamentului trebuie făcută distincție între cheltuielile ce revin apartamentului și cheltuielilecomune ale imobilului respectiv. Dacă nu ați stipulat în contract că acestea revin chiriașului, cheltuielile privin apartamentul revin în sarcina proprietarului și doar cele comune pentru toți locatarii revin chiriașului (art. 1829 alin. 2 Cod Civil)
- Referitor la eventualele stricăciuni produse de către chiriaș, se vor putea cere acestuia sume de bani reprezentând despăgubiri dacă se face dovada în instanță că acestea s-au datorat folosirii necorespunzătoare a apartamentului. Deci, rămâne să aprecieze instanța dacă, de exemplu, faptul că în apartament s-a fumat, sau că o canapea a fost deteriorată, constituie o utilizare necorespunzătoare a apartamentului conform scopului stabilit inițial. Aceste sume vor fi recuperate cel mai greu și într-o perioadă îndelungată de timp.

Ca părere personală cred că o reziliere prin acordul ambelor părți ar fi cea mai benefică. Adică vă înțelegeți cu chiriașul să elibereze apartamentul pentru a se evita o situație neplăcută pentru ambele părți.
Dacă nu se poate asta și chiriașul nu vrea să plece până la expirarea contractului, vă rărmâne să-l obligați silit la plata chiriei.
În acest ultim caz, celelalte cheltuieli și despăgubiri vor fi mai greu de obținut și într-un interval mai lung de timp.