Actionare in instanta Administrator Bloc

Administratorul este persoana care primeste toate "plangerile " locatarilor cu privire la problemele aparute; s-a spart teava la subsol, ii refuleaza in bucatarie lui X, strange lunar index contoare apa si altele daca aveti contorizari, probabil este si contabil si casier primeste telefoane de la toti locatarii indiferent de zi si ora, cauta "meseriasi" pentru problemele aparute, urmareste lucrarile lor, etc, etc, fie ca este persoana angajata cu CIM, fie ca emite factura, este normal sa fie platit, el nu poate face calcule doar pentru cei ce platesc la zi intretinerea ca sa aveti pretentia ca din banii dv-stra sa plateasca facturile proportional, deci nu inteleg de unde este aceasta inversunare ca el sa nu-si plateasca drepturile prioritar, asa cum v-a mai spus cineva, nici pe dv-stra nu va intereseaza problemele angajatorului in ziua de salariu vreti sa va primiti banii, ca din banii incasati nu plateste macar cate putin fiecarui furnizor de utilitati este alta problema, nu cred ca singurii bani incasati lunar sunt toti incasati pentru administrare. Este normal sa fiti suparat, dar asa cum vi s-a mai spus administratorul nu poate face nimic fara presedinte si comitet executiv, acestia trebuie sa se implice si presedintele sa dea in judecata rau platnicii, deci nu inteleg de ce atata inversunare sa dati administratorul afara, este ca si cum unui coleg al dv-stra i s-a pus pata si vrea sa va dea afara de la serviciu si incearca sa convinga seful ca sunteti singurul vinovat ca sunt clientii nemultumiti de exemplu, daca tot sunteti hotarat sa dati pe cineva in judecata in nume personal de ce nu incepeti cu rau platnicii, cu presedintele si comitetul executiv care nu-si indeplinesc atributiile, de ce nu mergeti la primarie in cadrul careia este un serviciu specializat pentru asociatii, dar haideti sa recunoastem ca de cele mai multe ori comitetul si presedintele sunt alesi doar ca asa trebuie, dar nimeni nu se implica decat la nivel declarativ, va spun asta pentru ca si in blocul meu in ce priveste comitetul este aceeasi poveste si singurul care trebuie sa se descurce cum poate si sa dea si cu capul este administratorul, care asa cum am spus doar la nivel declarativ este ajutat de comitet, fara de care de altfel nu poate face nimic conform legii. Nu o fi cel mai bun profesional, dar daca nu a fugit cu banii blocului, inca este f. bine, cunosc atatea asociatii care ani de zile n-au avut apa calda si caldura ca unul dupa altul administratorii fugeau cu banii. Nu va spun asta ca sa-l apar, dar incercati sa -l ajutati cu idei, cu suport moral, in orice fel si abea apoi daca sunteti convins ca e rau voitor dati-l afara!

Pentu 27 apt., 1000,00 lei servicii de administrare este cam mult, in opinia mea. Cenzorii ar trebui sa decida, dupa ce instiinteaza comitetul, prioritatile. Nu inteleg cum a acceptat firma de ascensoare o intarziere atat de mare a platii (1 an!). In opinia mea si contractul de sevice pentru ascensor este cam mare, in conditiile in care se gasesc firme care percep pentru service lunar intretinere ascensor si 150-200 lei/ ascensor.
Singura solutie este sa constituiti un tabel nominal prin care sa luati semnaturile a 20% dintre proprietari si sa schimbati presedintele si comitetul, care inteleg ca nu fac cam nimic. Veniti cu o alta propunere, eventual preluati functia de presedinte.
Apartamentele restante au mai mult de 90 zile restanta? Daca da, atunci trebuiau actionati in judecata. La 27 de apartamente 10000,00 lei este o restanta greu de suportat de catre ceilalti proprietari. V-a cam mancat tot fondul de rulment si parte din platile altor facturi. Cu siguranta restanta respectivului depaseste 2 ani. Presedintele este obligat sa ia masuri in privinta recuperarii datoriilor.
Anumite facturi pot fi platite partial (asa cum sunt cele de apa, termoficare), dar majoritatea nu pot fi achitate decat integral. Deci principalul vinovat pentru situatia creata in bloc este presedintele (care nu ia masuri de recuperare a datoriilor) si restantierii care depasesc 90 zile. Administratorul nu are cum sa nu-si incaseze onorariul, dar nici nu prea stie sa administreze. Ar fi trebuit sa-i tina la curent pe cei din comitet in ceea ce priveste legea si obligativitatea functiilor pe care le detin in asociatie. Vezi fisa postului: Presedinte, Membru Comitet, Cenzor.
Ar fi si Primaria -Serviciul Asociatiile de Proprietarii - unde puteti sa faceti reclamatie. Vedeti ce va spun si dansii.

Eu nu inteleg, ce fel de comision poate lua o firma de administrare ? Atunci cand ati angajat aceasta firma ati facut/semnat un contract pe o perioada de.....de prestari servicii, in care este speculat tariful lunar, corect ? Exemplu: la imobilul meu ( eu fiind atunci presedinte asociatie in 2012 ) am angajat firma de administrare imobile, toate bune si frumoase, acel administrator isi incaseaza si la ora actuala suma de 1000 ron lunar asa cum este trecut in contract, fara alte pretentii sau comisioane. Din 2012 incaseaza lunar 1000 ron fara a renegocia contractul cu noi ca si asociatie pentru ca suntem datornici la furnizori din cauza fostei administratore ( propietara din bloc ), dar asta este alta poveste..... deci, daca facem un mic calcul cati bani incaseaza firma de administrare de la noi anual, avand in vedere ca are si casier care intra tot in acesti banii de 1000 ron, anual incaseaza suma de 1000 X 12 = 12000 ron fara alte comisioane si fara alte pretentii. In legatura cu restantierii asa cum spunea si Adriantot, omitetul executiv si presedintele trebuie sa actioneze pentru recuperarea debitelor conform legii 230/2007 si nu administratorul, acest administrator poate face doar documentele/dosarele cu semnaturile aferente lor pentru actionarea acestora in instanta. Succes!!

dan0luc a scris:

Atata timp cat eu sunt la zi cu platile proprii mi se pare normal sa analizez situatia dintrun plan personal si sa ma intereseze mai putin de profitul obtinut de marea companie de administrari locuinte.
Administratorul a folosit datoriile si penalitatile acumulate in 'mandatul' sau ca parghie pentru a ne impiedica sa trecem la alta firma (au facut presiuni de asa natura incat alte 2 firme de administrare ne-au refuzat preluarea dupa ce in prealabil trecusem de multiple etape de negociere). Profita de datornici pentru a constrange un bloc sa le plateasca comision de administrare pentru ca ei sa nu administreze nimic altceva decat acumularea datoriilor si plati catre sine. ... Tocmai din acest motiv am intrebat ce pot face din punct de vedere individual.

Stimate domn, antecomentatorii mei v-au raspuns la obiect faptul ca, dpdv juridic pe motivele invocate " incasarea abuziva a propriului salaariu" si "neindeplinirea obligatiilor administrative din rea-vointa/complicitate" nu veti avea castig de cauza intr-o actiune in instanta impotriva administratorului blocului.

Mai mult decat atat, vi s-a mai expus faptul ca, de situatia dvs., incetare furnizare servicii si utilitati, vinovatii principali sunt presedintele si comitetul executiv al asociatiei de proprietari, singurii care au atributii legale in a recupera in instanta sumele datorate de rau platnici si care ar fi trebuit sa actioneze nu azi, ci la 90 de zile intarziere de la plata. (consultati legea 230/2007 si hotararea guvernului 1588/2007, acolo veti gasi atributiile fiecaruia).

Administratorul este angajatul Asociatiei, propus probabil de presedinte si de membrii comitetului executiv. Acesta isi exercita atributiile in baza unui contract de administrare (limitat de hotararile adunarii generale ale Asociatiei de Proprietari si deciziile comitetului executiv). Atributiile administratorului se limiteaza la verificarea tehnica a imobilului, servicii de contabilitate si casierie. Nu acesta manageriaza si nu poate dispune asupra fondurilor asociatiei dvs., decat in limitele hotararilor si deciziilor mai sus mentionate, evident si prevederile contractuale cu tertii ( pe care tot presedintele asociatiei dvs. le-a semnat)

Daca printr-un asemenea inscris, s-a dispus ca sumele incasate sa se distribuie la plata intr-o anumita ordine, administratorul este obligat sa o respecte. In cazul in care a actionat in alt mod, intra sub incidenta legii penale prin infractiuni ca: abuz in serviciu, neglijenta in serviciu sau chiar delapidare. Dar trebuie sa le probati, ca nici la parchet nu se merge chiar numai la nivel declarativ.

Fata de acest aspect, se fac vinovati si cenzorii, care semneaza fara sa verifice corectitudinea intocmirii listelor, actelor contabile. Mai degraba pe acestia din urma ii puteti chema in instanta, pentru ca ei au prima atributie de control asupra activitatii administratorului si a comitetului executiv al asociatiei dvs..

Ce va sugerez,
1. Luati legea si citit-o bine. O gasiti pe net: legea 230/2007 si H.G.1588/2007
2. Solicitati in scris presedintelui asociatiei de proprietari sa va puna la dispozitie documentele financiar-contabile si cele ale asociatiei prin care s-a dispus ordinea de efectuare a platii serviciilor.

Degeaba sesizati serviciul de control al Primariei, acestia nici mancar nu vor lua in considerare petitia dvs. decat in cazuri de exceptie si din exeprienta numai in cazul in care primesc mai multe sesizari de la mai multi proprietari. Va vor sfatui sa efectuati pe cheltuiala dvs. o expertiza financiar+contabila.

Ceea ce trebuie intr+adevar sa faceti dvs. este sa va luati de mana vecinii, cel putin 20% din cei care sunt membrii ai asociatiei si sa organizati o adunare generala in care sa schimbati conducerea asocietiei. Presedintele si comitetul executiv sunt cei care in fapt va administreaza asociatia si ei sunt responsabili pentru situatia dvs,. din prezent.

Legea 230/2007privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari , art 30: " (1) Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:
......f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si platilor lunare; "
Art. 50. - (1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Art. 51. - (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate."
In speta in cauza consider importanta si Art. 51. - (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.

In speta in cauza consider importanta si Decizia nr 3/2002 a Curtii Supreme de Justitie privind recursul in interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie, cu privire la împrejurarea dacă administratorul asociaţiei de proprietari sau de locatari are calitatea de funcţionar şi la încadrarea juridică a faptei acestuia de însuşire, folosire sau traficare, în interesul său ori pentru altul, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestionează sau le administrează, prin care se decide: << Admite recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie.
În aplicarea prevederilor art. 147 alin. 2 şi ale art. 2151 din Codul penal (articole din vechiul CP regasite si in noul CP) , stabileşte:
1. Administratorul asociaţiei de proprietari sau de locatari are calitatea de funcţionar.
2. Fapta acestuia de însuşire, folosire sau traficare, în interesul său ori pentru altul, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestionează sau le administrează constituie infracţiunea de delapidare.>>
In consecinta, in cadrul unei asociatii de proprietari administratorul este functie executiva, decizia distributiei sumelor incasate apartinand presedintelui. In acelasi timp utilizarea , de catre administratorul persoana juridica, a sumelor incasate pentru plata catre sine sau pentru plata consumurilor de utilitati ale locatarilor rau platnici in conditiile in care nu a luat toate masurile pentru incasarea debitelor, ma tem ca incalca prevederile legale.
In locul dumneavoastra m-as indrepta impotriva presedintelui care are atributii clare prevazute de lege si, cu siguranta, un madat din partea adunarii generale.