Antecontract vanzare-cumparare apartament in rate

AVLIL a scris:

Care ar fi diferenta pentru vanzator daca, in loc de promisiune de vanzare ar face o vanzare cu rezerva proprietatii?

Diferenţele între o vânzare (cu sau fără rezerva proprietăţii) şi o promisiune de vânzare sunt cele care rezultă din natura celor două tipuri de obligaţii care iau naştere din cele două contracte, respectiv obligaţia de a da şi obligaţia de a face.
Efectele acestor două categorii de obligaţii prezintă diferenţe esenţiale din mai multe puncte de vedere, nefiind aici nici locul şi nici timpul de a le analiza.

Referitor la speţa în cauză, este bine să se aplice regula generală conform căreia cel mai avantajos este să se încheie o convenţie care exprimă cât mai exact voinţa părţilor, fără a încerca tot felul de "artificii" şi "şmecherii", deoarece acestea mai mult încurcă decât ajută.

Deci dacă vreţi să cumpăraţi un imobil cu plata în rate, cel mai bine e să încheiaţi un contract de vânzare cu plata în rate, dar acesta să fie bine făcut (cu clauze care să stipuleze transferul proprietăţii doar la achitarea ultimei rate, restituirea sumelor plătite cu penalităţi în caz de reziliere din culpa vânzătorului, etc.)

mmoceanu a scris:

Imi mentin parerea mea ca antecontractul este cea mai buna varianta ptr. dansul ca vanzator; in cazul acesta nu transmite proprietatea, si, in caz ca nu primeste toti banii, iar cumparatorul totusi va dori sa devina proprietar, il va da acesta in judecata pe promitentul-vanzator, ci nu invers, initiind si cheltuielile de judecata (taxe de timbru, onorariu de avocat etc); altfel, in cazul ca nu primeste toti banii, vanzatorul va fi cel care va da in judecata, cu cheltuieli de judecata cu tot! De ce sa il "doara" capul pe vanzator, ci nu invers?

Este utila si o clauza care sa reglementeze avansul si ratele primite , sa fie considerate drept chirii .

AlbertoTurbo a scris:

mmoceanu a scris:

Imi mentin parerea mea ca antecontractul este cea mai buna varianta ptr. dansul ca vanzator; in cazul acesta nu transmite proprietatea, si, in caz ca nu primeste toti banii, iar cumparatorul totusi va dori sa devina proprietar, il va da acesta in judecata pe promitentul-vanzator, ci nu invers, initiind si cheltuielile de judecata (taxe de timbru, onorariu de avocat etc); altfel, in cazul ca nu primeste toti banii, vanzatorul va fi cel care va da in judecata, cu cheltuieli de judecata cu tot! De ce sa il "doara" capul pe vanzator, ci nu invers?

Este utila si o clauza care sa reglementeze avansul si ratele primite , sa fie considerate drept chirii .

=D> :D

Dacă sunt considerate chirii, de ce nu ar putea fi considerate întreținere, sau rentă, sau donație, sau oricare alt gen de prestație?

Nu înțeleg de ce dacă o persoană vrea să cumpere, iar cealaltă vrea să vândă, prestația cumpărătorului nu ar putea fi considerată preț și nu orice altă simulație care ar duce ulterior la complicații inutile.

Si, totusi, sa nu uitam ca domnul Osanca vrea sa vanda (nu sa cumpere) un apartament, asa incat "Care ar fi diferenta pentru vanzator daca, in loc de promisiune de vanzare ar face o vanzare cu rezerva proprietatii?" o consider o intrebare foarte buna.

Dincolo de faptul ca riscul bunului se transfera cumparatorului de la data predarii (art. 1755, teza ultima C.civ.) si de distinctia clasica intre obligatia de a da (contract) si obligatia de a face (antecontract), este limpede ca in ambele cazuri (vanzare cu rezerva proprietatii / antecontract), obligatia de "a da" a vanzatorului (promitentului vanzator) este temporizata, amanata, indiferent ca este afectata de un termen sau de o conditie, deci vanzatorul beneficiaza de o protectie sporita a intereselor sale.

Patrick_ a scris:

AVLIL a scris:

Care ar fi diferenta pentru vanzator daca, in loc de promisiune de vanzare ar face o vanzare cu rezerva proprietatii?

Diferenţele între o vânzare (cu sau fără rezerva proprietăţii) şi o promisiune de vânzare sunt cele care rezultă din natura celor două tipuri de obligaţii care iau naştere din cele două contracte, respectiv obligaţia de a da şi obligaţia de a face.
Efectele acestor două categorii de obligaţii prezintă diferenţe esenţiale din mai multe puncte de vedere, nefiind aici nici locul şi nici timpul de a le analiza.

Am apreciat mereu raspunsurile dv., insa intrebarea mea nu era menita sa facem o analiza tehnica a diferentelor juridice dintre cele doua tipuri de contracte, natura juridica, obiect etc.
Intrebarea mea este intrebarea unui avocat care, pentru userul sau, intreaba ce diferente PRACTICE, dpdv AL INTERESULUI IMEDIAT si DE LUNGA DURATA sunt, pentru user, intre cele doua contracte.
Analiza dv. tinde a fi teoretica, a mea, practica. Pentru ca nu-i pot vorbi userului sau clientului despre natura juridica a obligatiei de a face, drepturi de creanta, accesiune etc.
Ii pot vorbi despre cum functioneaza, practic, cele doua contracte. Asa incat, clientul/userul sa nu ajunga sa creada ca, dupa ce a incheiat o promisiune de vanzare si a incasat vreo parte de pret, nu mai datoreaza impozit statului, de exemplu.
Nu va sti userul niciodata sa faca o comparatie strict tehnica, i se vor stramba dintii la auzul unor cuvinte juridice, dar in privinta actului incheiat, stie ca el a luat decizia si stie cum va functiona pentru el acel contract.

De exemplu, pe un user l-ar interesa ce se intampla daca pica imobilul pana la plata totala, de cand nu mai plateste el impozit pe proprietate, cand datoreaza impozit pe pretul incasat in cele doua cazuri, care e riscul sa ajungi in instanta in cele doua cazuri, cat pierde el din folosinta imobilului daca acel cumparator nu mai poate plati pretul dupa o perioada, ce tipuri de clauze penalizatoare il pot apara sa mai reduca din pierderi FARA sa ajunga in instanta, cum poate inceta contractul fara prea mare efort DACA el insusi se razgandeste si tot asa.

Conteaza pentru asta toata situatia DE FAPT, INCLUSIV INTERESELE CUMPARATORULUI, pentru ca, in anumite cazuri, ar fi de ajutor pentru plata pretului prin credit ipotecar sa existe deja o vanzare... or plata cat mai rapida a pretului e interesul vanzatorului si uite-asa, ajungi ca avocat al vanzatorului, sa faci si o trecere in revista a ce poate si ce vrea cumparatorul ca sa poti redacta un act prin care sa iti ajuti vanzatorul cat poti de mult.
Ceva de genul asta il intrebasem pe userul george141414.