Montare statie de încărcare mașină electrică pe spațiul comun al asociației

De fapt, "toți" ar presupune o utilizare colectivă, "fiecare" dă posibilitatea utilizării individuale a bunului comun.

robert1958 a scris:

@
Dacă putem face presupuneri cu privire la sensul sintagmei „ ale fiecărui proprietar ” ? Desigur, dar trebuie ca la o adică să putem argumenta în instanță raționamentul propriu și eu aș argumenta prin faptul că atunci când legiuitorul a dorit să facă trimitere la acordul scris al tuturor proprietarilor a făcut-o fără echivoc ca de exemplu în textul art. 36 lit. c și al art. 57 lit. f, adică pe cale de consecință s-ar putea presupune că în interpretarea art. 50 lit. b, „FIECARE ” poate fi și unul dintre cei care trebuie să constituie o majoritate simplă sau calificată.

Însă potrivit art. 38 alin. 1 din lege :

„ FIECARE proprietar din condominiu poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii”.

Ce sens ar putea avea FIECARE proprietar, altul decât TOȚI proprietarii ? S-ar putea limita folosința proprietății comune deținută pe cote-părți indivize în coproprietate forțată de către toți proprietarii astfel încât FIECARE proprietar să însemne altceva decât TOȚI proprietarii ?

Legiuitorul a reglementat acest aspect, lasind la latitudinea fiecarei asociatii sa-si "oficializeze" modul de a pune in aplicare "facilitatile " de la art. 50 b:

Art. 49 alin 4
"În statutul propriu al asociației de proprietari pot fi prevăzute și alte condiții de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată."

De aceea si continua cu un exemplu, atunci cind trebuie sa hotarasca proprietarii membri de asociatie, pe o parte comuna exclusiva: "Pentru situațiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile sunt luate prin acordul scris al majorității proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociației de proprietari, pe bază de tabel nominal."

Si nici nu exemplifica fara echivoc, asa cum subliniati dvs. ca o face la art 53 (nu 56) litera f:
"în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;"

Spune doar ca in baza acordului scris al tuturor proprietarilor. Vedeti aici vreo descriere a vreunei proceduri dupa aceea ?

E la latitudinea fiecarei asociatii sa-si treaca in statut modul de folosire a "facilitatilor" de la art. 50 b, atunci cind trebuie sa tina seama si de vointa proprietarilor din condominiu, care nu sunt membri.

Asa va face si in cazul de la :
Articolul 51
Adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acțiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparținând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinței comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiția ca ea să fie conformă destinației condominiului, cu respectarea legislației în vigoare.

Se subintelege ca initial se obtine acel acord (opinia mea e ca se face prin declaratii scrise si semnate ale tuturor proprietarilor, prin care fiecare proprietar isi exprima acordul sau dezacordul) si ca dupa aceea, dupa obtinerea unui acord a cel putin 2/3 dintre proprietari, conform regulilor din statut, se valideaza aceasta vointa a proprietarilor.

Nu neg ca procedura obisnuita este VOTUL, dat de membrii asociatiei in sedinta de AG, dar daca legiuitorul a lasat libera optiunea fiecarei asociatii sa-si aleaga modul de validare a unor hotariri de AG mai speciale, de ce sa consideram ca nu avem mijloace.

VOTUL dat de citiva membri prezenti la o astfel de sedinta de AG pare desuet, atunci cind exista vointa exprimata in scris de proprietari (sa zicem e de peste 2/3).

robert1958 a scris:

@ Latka.
Câtă vreme legiuitorul nu a reglementat modul în care se poate da eficiență „declarațiilor scrise și semnate ale fiecărui proprietar”, respectiv dacă le consemnăm într-un proces verbal sau dacă se emite o decizie a comitetului prin care se ia act de întrunirea condițiilor de legalitate în privința declarațiilor scrise și semnate, personal nu văd cum s-ar putea pune în aplicare „facilitățile ” art. 50 lit. b.

Alexandru Surcel a scris:

De fapt, "toți" ar presupune o utilizare colectivă, "fiecare" dă posibilitatea utilizării individuale a bunului comun.

Chiar dacă proprietarii pot utiliza în mod individual proprietatea comună asta nu exclude ci presupune ca „ TOȚI proprietarii să poată poată folosi , în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune ......” în sensul că FIECARE nu poate fi interpretat ca numai o parte dintre aceștia.

Revenind la art. 50 lit. b din legea 196/2018, aș putea spune că legiuitorul lasă la liberul arbitru interpretarea acestuia, fiind plin de echivoc, ceea ce este inadmisibil având în vedere exigențele ce trebuiesc îndeplinite de actul normativ.

Să presupunem că sintagma „ ale fiecărui proprietar” ar putea fi interpretată nu numai ca ale tuturor proprietarilor ci și ca al fiecărui proprietar care trebuie să constituie o majoritate simplă sau calificată și eu tot nu văd modul de aplicare având în vedere faptul că toți proprietarii au dreptul la informare, ca și în cazul convocării adunării generale, asupra oricărei acțiuni intreprinse în cadrul condominiului în privința administrării și gestionării proprietății comune și a organizării și funcționării asociației.

Cu alte cuvinte, consider că în lipsa unei dispoziții fără echivoc din partea legiuitorului nu am putea solicita, selectiv, de la un grup de proprietari acele declarații scrise și semnate, fară a-i informa pe toți proprietarii asupra demersurilor noastre, cel puțin pentru că asta ar reprezenta o metodă de a ocoli hotărârile trecute prin adunarea generală și căile de atac la care sunt supuse acestea pentru neîndeplinirea exigențelor cu privire la convocarea și desfășurarea adunării generale.

Desigur, am putea „să ne luminăm” în privința situațiilor în care putem uza de metoda „alternativă” adunării generale apelând la prevederile art. 21 alin. 4 - 5 din Conținutul Cadru al Asociației de Proprietari aprobat prin Ordinul 1058/2019, însă eficiența acestuia nu s-ar putea manifesta decât după ce Statutul asociației este adoptat în această formă de către adunarea generală în condițiile art. 21 alin. 1 -2 din lege și înregistrat la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare a asociației în temeiul art. 21 alin. 3 din lege.

Am putea „ cârcoti ” și aici pentru că modificările si completările nu pot fi cuprinse decât în acte normative de rang egal sau superior altfel nefiind admisibil ca o lege în accepțiunea stricto sensu, de act al Parlamentului, să fie modificată, printr-o normă metodologică de aplicare conținută într-o hotărâre de Guvern sau Ordin de Ministru, cu atât mai puțin prin Statutului asociației de proprietari, însă potrivit art. 21 alin. 4 din legea 196/2918, câtă vreme l-am înregistrat la Judecătorie în forma pretinsă prin Ordinul 1058/2019 la care însăși legea face trimitere prin art. 108 alin. 2, Statutul devine opozabil inclusiv față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari și față de terți.

[ link extern ]

latka a scris:

Legiuitorul a reglementat acest aspect, lasind la latitudinea fiecarei asociatii sa-si "oficializeze" modul de a pune in aplicare "facilitatile " de la art. 50 b:

Art. 49 alin 4
"În statutul propriu al asociației de proprietari pot fi prevăzute și alte condiții de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată."

De aceea si continua cu un exemplu, atunci cind trebuie sa hotarasca proprietarii membri de asociatie, pe o parte comuna exclusiva: "Pentru situațiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile sunt luate prin acordul scris al majorității proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociației de proprietari, pe bază de tabel nominal."

Si nici nu exemplifica fara echivoc, asa cum subliniati dvs. ca o face la art 53 (nu 56) litera f:

"în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;"

Spune doar ca in baza acordului scris al tuturor proprietarilor. Vedeti aici vreo descriere a vreunei proceduri dupa aceea ?

În privința modului în care fiecare asociație poate să-și „ oficializeze ” aplicarea facilităților de la art. 50 lit b, prin Statut, am detaliat mai jos care este limita acestor „ oficializări ”, cu trimitere la conținutul cadru aprobat prin Ordinul 1058/2019, însă trebuie să rețineți că în statut nu se pot trece orice „bălării” pentru că statutul asociației de proprietari nu poate deroga și nici adăuga la lege decât în limitele permise ( a se vedea art. 21 alin. 4-5 din Ordinul 1058/2019).

În privința art. 53 lit. f ( nu are nici o relevanță eroarea cîtă vreme textul era redat corect ), așa cum am spus mai sus,

Trebuie avut în vedere că interpretarea actului normativ nu se face simplist numai în baza sensului gramatical-literar si logic al acestuia, ci printr-o metoda cumulativă care include printre altele interpretarea sistemică și teleologică a întregului său.

Astfel trebuia să observați că art. 53. lit f se referă la una din atribuțiile adunării generale după cum rezultă fără echivoc din partea introductivă a articolului 53 ( adică hotărârea cu pricina se adoptă în cadrul adunării generale cu respectarea disp art. 49, nu „pe genunchi” ) deci nu trebuia să mai detalieze vreo procedură „ după aceea” , pentru că procedura este deja reglementată prin prevederile art. 49 alin. 1 coroborat cu art. 55 alin. 1 lit. b și c din lege.

Pai si argumentatia pe care am dat-o anterior nu se refera la nici o "balarie" gramatical-literara, ci strict la textul din lege, respectiv din art. 49 alin 4. :

În statutul propriu al asociației de proprietari pot fi prevăzute și alte condiții de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată


Si daca sustineti ca art. 53 f e fara echivoc (din punctul meu de vedere nu e), va rog sa exemplificati pasii de hotarire AG, dupa obtinerea acordului scris al tuturor proprietarilor. (un acord de vointa care are nevoie de majoritate absoluta).
Nu e altceva decit VOT in AG din partea membrilor de asociatie cu cel putin jumatate plus unu dintre cei care vin la acea sedinta. Dar daca nu exista acel acord scris al tuturor proprietarilor, ce sens ar mai avea convocarea de AG ?

Adica va conta declaratia scrisa si semnata a fiecarui proprietar. Daca unul semneaza ca nu e de acord, nu se mai obtine imprumutul.

Mai faceti AG cu vot, in cazul asta ? Are vreun sens ?