UPDATE: Cum se vor putea vinde, din septembrie, locuințele unde există datorii

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor va înlocui actuala reglementare a asociațiilor, adică Legea nr. 230/2007, începând din 28 septembrie.

În primul rând, proprietarii vor trebui să facă și dovada plății la zi a utilităților publice, atunci când înstrăinează apartamentele, nu doar dovada achitării cotelor de contribuție la cheltuielile asociației, cum prevede actuala lege.

"Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice", scrie în conținutul noii legi.

La notar, vânzătorul va trebui să aducă o adeverință din partea asociației, care dovedește că acele cote sunt plătite la zi, dar va putea aduce și o adeverință care să arate restanțele la data respectivă.

Noua reglementare va detalia cum anume va trebui să arate această adeverință. Mai exact:

• va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 zile calendaristice;
• va trebui prezentată notarului în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari; excepțional, semnătura oricăruia dintre aceştia va fi suficientă, dacă în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături.

"În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari, sau deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie, sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe proprie răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni", se prevede în noua lege cu privire la celelalte situații.

Cum va autentifica notarul actele de vânzare

În viitoarea reglementare se prevede că notarul va accepta să autentifice actele de vânzare fie în condițiile de mai sus, adică primind adeverința doveditoare a plăților la zi sau a restanțelor ori declarația pe propria răspundere, fie dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate restanțele proprietarului către asociația și toate datoriile către toți furnizorii de utilități publice.

Nu de puține ori, dobânditorii apartamentelor cu datorii află destul de târziu de sumele respective sau află că acestea sunt mult mai mari decât li se spusese inițial. Aceste noi prevederi ar trebui să reducă situațiile de acest fel, odată ce intră în vigoare.

Notă: În lege scrie că aceste lucruri vor fi valabile și în cazul în care se pronunță o hotărâre judecătorească ce ține loc de act de înstrăinare.

Față de actuala reglementare, unde e prevăzută sancțiunea nulității absolute, noua reglementare sancționează nerespectarea condițiilor de mai sus cu nulitatea relativă.

"La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc vor menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă si datele de contact ale proprietarului", se mai prevede în viitoarea lege.

Proprietarul va fi obligat să-i dea cumpărătorului orice documente pe care le are acesta și care ar putea avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea care e înstrăinată, inclusiv certificatul de performanță energetică, scrie în actul normativ. Iar îndeplinirea acestei obligații va trebui să fie trecută expres în contractul dintre părți.

Notă: Dacă tot suntem aici, ar trebui să menționăm că noua lege îi va obliga pe administratorii de bloc să noteze la cartea funciară datoriilor mai vechi de trei luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut (care acum e în valoare de 1.900 de lei).