Ce obligații au asociațiile de proprietari în 2019, după schimbarea legislației în domeniu

Asociațiile de proprietari se organizează și funcționează, mai nou, potrivit Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

Prin noua lege, intrată toamna trecută în vigoare, asociațiilor deja înființate li s-a pus în vedere să se alinieze la reglementarea din Legea nr. 196/2018 până pe 28 septembrie 2019.

Potrivit noii legi, e obligatoriu să existe asociație de proprietari acolo unde există cel puțin trei apartamente. Organizarea asociației este reprezentată de o adunare generală, comitetul executiv, cenzorul sau comisia de cenzori (care trebuie să aibă neapărat studii juridice/economice), președintele asociației, iar contractarea serviciilor unui administrator (cu contract de muncă sau prestări servicii) este obligatorie. Legea nouă permite însă ca organizarea internă a asociațiilor cu mai puțin de zece apartamente să fie mai simplă, fără nevoia unui comitet executiv.

În sarcina asociațiilor cad toate chestiunile care țin de administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau modernizarea, după caz, a proprietății comune aferente blocului.

Deciziile se iau întotdeauna în cadrul adunării generale a asociației, la care e indicat să participe toți membrii, cu atât mai mult cu cât președintele/administratorul nu mai poate vota în numele altora, conform noii legi (reprezentarea trebuie să se facă prin procură scrisă și semnată). Adoptarea unor hotărâri trebuie neapărat să se facă în prezența personală/prin mandatar a majorității membrilor.

Potrivit noii legi, comitetul executiv (președintele asociației și un număr par de membri ai asociației) are obligația de a convoca adunarea generală a asociației de proprietari cel puțin o dată pe an sau ori de câte ori este necesar, de a duce la îndeplinire hotărârile asociației, de a recalcula cotele-părți indivize rezultate în urma modificării suprafețelor utile ale apartamentelor, de a stabili programul de încasări al asociației ș.a.m.d.

Tot comitetul trebuie și să urmărească recuperarea eventualelor datorii la asociație, să propună un sistem de penalizări conform Legii nr. 196/2018 și să inițieze și să apere interesele asociației, inclusiv, dacă e cazul, prin procese în instanță.

Important! Până în toamnă, asociațiile de bloc trebuie să adopte un nou regulament de bloc și un statut al asociației. Ambele tipuri de documente sunt momentan în dezbatere publică, fiind obligatoriu ca modelele oficiale, odată adoptate de autorități, să fie transpuse în toate asociațiile.

Obligații privind banii încasați de/prin asociație

Este obligatorie repartizarea cheltuielilor comune ale condominiului așa cum prevede Legea nr. 196/2018: pe numărul de persoane ce locuiesc într-un apartament, cheltuieli pe consumuri individuale, cheltuieli pe cotă-parte indiviză, cheltuieli pe beneficiari, cheltuieli pe consumatori tehnici și cheltuieli de altă natură.

Noua lege a introdus obligația asociațiilor de proprietari de a avea un singur cont bancar, prin care să treacă aproximativ toate sumele încasate de asociație, de la locatari și nu numai. Astfel, administratorul nu mai poate plăti furnizorii de servicii sau produse pentru diverse lucrări, fie ele de întreținere sau de reparații, decât prin intermediul contului curent al asociației.

Atunci când se primește o sumă de bani în numele asociației, e obligatoriu ca ea să fie transferată în acest cont unic în cel mult o zi. Ca o excepție de la această regulă și doar cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, administratorul poate păstra o sumă de cel mult 1.000 de lei pe lună pentru efectuarea de plăți pentru cheltuieli neprevăzute.

Atenție! Anual, asociațiile trebuie să-și facă un buget de venituri și cheltuieli.

"Anul fiscal și exercițiul financiar al asociației de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuția bugetelor de venituri și cheltuieli, rămase neutilizate la finele exercițiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeași destinație", prevede Legea nr. 196/2018.

Este obligatoriu ca asociațiile să strângă bani și pentru constituirea unui fond de rulment și a unui fond de reparații. Banii se vor duce cu toții în același cont unic al asociației, trebuie date chitanțe separat pentru fiecare astfel de fond, iar legea nouă lasă deschisă posibilitatea constituirii și a oricăror altor fonduri speciale, după cum se decide în cadrul adunării generale.

Atenție! Proprietarilor trebuie să li se elibereze chitanțe pentru tot ce plătesc către și prin asociație. De asemenea, cei cu întârzieri la plata datoriilor trebuie notificați în scris pentru plata restanțelor. Iar cei care solicită lămuriri privind calculul cotelor de contribuție trebuie să le primească neapărat. Ca și până acum, și în noua lege există obligația de afișa cotele de cheltuieli la avizierul blocului, astfel încât să fie vizibile pentru toți cei interesați.