Contractul de închiriere: Ai două variante ca să-l faci titlu executoriu

Putem face titluri executorii contractele de închiriere dacă îndeplinim niște minime formalități pe care le pretinde legea, adică Codul civil. Când întreabă de contractele de închiriere și sunt direct interesați de încheierea lor, oamenii fac adesea greșeala să spună că un act încheiat între două persoane (cel care închiriază și cel care va sta cu chirie) nu este valabil. Este perfect valabil, conform Codului civil, nu trebuie făcut la notar ca să fie luat în serios sau să producă efecte juridice la un moment dat.

Ceea ce proprietarul ar trebui să facă apoi cu acel contract este să-l facă titlu executoriu prin înregistrarea lui Fisc. Aceasta e prima variantă pe care o are la îndemână pentru a se asigura că se va folosi apoi în mod direct și mai rapid de acel contract pentru o executare silită împotriva chiriașului care-i face probleme.

Înregistrarea la Fisc se face printr-un formular care nu are nimic a face cu declararea veniturilor (aceasta e o chestiune separată, se face prin declarația unică). Cei care nu vor să se deplaseze la un ghișeu al Fiscului o pot face inclusiv online.

A doua variantă prin care un contract de închiriere poate fi titlu executoriu este ca acesta să se facă în fața unui notar. Contractul în formă autentică (notarială) nu mai trebuie dus apoi la Fisc, e suficient prin forma sa la notar să servească apoi unei executări silite. Diferența față de varianta de mai sus (contract sub semnătură privată și înregistrat apoi la Fisc) este în principal una de costuri.

În fine, mai este o prevedere în Legea nr. 297/2018 privind Registrul Național de Publicitate Imobiliară, intrată în vigoare anul trecut, care completează Codul de procedură civilă și stabilește că "titlurile executorii constatate prin înscrisuri sub semnătură privată pentru care legea solicită realizarea formalităților de publicitate îndeplinesc această condiție prin înscrierea în Registru". În cazul contractelor de închiriere însă Codul civil prevede că ele devin titluri executorii dacă sunt înregistrate la Fisc sau sunt făcute la notar.

Faptul că un astfel de act este titlu executoriu este important pentru locator, adică cel care închiriază cuiva imobilul. Cu riscul de a mă repeta, subliniez că un contract de închiriere este perfect valabil și dacă nu e făcut la notar, și dacă nu e dus la Fisc, însă dacă e făcut în vreuna dintre aceste variante este un avantaj garantat pentru proprietarul care ar putea ajunge în situația în care să trebuiască să-l execute silit pe chiriașul care nu mai plătește chiria sau care nu mai vrea să iasă din locuință deși ar trebui. Un titlu executoriu scutește proprietarul de procedura prin care face apoi, cu ajutorul instanței, ca acel contract să fie titlu executoriu.