Închiriezi o locuință? Câteva lucruri pe care trebuie neapărat să le știi

Un contract de închiriere a locuinței este absolut necesar și e preferabil să fie personalizat în funcție de locuință, dar și de așteptările celui care închiriază și ale chiriașului. Codul civil conține aspectele ce țin de reglementarea acestor tipuri de contracte și nu impune în niciun caz ca el să fie autentic, făcut la notar (dar poate fi utilă autentificarea sa ulterior).

Oricum ar fi, în lipsa unui contract, principalul perdant este cel care dă în chirie: devine greu să dai afară chiriașul chiar dacă se impune, e dificil de dovedit chiria, de inspectat locuința, de limitat numărul de persoane care stau acolo ș.a.m.d. Odată intrat în locuință, chiriașul are dreptul neîngrădit să o folosească 100%; până la dovada contrară (în instanță), există o prezumție cum că el are dreptul să stea acolo și să se folosească de locuința respectivă așa cum consideră

Atunci când te folosești de un intermediar pentru a închiria, o agenție, vei primi în cele mai multe cazuri un contract tipizat, dar nu ești obligat să-l folosești și poți să particularizezi tu contractul, după bunul plac, atâta timp cât nu te îndepărtezi de minimul impus prin Codul civil (de pildă, să nu-ți arogi dreptul de a da afară chiriașul când ai chef, de azi pe mâine, fără preaviz). Nu te gândi la particularizarea acestuia ca la ceva incredibil de greu (poți apela chiar la un avocat pentru un model de contract ceva mai serios, dacă se impune), pentru că va fi o "investiție" importantă dacă vei închiria locuința respectivă ani la rândul. Practic, vei folosi mereu același contract. 

Notă: E utilă întotdeauna o anexă la acest contract în care să fie trecute obiectele din apartament și starea în care sunt predate la venirea chiriașului. Dacă dai în chirie un apartament cu lucruri noi, mai ales, ar fi extrem de util pentru tine să faci acest inventar la început. Inventarul va fi semnat de ambele părți și asta înseamnă că, ulterior, dacă se strică ceva, chiriașul nu va mai avea cum să opună faptul că acel obiect funcționa deja prost de când a venit în locuință. Inventarul e util și în cazul chiriașilor care pleacă cu diverse amintiri din locuință - un televizor, de exemplu. 

Un contract personalizat aduce avantajul de a deservi exact nevoile și așteptările părților, așa cum am spus-o și cu alte ocazii când am vorbit despre închiriere. De exemplu, în clădirile rezidențiale noi pot exista anumite regulamente speciale sau proprietăți comune cu regim special, iar dacă nu sunt precizate toate obligațiile inerente celor care locuiesc în acel ansamblu în contract și chiriașul nu le cunoaște, e posibil să ai neplăceri în asociație din pricina aceasta. E esențial, de exemplu, să-i impui chiriașului că trebuie să respecte regulamentul blocului ca toți ceilalți, ca și cum ar fi proprietar acolo.

Înregistrarea contractului și declararea veniturilor

Mai mergem sau nu cu contractele acestea la Fisc? E adevărat că, până la un anumit moment, înregistrarea la Fisc era obligatorie prin lege, dar apoi obligația a fost eliminată - însă cine a vrut să le înscrie a putut să o facă. Din primăvara acestui an, înregistrarea lor s-a întors în legea fiscală, dar nu ca obligație, ci ca opțiune. Finanțele ne promiseseră și o procedură online de înregistrare a acestor contracte, dar o așteptăm de aproape un an și tot nu a fost operaționalizată. Așadar, momentan, numai varianta la ghișeu e posibilă - iată ce presupune.

Notă: Am tratat în acest material, mai pe larg, de ce e important să înregistrezi contractul la Fisc. Două cuvinte: titlu executoriu.

Ceea ce a rămas tot timpul neschimbată este obligația de a fiscaliza veniturile. Aici, lucrurile s-au mai schimbat în ultimii ani. 

Acum, veniturile se declară la Fisc prin declarația unică, care se poate depune online sau la ghișeu. În cel mult 30 de zile după ce bați palma cu chiriașul și semnezi contractul, Codul fiscal impune declararea veniturilor prin declarația unică - adică faci o estimare a veniturilor care se obțin în anul curent. Declarația aceasta are un termen general la 15 martie, când trebuie depusă pentru estimarea veniturilor din anul respectiv și când trebuie încheiată situația din anul precedent (adică și plata impozitului și eventualelor contribuții).

Din moment ce închei contractul mai devreme de data de 15 martie 2020, declarația trebuie depusă înainte, în cele 30 de zile menționate -  nu trebuie așteptată luna martie. Am detaliat, în prima parte a acestui an, subiectul chiriilor și declarației unice în acest material (cu specificația că, între timp, depunerea la ghișeu a declarației a redevenit posibilă). Plata impozitului e obligatorie (10% din venitul net), dar la partea de contribuții sociale obligația de plată apare numai în anumite situații. Cei care nu-și declară veniturile și nu plătesc impozitele riscă inclusiv acuzația de evaziune fiscală și, cu asta, un dosar penal.

Atenție! Începând cu luna septembrie a anului 2018 a fost introdusă, prin noua lege a asociațiilor de proprietari, o regulă potrivit căreia proprietarul trebuie să anunțe în termen de 10 zile la asociație decizia de a închiria apartamentul.

Chiria, durata și rezilierea

Prețul locațiunii este chiria și poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. Oricum ar fi, trebuie trecută în contract valoarea chiriei. Dacă se modifică, prin comun acord, valoarea acesteia, atunci trebuie făcut un act adițional la contract și precizată noua valoare.

Dacă în contract nu se trece nimic referitor la perioada închirierii, chiriașul poate să iasă din înțelegere anunțându-l pe proprietar, cu puțin timp înainte (Codul civil prevede un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei). În aceeași ipoteză, proprietarul poate să-l anunțe pe chiriaș că vrea să-i lase locuința liberă cu respectarea unui termen de preaviz, astfel:

• 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
• 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Dacă a fost prevăzut un termen, e necesar ca în contract să fi fost prevăzut că proprietarul are dreptul să-l dea afară mai devreme pe chiriaș pentru a putea face acest lucru (evident, cu respectarea preavizului de 60 de zile, conform Codului civil).

Notă: În trecut, am abordat situațiile în care nu mai poate scăpa de chiriaș decât prin evacuare, în acest material.

Principalele obligații ale părților

Cel care închiriază, locatorul, are următoarele obligații (chiar dacă nu sunt trecute în contract, ele există în virtutea legii, adică a Codului civil):

• să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
• să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
• să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii (pe tema asta, o dezvoltare poate fi găsită aici -- de ce proprietarul nu poate intra oricând peste chiriaș).

Pe scurt, despre cui îi revin obligații referitor la reparațiile din locuință: potrivit Codului, proprietarul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata închirierii (centrala de apartament nu mai funcționează cum trebuie, frigiderul s-a stricat din cauza vechimii etc.).

Dar sunt în sarcina chiriașului reparațiile locative necesare ca urmare a folosinței obișnuite a bunului și chiriașul e obligat să-l anunțe pe proprietar că sunt necesare reparații în imobil.

Locatarul (chiriașul) are următoarele obligații principale:

• să ia în primire bunul dat în chirie;
• să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
• să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
• să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului.

"Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte (...) Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului", mai scrie în Codul civil.

Important! Cel care trebuie să plătească lunar cheltuielile la asociația de proprietari este proprietarul locuinței. Dacă se fac restanțe, el este cel care va putea fi chemat în fața unei instanțe pentru a fi obligat la plata lor, ajungându-se chiar până la o executare silită.