Ce poți să faci dacă un chiriaș refuză să părăsească apartamentul, deși perioada de închiriere s-a încheiat

În primul rând, e vorba de procedura de evacuare a imobilelor ocupate în mod abuziv, prevăzută în Codul de procedură civilă. În esență, pentru a se putea recurge la această procedură, trebuie să fie îndeplinite trei condiții:

• să fii proprietarul imobilului sau, măcar, sublocatorul (în cazul acesta, înseamnă că ai dat imobilul în sublocațiune, contractul în cauză s-a încheiat, dar contractul pe care l-ai încheiat tu cu proprietarul încă își produce efectele, ceea ce înseamnă că ai drepturi asupra acelui imobil);
• cel care refuză să părăsească locuința să nu mai aibă niciun drept asupra imobilului; cu alte cuvinte, rămânând în limitele situației descrise mai sus, vorbim de un chiriaș cu privire la care a încetat contractul de locațiune (contează, însă, și cum; voi explica, mai jos, de ce și ce efecte concrete apar în funcție de situație), iar el era obligat să părăsească imobilul, ca tu să îl poți folosi, din nou, ca proprietar;
• contractul în baza căruia ai dat în chirie apartamentul să nu fie titlu executoriu (am explicat, mai jos, ce se întâmplă dacă ai un titlu executoriu pentru obligația de restituire a bunului).

Atenție! Dacă, de exemplu, nu te mai înțelegi cu chiriașul, din orice motiv, dar legal el nu și-a încălcat obligațiile contractuale, nu poți recurge la procedura evacuării. Bineînțeles, presupunem că perioada de închiriere nu s-a încheiat, încă. Iar acel chiriaș și-a îndeplinit obligațiile contractuale, astfel cum ele au fost stipulate.

Dar de ce trebuie să recurgi la procedura evacuării? Pentru că, legal, tu nu poți să îl dai afară, forțat, pe chiriaș din casă. Și, din acea cauză, ai nevoie de stat să te ajute. Așa că legiuitorul a decis că ar trebui să existe o cale de mijloc: nu te pune să înregistrezi o cerere de chemare în judecată, la o instanță, prin care să obții drepturile, astfel cum se întâmplă în mod obișnuit - în acord cu procedura comună, adică. Da, tot trebuie să mergi în instanță, dar vorbim de o procedură specială. Care e avantajul acesteia? E mult mai rapidă decât cea obișnuită.

Procedura evacuării

Înainte de a face o cerere în instanță, proprietarul (ori sublocatorul) trebuie să știe că este obligat să notifice, mai întâi, fostul chiriaș. Și să-i ceară să părăsească imobilul în 30 de zile de la comunicarea acelei notificări.

Regulile referitoare la procedura evacuării din imobilele ocupate abuziv pot fi găsite în Codul de procedură civilă, începând cu articolul 1033 și până la articolul 1045. În primul rând, instanța competentă este judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul ocupat abuziv. De pildă, dacă imobilul se află în Alba Iulia, va fi competentă judecătoria Alba Iulia.

De principiu, cererea se judecă prin citarea părților. Însă, dacă cererea vizează evacuarea imobilului pentru neplata chiriei, iar contractul este titlu executoriu (mai multe despre ce e un titlu executoriu, inclusiv cu referire la contractele de locațiune, pot fi găsite aici), nu mai e obligatorie citarea părților.

În orice caz, judecarea cauzei se face de urgență, în camera de consiliu. În acest caz, întâmpinarea făcută de pârât (cel care ocupă imobilul) nu e obligatorie.

Hotărârea dată în primă instanță este executorie, chiar dacă ea poate fi atacată cu apel. Există o excepție, însă - dacă s-a cerut evacuarea pentru neplata chiriei. În acest caz, pârâtul poate cere, în două situații, suspendarea executării - fie în cadrul contestației la executare, fie în cazul apelului. Dar, dacă solicită așa ceva, pârâtul va fi obligat să consemneze o sumă de bani la dispoziția creditorului. Care, potrivit Codului de procedură civilă, include:

• chiria la care a fost obligat;
• suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie datorate până la data cererii de suspendare, precum și
• cea aferentă ratelor de chirie ce ar deveni exigibile în cursul judecății procesului.

E întotdeauna obligatorie procedura de mai sus?

Nu chiar. Cum spuneam mai sus, contractul de locațiune ar putea fi, uneori, titlu executoriu - fie dacă e încheiat în formă autentică, la notar, fie dacă e înregistrat la Fisc. Ceea ce presupune că vorbim de un titlu executoriu și în privința obligației de restituire a bunului.

Iar, faptul că un contract de locațiune e titlu executoriu înseamnă că el poate fi pus în executare silită, printr-o solicitare făcută unui executor judecătoresc. Așadar, nu mai e necesară parcurgerea procedurii de mai sus, pentru că, deja, avem un titlu executoriu. 

Mai multe detalii despre ce se întâmplă odată ce există un titlu executoriu pot fi găsite aici.

Însă, aici, vorbim de un titlu executoriu doar dacă un contract încetează prin ajungerea la termen.

Dacă, în schimb, contractul încetează din diverse alte cauze (neplata chiriei, de exemplu), atunci caracterul executoriu pentru restituirea imobilului nu mai persistă și trebuie urmată procedura de mai sus, pentru obținerea unui titlu executoriu.

De asemenea, procedura de mai sus poate fi urmată și în situațiile în care nu discutăm, neapărat, de un imobil ocupat abuziv în temeiul unui contract de locațiune, ci în baza unei alte cauze. De exemplu, cineva ar putea fi tolerat într-un anumit spațiu, iar, ulterior, din cauza unor neînțelegeri, proprietarul ar dori ca cel care ocupa spațiul respectiv să îl părăsească.