Activitate andrei_rosu23

TudoseOana a scris:

Contractului nu este inregistrat la anaf, a fost intocmit un 2 exemplare si unu este la mine.

Din moment ce proprietarul nu a inregistrat contractul din inchiriere la Anaf, dansul a comis infractiunea de evaziune fiscala. Dumneavoastra ca un bun cetatean mergeti la cea mai apropiata sectie de politiei si ii faceti plangere penala.

Buna ziua,

Daca as fi in locul dumneavoastra, as face o cerere cu numar de inregistrare catre Asociatia de Proprietari in care i-as ruga sa detalieze debitele pe care vi le cer si in baza caror documente justificative, apoi as pastra o copie a cererii cu numar de inregistrare.
De asemenea este bine sa fotografiati si listele de intretinere, sau sa cereti copie dupa ele. In calitate de proprietar, aveti dreptul sa cereti dosarul lunii/lunilor pe care doriti sa le studiati. Faceti copii dupa acestea.
In baza adeverintei din care reiese ca nu aveti debite catre Asociatie, a raspusului Asociatiei ca aveti restanta la Fondul de Reparatii si a restului de acte, mergeti la sectia de politie si depuneti plangere penala pentru fals mpotriva persoanelor care au semnat adeverinta conform careia nu exista debite catre Asociatie si inselaciune impotriva vanzatorului.
In faza de urmarire penala, exista posibilitatea ca procurorul sa va ceara sa platiti expertiza contabila judiciara. In functie de complexitatea muncii, onorariul expertului poate fi de la 1000 lei la o suma destul de mare. Va puteti constitui parte civila in procesul penal si puteti cere cheltuieli de judecata (expertiza platita).
Exista posibilitatea ca dupa obtinerea dovezilor, sa le explicati domnilor impotriva carora puteti depune plangere penala, sa rezolve intr-o maniera legala situatia, altfel veti fi nevoit sa mergeti la politie.
Doresc sa mentionez ca nu am pregatire juridica. Va doresc mult succes!

Pentru a evita ca peste cateva luni sau un an sa postati cu titlul "inselata de dezvoltator", va recomand sa dati un avans de 500-1000 euro pe promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare(antecontract), pentru ca de la promisiune la certitudine e cale lunga.
Inscrierea in CF este absolut obligatorie, pentru a fi opozabila tertilor, chiar daca blocul respectiv nu exista din punct de vedere juridic, pentru ca nu are receptia facuta si nu are carte funciara.
Oricum mergand la notarul dezvoltatorului, nu va verifica nimeni daca domnia sa are litigii, ipoteci, tranzactii dubioase in istoricul terenului.

No offense, sunteti victima perfecta:
-de buna credinta,
-nu veti fi asistata de cineva cu pregatire juridica care sa verifice actele si litigiile dezvoltatorului,
-aveti o suma mare de bani pe care sunteti dispusa sa o oferiti chiar pe o promisiune,
-sunteti dispusa sa mergeti la notarul lui si sa acceptati toate clauzele impuse (veti vedea cum vor aparea diferente intre elementele din antecontract si contractul de vanzare cumparare)
-acceptati asigurari verbale din partea omului de vanzari(agentul imobiliar care il reprezinta pe dezvoltator). La o tranzactie, pentru a-mi convinge clientul, un dezvoltator mi-a spus ca pana si preotul de la biserica alaturata i-a cumparat fiicei lui un imobil in bloc, el si-a pastrat un apartament la mansarda pentru baiatul lui si garanteaza ca e om de onoare. Pe www.just.ro avea 500 de procese.

PS: bancile au departamente care verifica actele: juridic, antifrauda si conformitate. Dupa ce un jurist din fiecare departament aproba dosarul, managerul de departament reanalizeaza actele si contrasemneaza. Intrebati-va de ce este de nevoie de 4-6 juristi sa verifice acelasi dosar daca e atat de simplu de cumparat un imobil mai ales de la dezvoltator si prin notarul lui?

Buna ziua,

Puteti face o analiza cost-beneficiu foarte simpla:

1. declarati in fals suma: riscati sa intrati la evaziune fiscala si sunteti prinsa, cu putin noroc poate luati pedeapsa cu suspensare, dar "castigati" daca imobilul este dobandit de mai mult de 3 ani suma de 2% x (110.000-90.000)=400 euro pe care ii impartiti cu viitorul cumparator, adica va riscati libertatea pentru 200 euro. O alta urmare a declararii unei sume mai mici, ar fi posibilitatea ca dansul sa nu va mai dea deloc cei 20.000 euro. Ipoteca pentru cei 20.000 cum o justificati in contract? Aici e partea unde dumnealui va va da toate asigurarile verbale, iar pe cei 20.000 ii veti primi daca va dori dansul.
2. declarati suma reala, faceti direct vanzare cumparare-primiti toti banii, termen de evacuare 30 de zile care oricum are titlu executoriu, deci dumnealui nu isi pune problema ca nu eliberati imobilul

Concluzia riscati dosar penal si sa pierdeti 20.000 euro pentru a "castiga" 200 euro. Sfatul meu e sa mergeti insotita la notariat de o persoana cu pregatire juridica si in care aveti incredere.

PS: Daca imobilul respectiv merita 110.000 euro, vor mai fi si alti cumparatori mai ales in Bucuresti. Si daca un viitor cumparator vine cu un agent imobiliar, pretul este 110.000 net, adica dumneavoatra cereti 110.000+comisionul agentului si ramaneti cu aceeasi suma. Daca va bucurati la auzul cuvantului "particular" si faceti prea multe compromisuri, trebuie sa va asumati si riscul.

Vanzarea de la stadiul de proiect, cand "dezvoltatorul" are drept de superficie pe terenul altuia, promite ca va ridica "ansambluri rezidentiale" si incheie antecontracte sau vanzari ale bunurilor viitoare e teapa clasica.
De obicei acest dezvoltator este o persoana fizica fara bunuri, eventual un homeless reprezentat prin procura de un om de vanzari care promite multe lucruri, sau un SRL cu un capital social de 200 lei pe care ii veti imparti la masa credala impreuna cu restul de pagubiti. Si daca va ganditi la atragerea raspunderii patrimoniale a administratorului SRL-ului, tinand cont cat dureaza procedura de faliment, nu va mai detine nimic cand va veni vremea sa il executati silit.
Daca vreti sa verificati bonitatea firmei si capacitatea acesteia de a-si onora datoriile puteti accesa www.mfinante.ro sau puteti obtine informatii de la Registrul Comertului in baza unei taxe de 15 lei. De asemenea este bine sa verificati pe www.just.ro daca dezvoltatorul are procese, obiectul si stadiul acestora, etc.
Daca tineti neaparat sa semnati antecontract, oferiti arvuna 300-500 euro si ideal este sa nu mergeti la notarul impus de el.

Buna ziua,

Au iesit cartea funciara si intabularea cu scara A si etajul 2, exact cum sunt in realitate. Va multumesc frumos pentru sfaturi. Sper ca la Fondul de Garantare sa nu mai intampin probleme.

Cu stima,
Andrei Rosu

Buna ziua,

Va rog frumos sa imi dati un sfat in urmatoarea speta: parintii mei au achizitionat un imobil in 1996,iar in contractul de vanzare cumparare la adresa imobilului este precizate strada, blocul si apartamentul fara a preciza scara si etajul. Blocul are doua scari A si B, cu apartamente numerotate la scara A de la 1 la 20 si la scara B de la 21 la 40. Imobilul in speta se afla la scara A, etaj 2/4.
Persoana care a vandut in 1996, cumparase de la stat in 1977, prin credit luat de la CEC, achitat integral, iar in acte (contract de vanzare cumparare si titlu de proprietate) era trecuta aceeasi adresa formata doar din strada, bloc si apartament, fara nici o referinta la scara sau etaj.
In titlul de proprietate intocmit in 1977 al fostilor proprietari, in istoricul imobilului exista o eroare si in loc de strada scrie "zona" + numele strazii, in loc de "strada" + numele strazii cum este trecut in cele doua contracte de vanzare
cumparare.
Parintii mei au gasit cumparatori pentru imobil, care doresc sa achite prin prima casa.
Am apelat la o firma autorizata pentru depunerea la urgenta a documentatiei catre Oficiul de Cadastru si obtinerea documentatiei cadastrale si intabularea imobilului.
Din cauza acestor neconcordante, pot face o presupunere rezonabila ca Oficiul de Cadastru va respinge lucrarea, sau va trece aceeasi adresa in documentatie, iar in acest caz probabil dosarul de credit va fi respins de catre departamentul juridic al bancii sau al Fondului de Garantare.
Eu doresc sa fac toate demersurile legale pentru a indrepta erorile trecute si astfel parintii mei sa poata sa vinda imobilul.
Deoarece indreptarea de eroare materiala probabil ar dura 3-4 luni, as dori sa incerc si alte cai legale daca exista, prin care sa pot rezolva problemele. Daca nu exista alte variante, voi depune actele pentru indreptarea de eroare materiala.
Va rog frumos sa ma sfatuiti cum sa procedez.
Va multumesc pentru ajutor.

Cu stima,
Andrei Rosu

Va multumesc frumos pentru raspunsuri!

Buna ziua,

Va rog frumos sa imi dati un sfat in urmatoarea speta:

Un prieten a avut o discutie aprinsa intr-un club(unde exista camere video) cu o domnisoara, in prezenta a mai multor martori. Dansa i-a adresat vorbe urate si l-a apucat de gat. El i-a luat mana tinerei si a indepartat-o de pe gulerul camasii, i-a spus ca daca nu se linisteste va fi data afara din club si i-a turnat un pahar de suc in cap. Ea a plecat, apoi a revenit incepand sa tipe, iar el i-a mai turnat un pahar de suc in cap. Domnisoara a revenit cu prietenul dansei care l-a amenintat cu bataia pe prietenul meu. Au plecat toti acasa, iar prietenul meu i-a trimis domnisoarei pe facebook un mesaj in care spune: " sa te feresti de mine ca oriunde ne vom intalni, te voi face de ras".
Domnisoara i-a facut plangere penala prietenului meu pentru amenintare si lovire.
Dansa nu doreste se impace amiabil cu el si afirma ca este speriata de prietenul meu.
Presupun ca si el ii poate face plangere penala pentru amenintare ei si prietenului ei, existand probe video si martori.
Nu cunosc mai multe detalii despre incident, deoarece nu am fost de fata, dar va rog sa-mi spuneti parerea dumneavoastra despre cum ar putea evolua situatia. Va multumesc.

Cu stima,
Rosu Andrei

Buna ziua,

Va sugerez sa verificati actul pe care urmeaza sa il incheiati la notarul impus de dezvoltator. Ei de obicei spun ca faceti vanzare cumparare cu plata in rate si cand trebuie sa semnati de fapt e un antecontract cu promisiunea verbala ca "veti deveni proprietar cand achitati ultima rata" =veti face vanzarea cumpararea la finalul celor 10 ani de platit rate.
Inainte sa oferiti 30.000 euro avans, va sugerez sa faceti urmatoarele demersuri:
-cereti toate actele in copii, sa le verificati impreuna cu un avocat, nu mergeti pe ideea "notarul nu verifica actele? pentru ce il mai platesc si pe el?"

-vedeti cine este proprietarul in acte (de obicei asa zisul "dezvoltator" sau "reprezentatul dezvoltatorului" e un agent imobiliar care va spune ca nu ia comision, dar a marit pretul cu 2000-3000 euro si are procura din partea dezvoltatorului). Intrati pe www.portal.just.ro cautati-l pe vanzator dupa nume, pentru a vedea daca are procese. Am intalnit cazuri cand vanzatorul e in executare silita, in proces cu ANAF-ul si el incearca sa instraineze bunurile pentru a se sustrage executarii. Actul de vanzare cumparare daca este facut in scopul fraudarii creditorilor, nu este opozabil tertilor, astfel va puteti gasi in situatia cand creditorul va anuleaza actul, va executa apartamentul si ramaneti fara casa si fara bani. E adevarat va puteti indrepta impotriva vanzatorului si daca nu are bunuri, nu aveti ce sa ii luati.

-metoda dobandirii terenului este foarte importanta, ce a fost acolo inainte, daca e contruit in padure, in parc, pe domeniu public (sunt destule cazuri in Buc)

-daca are ipoteca pe teren sau pe apartament

-daca incheiati antecontract la notarul agreat de dezvoltatorul, pe langa onorariul dublu, la vanzare cumparare va puteti astepta la discrepante intre promisiunile din antecontract, cele verbale(foarte generoare, care nu sunt trecute nicaieri) si ce scrie efectiv in contractul de vanzare cumparare

-regimul de inaltime al zonei este relevant, sunt destule blocuri noi cu un numar de etaje mai mare decat cel din planul urbanistic al Bucurestiului (am intalnit 12 etaje in zona unde sunt acceptate 3+ mansarda), aici pot aparea litigii

-intretinerea lunara si costurile, daca sunt repartizate legal, unele pe cota indiviza altele pe nr de persoane, sau cand a constituit asociatia de proprietari, dezvoltatorul le-a pus pe toate pe nr de persoane(in mod abuziv) si veti plati 1500-2000 lei/luna intretinerea la 2 camere, iar de aici va trebui sa va judecati cu el

-referitor la tehnologia de contructie(ideal este sa mergeti pe santier sa masurati grosimea barelor de fier), dar din moment ce blocul este finalizat, nu puteti sti cat fier exista in beton in realitate, dar cu siguranta in proiect este conform normelor legale

Cunosc aceste detalii pentru ca le-am intalnit in practica, am agentie imobiliara si am intalnit destui dezvoltatori in sectoarele 2,3 si 4.

Va doresc mult succes, atentie mare la acte si eventual deschideti noi subiecte pe forum daca vi se par neclare detaliile juridice.