atributiile administratorului/ asociatie de proprietari

Informatiile le gasiti pe avocatnet.ro si cel care a scris acest sinopsis este Andrei
Grigoriu, redactor al AvocatNet.ro din martie 2012. Este avocat, membru al Baroului Bucuresti din 1998. A urmat stagii de specializare la Curtea Europeana a Drepturilor Omului, atat in cadrul Diviziei 3.5 Romane, cat si a celei de Cercetare - Research. Deci nu am nici un motiv sa ma indoiesc ca d-nul Grigoriu stie ce spune si este si normal sa ai aceste atributii ca administrator. Altfel de ce sa primesti salariu si cum ar putea functiona imobilele in Romania fara o data de baze la zi ? Dupa o noapte de odihna si multe cautari si raspunsuri,am inceput sa inteleg problema; sistemul legal romanesc este construit piramidal si ierarhic si indiferent daca adm. are aceste atributii cel care plateste oalele sparte este seful asociatiei. Nu este de mirare ca sefii pica iar garda a 2-a ramane continuindu-si practicile incapabile iar procesele se tin in lant. Daca tu ai atributii dar nu ti le indeplinesti ( esti angajat - raspunsul dat de Ynocentta), nu esti tu de vina ci seful. De aici brambureala cu avocati, cu aruncatul responsabilitatii in dreapta si stanga si caosul care trebuie lamurit in instanta. Pacat! Atributiile ar trebui sa fie dublate de responsabilitati clare in ochii legii si toata lumea ar trai mai bine si mai linistit.
Terasa am vazut-o, releveul ap. nu l-am vazut deci imi este imposibil sa decid ce anume este in proprietate individuala si ce anume este proprietate comuna. Ma intereseaza sa stiu in caz de litigiu ( fara acces la informatii de la persoanele implicate) cine raspunde pentru lipsa actelor la zi intr-o asociatie? Administratorul, presedintele sau asociatia? Inca o data este o zona gri in care numai un avocat poate incerca sa faca curatenie, ceea ce din punctul meu de vedere ca membru al societatii nu este o bucurie ci un cost. Bani si nervi.

Am sa cer sa vad cartea tehnica, multumesc pentru informatie.

Doamna (domnule), atributiile administratorului sunt inscrise in Normele de aplicare a Legii 230/2007, norme pe care le gasiti in HG.1588/2007.
Indoiala sau neindoiala asupra spuselor domnului avocat, care face tot niste interpretari personale, e bine sa va inspirati din legile si HG-urile dedicate asociatiilor de proprietari, respectiv Legea 230/2007 si HG 1588/2007.....pentru ca altfel, pretinzand de la o persoana ceea ce nu are in atributii, o sa va treziti ca sunteti tratata, asa cum spuneti, cu nonsalanta.

Spatiul comun este tot ceea ce nu se afla intre zidurile interioare ale apartamentului cuiva. De aici trebuie sa porniti si apoi sa stabiliti cauza inundatiei pe baza locului unde a aparut si s-a mentinut umezeala.
Vecinul dv. de deasupra nu poate fi vinovat decat daca v-a inundat de la instalatia baii sau bucatariei, in rest, daca i s-a scurs apa de la ploaie pe langa zidul locuintei si a udat tavanul sau peretii dv., asta inseamna proprietatea comuna.

Responsabilitatile sunt bine definite si in instanta ar putea raspunde numai cei care se fac vinovati de neindeplinirea atributiunilor lor de serviciu, nu la gramada si de-a valma.
Dar ca sa n-o mai lungim, stati de vorba cu administratorul si rugati-l sa mearga in apartamentul dv. unde sa-i aratati urma de pe pereti si apoi mergeti si pe terasa si vedeti daca e posibil sa fie inundatie din cauza vreunei defectiuni de hidroizolatie.

Nu cred ca este la atitudinea d-voastra sa faceti aprecieri la corectitudinea raspunsului dat de administrator. Va propun sa cititi cu grija legea pe care mi-ati recomandat-o si Norma de aplicare a ei. O sa observati ca comitetul executival asociatiei are obligatia de a:

"k) avizează documentele asociaţiei de proprietari" La noi s-a facut aceasta avizare de catre adm., s-au cerut atat actul de proprietate cat si de intabulare.

"(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.


(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:

a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;

b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti, dacă nu are angajat un casier;

c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;

e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;

f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi a celor stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.


Deci administratorul presteaza servicii conform legislatiei in vigoare.S-au cerut aceste acte pentru intocmirea fiselor individuale de apartament. Daca proprietarii nu au raspuns cu totii pozitiv la cerere, exista posibilitatea scoaterii acestor acte de la CF din cate am inteles. Legislatia prevede ca la fisa individuala de apartament trebuie sa existe niste date sau am inteles gresit? Am citit si legea asociatiilor de proprietari si acolo se specifica clar ca se intocmesc acte care definesc spatiile comune si spatiile individuale la infiintare, acte care ar trebui sa existe la administratie si in paralel la Primarie. Daca totusi administratorul nu-si face treaba, a fost avizat sa faca ceara aceste acte,probabil singurul mod de a avea un imobil bine intretinut si functionabil este sa ceri schimbarea acestuia. Asta in conditia in care el este autorizat si are dreptul legal sa caute aceste acte si in alta baza de acte, cea de la Primarie. Inca un lucru; stiu sa gandesc, stiu sa citesc, stiu sa primesc un ajutor folositor si detin proprietati unde functioneaza si alte sisteme legislative deci nu este cazul sa-mi dati lectii nici macar daca sunteti avocat specializat in aceasta problema. Eu platesc in parte salariul administratorului si am dreptul la servicii de calitate si conforme cu legea. Multumesc!

Doamna, documentele asociatiei despre care ati citat la punctul "k" inseamna documentele curente ale asociatiei care stau la baza intocmirii listelor de intretinere, constituirii si administrarii fondurilor asociatiei (fond de rulment, fond de reparatii, fond de penalizari, fond de chirii, alte fonduri speciale), la baza repararii si intretinerii proprietatii comune.
Comitetul nu avizeaza actele de proprietate sau de intabulare ale proprietarilor. Acestea se prezinta la presedintele asociatiei o data cu infiintarea asociatiei, dar nu se predau schitele apartamentelor.

In restul atributiunilor pe care le-ati insirat in mesajul anterior nu vad nicaieri ceva scris despre citirea apometrelor sau a umbla pe la institutii dupa acte specifice apartamentelor.

Nu va suparati, administratorul, dar si conducerea asociatiei, se ocupa de proprietatea comuna, nu de proprietatile private ale proprietarilor.

In cazul dv. administratorul va poate asista la descoperirea sursei inundatiei in ce priveste terasa...si atat.

Nu stiu ce acte intelegeti dv. ca trebuie sa se faca pentru proprietatea comuna, numai va spun ca in aceasta privinta se calculeaza cota-parte indiviza de proprietate comuna pentru fiecare apartament si asta se face in functie de suprafata apartamentului fata de totalul suprafetelor tuturor apartamentelor, dar pentru acest lucru este nevoie numai de actul de proprietate, nu de schite de cadastru.....