Plata datoriei la intretinere de catre o terta persoana

Cred ca trebuie sa ne oprim un pic din comentarii si sa revedem in ce moment ne aflam.
Primul proprietar a pierdut locuinta la licitatie. El avea o datorie catre asociatie. Asociatia nu a facut nimic pana la momentul licitatiei ca sa-si recupereze restanta de la acesta.
Daca ar fi facut-o, ar fi fost al doilea creditor si ar fi figurat la masa credala.
Executorul ar fi oprit din valoarea de vanzare si restanta catre asociatie pe langa cea a bancii, astfel stingandu-se aceasta datorie a primului proprietar fata de asociatie.
Nu se poate demonstra ca la acest moment, cand el pierde casa la licitatie, ar fi avut intentia de a se imbogati pe seama unei actiuni din viitor a altei persoane.

Asociatia, in calitate de creditor al primului proprietar nu a intreprins nicio actiune pentru recuperarea restantei pentru ca nimic si nimeni din exteriorul acesteia nu-i impunea asa ceva.
Ca restanta sa scada din dreptul acelui apartament ar fi trebuit sa existe un act contabil valabil prin care cineva, oricine, isi asuma aceasta suma. Ea putea fi platita de primul proprietar contra chitanta, putea fi rezultatul unei sentinte judecatoresti definitive insotita de un PV al comitetului executiv care sa accepte ca aceasta datorie sa fie scazuta din fondurile asociatiei sau sa fie suportata direct de ceilalti proprietari, putea fi platita de alta persoana contra chitanta.
Altfel aceasta suma nu putea disparea din lista, asa, pur si simplu. Si n-a disparut pentru ca nu a aparut niciun document valabil.

Noul proprietar a castigat locuinta la licitatie. Dar, ca la orice licitatie, atunci cand dai un ban si tii la buzunarul propriu, te intereseaza ce cumperi. Era normal sa stie cum arata aceasta locuinta, dar si care este situatia financiara a acestei locuinte, cu atat mai mult cu cat ea era obiectul unei licitatii si s-ar fi putut presupune ca macar la asociatia de proprietari ar putea exista sume restante (n-am auzit pana acum ca cineva sa nu-si plateasca creditul la banca, dar sa aiba intretinerea la zi). Si asta o putea vedea foarte usor la avizier, uitandu-se pe liste. Daca constata o restanta, trebuia sa ia contact cu conducerea asociatiei si sa se intereseze ce e cu acel debit, daca exista sau nu proces de recuperare in instanta etc. Nu stim daca a facut-o sau nu, cert este ca a acceptat, pe vazute sau pe nevazute sa cumpere o locuinta cu datorii. Si-a asumat acest rezultat.
Daca ar fi fost interesat ca altul sa nu se imbogateasca pe seama buzunarului lui, n-o cumpara pentru ca nu-l putea forta pe primul proprietar sa-si plateasca restanta, nu avea cum. Si atentie, ne aflam inainte de adjudecare! Deci, al doilea proprietar nu este victima primului proprietar si nici macar a asociatiei de proprietari. A cumparat o datorie asumat.
De fapt, asa cum stim, cei cu ceva experienta in administrare, in ultimii ani se cumpara foarte ieftin aceste locuinte scoase la licitatie cu intentia de a se vinde in urmatoarele luni la pretul pietii, adica cu un castig considerabil.

Devenind proprietar de drept al locuintei, a ramas cu acea restanta pe lista pentru ca asociatia nu avea un act contabil valabil sa o scada.

A venit momentul vanzarii locuintei si trebuia adeverinta. Asociatia nu a eliberat aceasta adeverinta decat cu conditia platii la zi a intretinerii. Putea sa dea adeverinta si cu restanta pe ea, restanta pe care sa si-o asume al treilea proprietar, ultimul in aceasta saga.
Oricum ar fi, asociatia a procedat corect, iar al doilea proprietar, ca sa poata sa-si duca afacerea la bun sfarsit a acceptat sa plateasca restanta ca sa poata vinde.
Daca nu-l interesa vanzarea de urgenta, ar mai fi putut locui acolo fara ca cineva sa-l deranjeze pentru plata restantei. Nu-l putea forta nimeni s-o plateasca pentru ca nu o facuse el.
Daca inainte de vanzare s-ar fi simtit constrans de asociatie sa plateasca restanta, ca altfel nu vedea adeverinta pentru notariat, atunci trebuia sa actioneze asociatia in judecata pentru poprirea dreptului de proprietate
Or, din postul initial al topicului reiese ca al doilea proprietar l-a dat in judecata pe primul proprietar.
Pai primul proprietar nu are nici in clin, nici in maneca, nici cu imbogatirea fara justa cauza, nici cu poprirea dreptului de proprietate. Pur si simplu primul proprietar nu are calitate procesuala in acest proces deschis de al doilea proprietar. Poate doar in relatia cu fosta sa asociatie de proprietari, dar asta ar insemna ca fluxul actiunilor sa fie urmatorul:
- al doilea proprietar da in judecata asociatia pentru poprirea dreptului de proprietare;
- asociatia da in judecata pe primul proprietar pentru recuperarea restantei.
- si cand aceste doua procese se vor fi incheiat, de-abia atunci se putea vinde locuinta fara probleme.
Dar avea timp domnul geambas de case sa stea prin judecati si sa piarda bani pana cand asociatia se gandea sa deschida proces?
Nu stiu, zic si io!:confused:

Elga, sunt de acpord cu tine in mare, insa legea vede altfel lucrurile.
In primul rand, la imbogatirea fara just temei nu are nicio relevanta intentia. Ba mai mult, cu intentie, sau fara sa vrea, nu conteaza, textul legal zice asta im mod clar si explicit.

Asociatia... stie ca are dreptul de a-si recupera datoria timp de 3 ani. Nimeni si nimic nu o poate obliga sa fi facut ieri ce putea la fel de bine face si maine si nu-i putem gasi o culpa in faptul ca a actionat spre recuperarea datoriei asa cum a facut-o. Nu conteaza ca putea recupera un an mai devreme sau doi, nu face diferenta pentru asociatie. Atata timp cat a respectat cadrul legal, nu are nicio culpa.
Ca putea, ca mai erau si alte variante... darca si cu parca, asa o fi insa nu a fost si e legal si ce e.

Pe de alta parte, motivele pentru care al doilea proprietar a cumparat imobilul (ca samsareala, ca profit, ca treaba lui de ce) nu e ilegal. De asemenea, un cumparator prin adjudecare stie ca preia anumite riscuri, insa nu inseamna ca legea nu ii da parghii sa le indrepte si nici nu inseamna ca e condamnat sa nu vanda 3 sau 1 sau 7 ani de-atunci inainte.
De ce-a platit datoria, treaba lui, poate i-a cerut-o prietena sau mama sa vada daca e baiat responsabil. Cert e ca el a achitat o suma care nu provenea in debitul propriu si legea spune ca, daca cineva s-a imbogatit cu suma cu care a saracit el, poate sa i-o ceara.
Ca se putea si altfel, sigur ca asa e, absolut. Asta nu elimina insa si posibilitatea actuala.

Inca odata, strict juridic, fara sa ne gandim la partea emotionala ori morala a situatiei, cel care a achitat nu are decat sa cheme in judecata atat asociatia pentru restituirea sumei ca plata nedatorata, dar si vechiul proprietar ca s-a imbogatit pe spinarea lui. Asa stand lucrurile, ca cere si asociatia ceva pe-acolo sau nu, sansele sunt extrem de mici ca proprietarul nostru cel nou sa nu isi recupereze banii. Indiferent de samsar, vorbitor de limbi straine sau lucrator la teatru.

Pe de alta parte insa, este prost reglementata situatia acestui mod de a obtine bunul la licitatie. Astfel, desi legea spune ca il obtii fara sarcini, sa intelegem cuvantul sarcini in contextul Cartii funciare si nu in context mai larg, popular.
Ideea ca obtii imobilul fara vreo persoana in el nu exista; mai mult poate trece o perioada de 3-6 luni pana sa poti intra in el. Ideea ca nu figureaza vreun sediu acolo, iar e derizorie, nimeni nu iti garanteaza asta. La fel cu datoriile de la intretinere.
Din exprimarea Codului civil ca adjudecatarul dobandeste imobilul liber de orice sarcini, interpretarea s-a facut in sensul ca adjudecatarul primeste un bun nou, curat ca lacrima. Din pacate, practica arata ca reglementarea nu este suficient de clara.

Sunt de acord cu interpretarea Elgai in sensul ca, in situatia vinderii imobilului, datoriile fostului proprietar ar trebui solicitate acestuia; daca legea iti da sansa inscrierii unui privilegiu si tu nu o faci, atunci cand esti in fata unui nou proprietar trebuie sa fugi dupa cel vechi. Corect, insa legislatia nu vede lucrurile asa.