Vreau să cumpăr de la dezvoltator un apartament aflat în construcție. Ce măsuri de siguranță pot sa îmi iau ca să nu pierd avansul, care e destul de consistent?

Corect, verificarea referintelor.
Am mai intrebat un client si era multumit...dar am gasit si anumite discutii pe net cum ca acest dezv a avut o firma care a dat gres si au ramas oameni fara bani inapoiati.
Era vorba de o asociere cu cineva la firma si au aparut neintelegeri....si firma s-a falimentat...

De asta sunt sceptic in cazul de fata...


Demos a scris:

Una dintre retetele fiabile de verificare a seriozitâtii si profesionalismului unui dezvoltator este cea de verificare a referintelor (dupâ ce acesta vâ dâ referintele imobilelor realizate, interogati fostii clienti).
Un indiciu important este si modul de gestiune al bugetelor de santier.
Un dezvoltator care nu gestioneazâ corect reprezintâ un risc pe care un individ lambda (care nu cumpârâ mai mult de 3 bunuri imobiliare intr-o viatâ) nu-l poate asuma.
Din aceastâ cauzâ, speta aceasta prezintâ toate indiciile de teapâ.

Existâ mai multe posibilitâti, fiecare cu riscurile ei.
Totul depinde de capacitâtile cumpârâtorului.
O conditie sine qua non, semnâtura unui act de vânzare-cumpârare.
În clauzele de realizare ale acestui contract trebuie trecutâ executia unueia din urmâtoarele conditii:
- ori o garantie ipotecarâ pe terenul de constructie în cazul în care acesta apartine dezvoltatorului (cereti dezvoltatorului certificat ANAF, terenul putând fi deja ipotecat);
- ori o garantie bancarâ;
- ori ipotecarea unui alt bun în posesia dezvoltatorului (PFA-ului), bineânteles cu verificare ANAF.
Atentie, nu cunosc capacitâtile dvs de expertizâ contractualâ, dacâ aveti, OK, dacâ nu, pe acest site gâsiti ceea ce vâ trebuie.

Singura varianta ca garantie din ce am mai citit in alte antecontracte este declaratia dezvoltatorului ca terenul nu este ipotecat si se dadea acordul de catre cumparator ca apartamentul sa nu fie trecut in cf.

De garantie bancara nu cred ca incape vorba din moment ce dezvoltatorul are nevoie de cat mai multi bani de la mine, probabil pt a ii folosi la constructie si pt a nu se mai imprumuta...

Singura varianta ramane cea cu garantia ipotecara pe tereul de constructie, care habar nu am cum si ce face. Notarul la care voi face antecontractul ma va putea asigura de lipsa unei ipoteci pe terenul respectiv?

Buna ziua "sorin22".

1. Dezvoltatorii romani, de seriosi ce sunt, nu au toti banii pentru finalizarea proiectului "la cheie".
In cazul de fata, dezvoltatorul, probabil, nu are nici banii necesari finalizarii proiectului "in rosu", precum se zice in constructii.
Daca ii reuseste cacialmaua, probabil, dupa 5-6 luni "dispare".
Banii platiti/dati ii puteti considera o "donatie" catre dezvoltator.

2. In cazul in care imobilul este in faza de finisaje interioare si exterioare, un avans rezonabil este de 5-10 %. Tot ce este peste acest nivel nu reprezinta altceva in afara notiunii de "sponsorizare a dezvoltatorului", pentru a finaliza proiectului. Bineanteles, imobilul trebuie sa fie inscris in cartea funciara si antecontractul trebuie inscris in CF.
Sugestie: utilizati serviciile unui avocat specializat in vanzari-cumparari de bunuri imobile. Nu va va costa o avere. Este mai sigur pentru dumneavoastra si pentru banii dumneavoastra.

3. De regula achizitionarea unui bun cu valoare mare sau foarte mare se face dupa principiul "vazut-placut-platit".
Si in aceasta situatie, sa va asteptati la nenumarate surprize neplacute: se scorojeste zugraveala, cade tencuiala, cade faianta, se dezlipeste gresia, se infunda tevile de scurgere si colectare a apelor uzate (fiind execrabil proiectate sau executate), hidroizolatia terasei imobiluui cedeaza si se produc infiltratii de ape pluviale (pe romaneste,inundatii, uneori ajung pana la parter), etc. .................
De regula, aproape nici un dezvoltator nu are propriul trust de constructii. Lucrarile sunt date, in totalitate, in antrepriza si mai rau, in subantrepriza.
In perioada de garantie a constructiei, in cazul in care abordati dezvoltatorul, acesta va va trimite la antreprenori sau subantreprenori, cu care nu aveti nici un fel de relatie juridica. Si atunci ? Efectuati reparatiile pe cheltuiala dumneavostra.

4. Intr-o tara civilizata (nu in tarile lumii a treia), cumparatorul achita ultima rata de 5% din valoarea bunului achizitionat, doar la expirarea perioadei de garantie a acestuia.
La noi, ........................ .

5. Am intalnit si cazuri foarte clare si corecte.
Doar intr-un procent de 1-2%, dintr-un volum de cateva sute de situatii in care am fost solicitat.

6. Doriti sa achizitionati la un pret mai mic ???
Este ok. Va inteleg. Sunt banii dumneavoastra.
Riscul ???
Va apartine in totalitate.

7. Va doresc mult succes in luarea unei decizii corecte si pertinente.

In fond, sunt banii dumneavoastra. Gestionatii cu intelepciune.

O locuinta nu se cumpara zilnic si ... cam costa. Nu facem vorbire despre o paine, cumparata cu 2 lei.

Va doresc numai bine.

Exista si o alta categorie de 'dezvolatori' - respectiv 'intreprinzatorii' - cei care intocmesc un 'plan de afaceri' constand in achizitionarea unui teren, constructia si vanzarea unui bloc de apartamente. In cele mai multe cazuri acestia achizitioneaza terenul cu bani proprii sau immprumutati dupa care finanteaza constructia cu banii investitorilor/cumparatorilor oferindu-le un discount semnificativ, invers proportional cu stadiul de finalizare al constructiei - foarte mare in faza de proiect/autorizare pana la zero dupa receptia constructiei. Castigul unui astfel de intreprinzator poate fi Foarte mare, astfel ca acesta are tot interesul ca lucrarea sa se finalizeze si sa vanda tot ce a construit. Dar, in functie de experienta sa in domeniul dezvoltarii imobiliare, de firma cu care alege sa realizeze constructia, de experienta constructorului, de problemele care pot aparea in relatia cu constructorul, cu autoritatile, cu vecinii asa cum a mai spus cineva, etc., etc. se poate ajunge in situatia de a nu finaliza constructia. Acesta este un risc pe care intreprinzatorul il imparte cu investitorii/cumparatorii.
Doar de dragul exemplului, sa consideram ca pretul de piata -'just'- al unui apartament nou, finalizat, intabulat, racordat la toate utilitatile este 50.000 Euro.
Intreprinzatorul ofera spre vanzare un astfel de aparament aflat intr-o faza oarecare de executie la un pret redus cu 20% (10.000 Euro).
Puteti considera ca suma de 10.000 Euro reprezinta 'prima de asigurare' pe care ar trebui sa o platiti pentru a fi sigur ca veti primi exact ceea ce ati contractat.
Este alegerea Dumneavoastra daca platiti aceasta 'prima' in schimbul careia primiti un apartament finalizat, ale carui vicii (daca exista) le puteti constata inainte de a cumpara sau alegeti sa platiti un pret considerabil mai mic si va asumati riscul de a nu primi exact ceea ce ati contractat sau in cel mai nefericit caz sa nu primiti nimic dintr-un motiv uneori independent de vointa/actiunile intreprinzatorului.
Va doresc sa aveti intelepciunea de a lua decizia care vi se potriveste cel mai bine.