Totalul cotelor-părți indivize din actele de proprietate ale membrilor asociației de proprietari nu este 100%. Este posibil ca președintele să calculeze cotele folosind suprafețele utile sau trebuie neapărat refăcut cadastrul?

Asteptam si noi modul de rezolvare, poate aceste informatii vor mai fi de folos si altor useri de pe forum.

schitele apartamentelor ,respetv cadastru e facut , de profesionisti , si asa zisi profesionisti( fosti ofiteri autorizati OCPIuri ) si e normal sa difere, nu toate apartamentele au aesi suprafata construita chiar au acesi tructura ,deci e normal sa difere si cota indiviza in functi de cat au suprafata construita care esti factorul in functir de ce es calculeaza cota indviza

Adam Grecu a scris:

Poate ne puteți spune de unde ați luat informațiile privind CPI a fiecărei locuințe. Aveți schițele tuturor locuințelor din imobil ? Ați făcut vreo comparație între apartamente, măcar din schițe ați constatat ceva diferențe, ați verificat "terenul" cu schițele ?
Dacă diferențele nu sunt mari, adică de ordinul centimetrilor pătrați, trebuie să discutați între dumneavoastră proprietarii, supuneți discuția în AG și aprobați mici modificări, lucrați cu 3 sau chiar cu 4 zecimale (aici se pot face acele mici modificări) și cam asta-i.
Dacă este vorba de blocuri mai vechi, trebuie să înțelegeți că în mod teoretic, apartamentele de același tip situate unul peste altul, au cam aceeași suprafață utila - cu mici diferențe fata de schiță, (vina constructorului), dar toate trebuie sa aibă aceeași CPI.
Sa ne spuneți despre ce fel de blocuri discutăm.

Este un subiect care mă interesează și pe mine și pe mulți alții care locuiesc în Asociații „mamut” (false Condominii) care au în componență aproximativ 4-500 de proprietăți, cu mai mult de 2 blocuri (noi avem 458 de proprietari ce locuiesc în 9 blocuri și 28 de scări, situate la mare distanță unele de altele).
Domnule Adam Grecu, cum e posibil să fie înregistrată la Judecătorie o Asociație de Proprietari precum A.P.71 din Brăila (cea mai mare din oraș) ca și un Condominiu unic, știind că definiția Condominiului și a Proprietății Comune este clară în sensul ăsta, conform art. 2 din Legea nr. 196/2018:

Art. 2, litera h) Condominiu = IMOBIL format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, şi Cote-Părţi Indivize de proprietate comună;
l) Cota-Parte Indiviză = Cota-Parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual, este calculată ca raportul dintre Suprafaţa Utilă a proprietăţii individuale şi suma Suprafeţelor Utile ale TUTUROR proprietăţilor individuale din Condominiu. Suma Cotelor-Părţi Indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea TREBUIESC RECALCULATE prin grija preşedintelui Asociaţiei de Proprietari, conform Suprafeţelor Utile;
p) părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată;
q) părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează ÎN COMUN tronsoane ori scări sau părţi de construcţie COMUNE tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă (...)

În cazul nostru (și Adam Grecu este administrator la peste 500 de proprietăți, care nu pot constitui un Condominiu unic), mai este legală Asociația care nu poate respecta legislația, deoarece nu este constituită ca și Condominiu, pentru un singur imobil (un singur bloc) cu proprietăți comune (nu e posibil ca blocul meu cu 3 scări să aibă proprietăți comune cu celelalte 8 blocuri și 27 de scări) ?
La fel, întreb pe cei care lucrează în domeniul Asociațiilor de Proprietari sau în domeniul juridic, cum poți stabili Cota-Parte Indiviză, dacă ai minim 9 Condominii, conform Legii nr. 196/2018 ?
Nu înseamnă că toate listele de plată comune ale celor 9 blocuri și 28 de scări sunt ilegal calculate, deoarece nu putem avea o unică proprietate comună pentru toate cele 9 blocuri și 28 de scări ?
Cine și când va putea calcula toate Suprafețele Utile în mod corect și legal (implicit și Cotele-Părți Indivize) pentru toate cele 458 de proprietăți, știind că actele constitutive nu s-au mai actualizat la Judecătorie încă de la înființarea A.P.71 Brăila, din 1997 ? Ar dura chiar și 1-2 ani până vei verifica toate Suprafețele Utile ale celor 458 de imobile, știind că din 1997 s-au mai modificat acele Suprafețe Utile, fiind reconstruite foarte multe dintre aceste imobile, prin modificarea acelor Suprafețe Utile, totul ducând la modificarea Cotei-Părți Indivize și la calșcule ilegale pe listele de plată lunare.
NU AR TREBUI DIZOLVATĂ DE DREPT ACEASTĂ ASOCIAȚIE CARE NU FUNCȚIONEAZĂ LEGAL, DEOARECE LISTELE DE PLATĂ SE BAZEAZĂ PE UN FALS CONDOMINIU, FORMAT DIN 9 BLOCURI ȘI 28 DE SCĂRI, CARE NU POT AVEA PROPRIETĂȚI COMUNE UNELE CU ALTELE ?

flory_mr,
Noi aici pe forum incercam, fiecare cum poate, dar slaba speranta sa va determinam sa va reveniti...
Stimabile, ce a fost, a fost, da? Acum, cu noua legislatie, la urmatoarea AG (daca nu cumva s-a tinut deja), faceti aceste propuneri; fiecare scara/bloc/condominiu sa-si faca as. proprietari. Cine va impiedica domnule, ca ne-ai "ucis" cu sfaturile dumitale? Eu zic ca aveti dreptate, dar nu ce scrie Grecu este drept. Mergeti undeva in zona Serv. As. prop. din primarie, discutati si cu dumnealor, sa va sprijine, sa se i-a la nivelul localitatii Braila aceasta masura obligatorie de scindare a asociatiilor mamut, etc, etc.
Eu pot sa va spun ca asociatia noastra, desi are in componenta 504 locuinte, nu este ce-a mai mare din oras. Am stat si noi de vorba, am cerut sprijinul - chiar al noilor judecatori delegati - de la judecatoria Iasi, care ne-au trimis la plimbare ca pe niste catelusi cu - ...cititi legea domnilor sau nu stiti sa cititi ?... Este adevarat, discutia s-a purtat verbal, dar sunt convins ca raspunsul era la fel (poate mai elaborat), daca le solicitam punctul de vedere in scris...
Va mai spun ceva si inchei discutia: sunt simplu membru al as. locatari din bloc si chiar doresc sa ne constituim in as. prop., avem stranse o parte dintre documente. Stiti care este problema ce-a mai complicata? Componenta com. ex. si a comisiei de cenzori! Nimeni nu vrea, se feresc ca dracu' de tamaie - ce mai pot sa o spun si altfel...
Ce te faci la o scara cu 10 locuinte? Cine vor fi membri com. ex., cine vor fi cenzorii, cin va fi administratorul? Sa nu fii ruda cu ala, sa fii la a al 4-lea grad de rudenie - este cumplit, parca am construi o fabrica de rachete, nu o amarasteanca de as. prop.
Stiu ca cititi cu atentie legislatia: - mergi d-ta la santierul naval si spune-mi daca seful de santier are atat de multe documente de afisat la avizier. Care avizier? La inceput am avut o cutiie de 400/200mm, s-a schimbat legislatia, am construit o alta de 1000/550, dar tot nu ajungea, acum, am inceput sa afisam pe geamurile de la intrare, pe peretii de la parter si tot nu ajunge - va intreb cum sa procedam, ca deh, avem si noi falitii nostri care nu contenesc cu reclamatiile la primarie, ca nu a fost informat, ca nu stie, ca nu vede - dar de particiopat la AG, participa? Nu nen, eu am alta treaba mai importanta, am semnat pe convocator, PA!
Stima!

Domnule Adam Grecu, chiar nu ați aflat că eu am fost dat în judecată abuziv de către vechea conducere a acestei false Asociații, care nu are niciun sediu legal, nicio conducere legal aleasă și cu așa-zisele Adunări Generale ilegal convocate, pe care am reușit să le anulez în Instanțe ?
Având o ilegală Executare Silită pentru o ... datorie a A.P.71 față de mine în sumă de 33 de lei (pare imposibil, dar după ce în Ianuarie s-a recalculat Expertiza Contabilă Judiciară din 06.06.2016, datoria era, în realitate, a falsului creditor A.P.71 !!!), caut să arăt Instanțelor că mi s-au impus sume ilegale și eronat calculate pe listele de plată lunare ale acestei Asociații „penale”.
În acest caz nu puteți invoca faptul că totul trebuie uitat, că s-au întâmplat ilegalitățile în trecut, că se pot ierta abuzurile șefilor A.P.71 Brăila, că mai bine vedem ce putem face în viitor, și multe alte teorii fără sens și fără temei.
➲ Când trebuie să demonstrezi că listele de plată au fost total ilegal calculate, și că ai fost dat abuziv în judecată pentru niște false datorii de ... 46 de lei, dar care, după re-calculare, datoria de bază era a falsului creditor A.P.71 Brăila, invoci Instanțelor orice articol găsești în dovedirea abuzurilor părții adverse (A.P.71 Brăila), care sunt extrem de multe, ele dăinuind de decenii.
Este logic că în cazul în care nu avem conducte (proprietăți) comune cu alte blocuri din A.P.71 Brăila, eu, ca proprietar, nu pot plăti lunar Fonduri Comune (de Reparații, de Penalizări, de Rulment, de Salarii, de Chirii etc.) decât pentru cele 3 scări din blocul meu, știind că avem câteva blocuri la distanțe foarte mari față de blocul în care locuiesc (chiar și de 1 km). Apropo, dacă într-un bloc se închiriază un spațiu comun de la Parter, banii acumulați lunar pentru Chirie nu pot aparține decât proprietarilor din acel bloc sau din acea scară, deoarece e proprietatea lor comună.
Din această cauză voi cere șefilor A.P.71 Brăila să recalculeze legal toate cheltuielile comune, doar pentru blocul meu, deoarece conductele comune ne aparțin doar nouă, mai ales Apometru General pentru cele 3 scări, ceea ce dovedește că e imposibil ca pe listele de plată să regăsim cheltuieli comune ... cu alte 8 blocuri aflate la distanțe mari față de blocul în care locuiesc eu și alți 53 de proprietari.
Domnule Adam Grecu, vă rog să comentați mai ales ultimele 3 fraze ale mele, dar pentru asta trebuie să vă detașați de funcția de administrator, pentru a judeca totul realist, doar în spiritul și textul legilor, spunându-mi dacă e legal să ți se ceară cheltuieli (fonduri) comune pe listele de plată lunare, știind că Asociația ta e alcătuită din 458 de proprietari ce locuiesc în 9 blocuri și 28 de scări, această A.P.71 Brăila fiind înregistrată la Judecătorie ca fiind un singur Condominiu cu proprietăți comune unice, doar că un Condominiu nu poate fi niciodată format din 9 blocuri, ci doar din maxim un bloc sau o scară de bloc, conform definițiilor din Legea nr. 196/2018, art. 2.
Ca să fiu total pe subiectul Topicului, știind că șefii A.P.71 Brăila nu au mai refăcut actele constitutive ale Asociației încă din 1997 (astfel, nu se cunosc nici proprietarii, nici membrii Asociației noastre, și implicit nu se știe nimic despre Suprafețele Utile ale celor ... 458 de proprietăți, nici despre legalitatea calculului Cotei-Părți Indivize ce rezultă din calcule), pentru a dovedi că toate listele de plată anterioare și actuale au avut calculată ilegal și eronat Cota-Parte Indiviză, voi invoca în Instanță câteva articole din Legea nr. 196/2018, care vor dovedi că „șefii” A.P.71 ne impun niște sume pe listele de plată, dar ele nu sunt legal calculate, pe baza unor Cote-Părți Indivize LEGAL ȘI CORECT CALCULATE:

Art. 86. - (1) Suprafața Utilă a proprietăților individuale și Cota-Parte Indiviză de proprietate sunt cele înscrise în Cartea Funciară în baza unei documentații cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.
(2) În cazul în care suma Cotelor-Părți Indivize din actele de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie Condominiul, nu este egală cu 100%, președintele Asociației de Proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentații cadastrale, prin punerea la dispoziție a Cărții Tehnice a Imobilului și cu respectarea prevederilor în vigoare.
Art. 107. - În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a Legii nr. 196/2018:: c) președinții Asociațiilor de Proprietari SUNT OBLIGAȚI SĂ ACTUALIZEZE, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din Condominiu, TOATE INFORMAȚIILE privind proprietățile, suprafețele și Cotele-Părți Indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile Asociației pentru respectiva locuință.
Art. 2. - În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:
d) Asociație de Proprietari - formă de asociere autonomă (...) a proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea PROPRIETĂȚII COMUNE, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii din Condominiu.
h) Condominiu = IMOBIL format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, și Cote-Părți Indivize de proprietate comună;
k) cota de contribuție la cheltuielile Asociației de Proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile Asociației pe care fiecare proprietar din Condominiu este obligat să o plătească lunar, CONFORM PREVEDERILOR PREZENTEI LEGI;
l) Cota-Parte Indiviză = Cota-Parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual, este calculată ca raportul dintre Suprafața Utilă a proprietății individuale și suma Suprafețelor Utile ale TUTUROR proprietăților individuale din Condominiu. Suma Cotelor-Părți Indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea TREBUIESC RECALCULATE prin grija președintelui Asociației de Proprietari, conform Suprafețelor Utile;
p) părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată;
q) părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează ÎN COMUN tronsoane ori scări sau părţi de construcţie COMUNE tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă.
Art. 5. - În cazul modificării Suprafaței Utile a unei proprietăți individuale, toate Cotele-Părți Indivize din Condominiu se modifică proporțional.
Art. 8. - (...) În lipsa Cărții Tehnice a construcției și (sau) sau a proiectului, Asociația de Proprietari are OBLIGAȚIA reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
Art. 55. - (1) Comitetul Executiv are următoarele atribuții:
g) ia măsuri pentru recalcularea Cotelor-Părți Indivize rezultate în urma modificării Suprafețelor Utile ale locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație din Condominiu;
Art. 75. - (1) Cheltuielile Asociaţiei de Proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.
(2) Cheltuielile Asociaţiilor de Proprietari, în funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare pe proprietăţi individuale, sunt următoarele: (...) c) cheltuieli pe Cota-Parte Indiviză, în funcţie de Suprafaţa Utilă a proprietăţii individuale;
(3) Asociația de Proprietari are OBLIGAȚIA de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de Adunarea Generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții SUNT NULE DE DREPT.
Art. 76. - Stabilirea şi repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul Condominiului se fac în conformitate cu prevederile art. 48 alin.(5), coroborate cu prevederile art. 75 alin.(2). ➲ NOTĂ: Acesta este un articol devastator pentru șefii de Asociații de Proprietari !
Art. 85. - Cheltuielile pe Cota-Parte Indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile Asociației cu privire la PROPRIETATEA COMUNĂ, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe PROPRIETATEA COMUNĂ, astfel cum este descrisă în Cartea Tehnică a construcţiei şi în Acordul de Asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, ÎNCĂLZIRE (...)

Toate Asociațiile sunt obligate să respecte strict acest articol vital: Art. 17. - (2) Statutul şi Acordul de Asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de Asociere trebuie să conţină:
a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;
c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea Condominiului, structura Condominiului, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent Condominiului, numărul Cadastral sau Topografic al imobilului şi numărul de Carte Funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de Cadastru şi Carte Funciară;
d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;
e) Cota-Parte Indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
f) declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la Suprafeţele Utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.
(7) Înscrierea ulterioară în Asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii Asociaţiei de Proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adiţional la Acordul de Asociere. Prin grija preşedintelui Asociaţiei de Proprietari, actele adiţionale se ataşează dosarului de înfiinţare a Asociaţiei, se păstrează la sediul Asociaţiei şi se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul Primăriei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de Asociere şi Statutul Asociaţiei de Proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele Asociaţiei de Proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la Judecătoria în a cărei rază teritorială se află Condominiul.
(9) Odată cu pierderea calităţii de proprietar în Condominiu ÎNCETEAZĂ STATUTUL DE MEMBRU al respectivei Asociaţii de Proprietari.