Ai încheiat un contract de închiriere a locuinței. Ce trebuie să faci mai departe

Din start, trebuie spus că în toate situațiile trebuie încheiat un contract scris, dar nu e obligatoriu ca el să fie autentificat la notar. Un simplu înscris între părți e suficient, atâta timp cât prevede elementele obligatorii din Codul civil în materia locațiunilor. Și chiar dacă internetul este plin de modele de contracte sau uneori ele sunt furnizate chiar de către cei care intermediază închirierea, ideal ar fi ca acel contract folosit să fie personalizat după interesul proprietarului și al chiriașului (locatorul și locatarul), dar și după particularitățile locuinței, ale blocului sau ansamblului rezidențial din care face parte ș.a.m.d.. 

1. Odată încheiat contractul, prima chestiune care ar trebui „bifată” de proprietar este anunțarea chiriașului la asociație. "Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei", scrie, mai exact, în Legea nr. 196/2018. Mai departe, prevede legea, notificarea respectivă se va face în zece zile de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

Reamintim, în acest context, că obligațiile proprietarului față de asociația de proprietari ori față de furnizorii de utilități rămân tot la el, chiar dacă are chiriași. Deși aceștia din urmă trebuie să plătească întreținerea, în fapt, dacă nu o fac, tot proprietarul trebuie să le achite. Faptul că respectivii chiriași nu și-au respectat angajamentele din contractul cu proprietarul nu le este opozabil celor din bloc și nici furnizorilor de utilități.

2. Mai departe, următoarea grijă a locatorului, adică a celui care a închiriat locuința sa, este să înregistreze contractul la Fisc. Chiar dacă la momentul scrierii acestui articol obligația de a înregistra contractele la Fisc nu este activă, ea intră în vigoare la 1 ianuarie 2023 și va viza și contractele în derulare la acel moment. Asta înseamnă că și dacă închei un contract în perioada august - decembrie 2023, tot va trebui să îl înregistrezi la anul - așa că obligația ar putea fi bifată încă de pe acum, respectiv de la momentul încheierii contractului, chiar dacă e înainte de 2023. 

Notă: Așa cum am explicat pe larg aici, chiar și contractele mai vechi de 2022 vor trebui înregistrate la Fisc. 

Dacă vrei să înregistrezi un contract de închiriere la Fisc, poți să faci asta și online, și la ghișeu. Înregistrarea electronică la Fisc a unui contract de închiriere se poate face cu ajutorul contului din Spațiul Privat Virtual sau prin intermediul portalului e-guvernare - detalii, aici.

Atenție! Obligația de înregistrare a contractelor la Fisc nu vizează închirierile în scop turistic, ele fiind excluse în mod expres, ci pe cele ce presupun cedarea folosinței pe o perioadă mai mare, de peste 30 de zile.

3. Fiscalizarea veniturilor din chirii. Toate veniturile din chirii se impozitează - până în 2023, conform regulilor amintite aici (iar aici se regăsește un ghid oficial al ANAF în care este explicată procedura completării formularului fiscal). Pentru veniturile pe 2022 regulile rămân în picioare inclusiv în ceea ce privește termenul de anul viitor: până pe 25 mai 2023 se plătesc la stat dările fiscale, în baza declarației unice completate conform regulilor actuale. 

Prima grijă, aici, este depunerea declarației unice în termen de 30 de zile „de la data producerii evenimentului”, adică de la data când se semnează contractul. O scurtă privire în avans: din 2023, e posibil ca depunerea declarației să fie legată, ca termen, și de momentul înregistrării contractului la Fisc sau să fie condiționată de prezentarea/completarea unui număr de înregistrare oferit de organul fiscal la înregistrarea contractului.

Începând cu veniturile lunii ianuarie 2023, impozitarea acestor venituri se schimbă însă. De la anul, așa cum explicam aici, impozitarea va crește, în unele cazuri semnificativ, în cazul contractelor de acest fel, iar cei care au folosit până acum normele de venit să treacă la impozitarea în sistem real, care presupune însă ajutorul unui contabil, de principiu. Totodată, și la contribuția la sănătate sunt modificări - în loc de plafonul de 12 salarii minime brute anual (chirii +/- alte venituri nesalariale), obligația de a plăti 10% contribuție apare de la nivelul de șase salarii minime încolo.