TVA locuințe 2023: Ce trebuie să știi dacă vrei să cumperi o locuință anul acesta

Spre deosebire de anul 2022, când am avut două plafoane aplicabile, unul cu număr nelimitat de achiziţii şi altul valabil pentru o singură achiziţie, anul acesta Guvernul a decis să schimbe din nou regulile (prin OG 16/2022): avem un singur plafon și un singur set de reguli. 

Astfel, cota redusă de TVA - 5% - se aplică în următoarele condiții: 

• vorbim de o locuință cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești; suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996 - este suprafața desfășurată, mai puțin suprafața aferentă pereților, a tuturor încăperilor din care se formează locuința (nu se includ balcoanele și logiile); de asemenea, avem o definiție pentru anexele gospodărești în Legea nr. 50/1991 („În categoria anexelor gospodărești, de regulă în mediul rural, sunt cuprinse: bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite și altele asemenea. În mod similar, sunt asimilabile noțiunii de anexe gospodărești și garajele, serele, piscinele și altele asemenea.”);
• plafonul de 600.000 de lei include terenul pe care e construită locuința;
• achiziția e făcută de o persoană fizică (singură sau în comun cu alte persoane), nu de o firmă;
• cota redusă de TVA se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare; această condiție a fost și ea explicitată anul trecut, astfel, caracterul locuibil înseamnă locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare reprezintă locuințele care la data livrării îndeplinesc următoarele condiții:
  • deținătorii acestora au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
  • au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;
  • sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente și gradul de finisare la data livrării.

Cota redusă de 5% poate fi aplicată unei singure achiziții: „Orice persoană fizică poate achiziţiona, începând cu data de 1 ianuarie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă a cărei valoare nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 5%”.

În același context, pentru cei care sunt interesați să cumpere locuințe în 2023 e bine de știut că:

• pentru locuințele vechi, vânzarea se face fără TVA - aceasta fiind una dintre scutirile prevăzute de legea fiscală; însă iată ce înseamnă locuințe vechi: potrivit Codului fiscal, „livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării”; asta înseamnă că dacă avem un imobil construit și dat în folosință în 2020, el va fi considerat nou până la 31 decembrie 2021, iar ulterior va fi considerat vechi;
• dacă, în urma unui control, se consideră de către inspectorii fiscali că s-a făcut o aplicare eronată a TVA-ului redus, se poate ajunge la ipoteza în care cumpărătorul să fie obligat să achite o diferență de preț - o discuție pe larg, aici.