Pe holurile instantei X. Episodul 6

1. In prostia mea ma gindeam ca daca nu poate fi obligat sa predea lucrul atita timp cit pretul n-a fost platit, atunci cu atit mai putin nu poate fi obligat se cedeze titlul. Dumneavoastra imi aratati ca gresesc, incurcind actiunile. Nu sunt foarte convins decit e faptul ca rationamentul meu pare subred. Asa ca ma intorc la teorie si mai fac sapaturi. Probabil ca o sa vad clar unde gresesc, drept pentru care imi cer scuze pentru timpul pe care vi l-am rapit.
2. In speta e vorba de un teren, desi este adevarat ca pe parcurs am facut referiri la titlul generic de bunuri, la care insa terenul se subscrie ca speta a genului “bunuri”;
3. Cu mintea mea slaba de student ( deh, mai am tare, tare mult pina sa fiu avocat ca domniile voastre) ma gindesc ca norma instituita prin art.5, alin.2 Titlul X din L247/2005 stabileste un fine de neprimire pentru cererea partii care nu si-a indeplinit obligatia. (“[…]partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta […] “. Io am auzit de notiunea de fine de neprimire si cred ca o utlizez cam dupa ureche. Mai bine as spune ca nu vad cum se poate ca partea care nu si-a indeplinit obligatia sa ceara in instanta ca cealalta parte sa isi indeplineasca obligatia, atit timp cit vorbim de un teren si de norma mai sus amintita.
4. Invatasem ca in contractele sinalagmatice conditia rezolutorie este subinteleasa in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau. Facind aplicarea art.1021 C.civ rezulta ca in speta mai pot fi realizate doar doua acte alternative : sau se sileste partea sa-si execute obligatia ( plata in cazul nostru), sau se desfiinteaza contractul. Tertium non datur. Dar poate ca gresesc.
5. De ce face mafiotul un antecontract si nu o vinzare ? Luati unul la intimplare si intrebati-l. Probabil ca o sa se uite lung, meditativ… . Mai bine ar fi sa faceti o supozitie stind linistit in fata calculatorului. Cum ar fi ca in cazul vinzarii-cumpararii, cumparatorul adica “cine trebuie” va cumpara, adica va plati milionul, adica il va avea de undeva, adica va trebui sa il justifice de unde il are. Pe cind in cazul promisiunii, “cine trebuie” nu trebuie sa aiba banii. El doar a promis ca va cumpara. De fapt nici nu are acei bani, ci s-a gindit ca ii va imprumuta. De unde ? E treaba lui. Da’ nu mai trebuie sa ii imprumute, caci iata: Instanta face o apreciere judicioasa a indatoririlor sale si ii atribuie bunul, fara sa fie nevoie sa mai plateasca. Chiar e ceva neclar in povestea asta ?
6. Ma refer la cazul in care promitentul cumparator, care nu si-a indeplinit obligatia de plata, cere instantei sa pronunte o hotarire care sa tina loc de contract autentic de vinzare cumparare al terenului ce face obiectul promisiunii. Imi pare rau ca mai clar de atit nu ma pot exprima. Mai mult: nici nu imi dau seama unde gresesc.

Pentru promisiunea si vanzarea unui teren exista 2 acte consecutive: Promisiune (cu obligatii si drepturi decurgand din ea, ea fiind u veritabil contract juridic sinalagmatic si numai in limbaj non-juridic se numea antecontract; nu ajunge ca notarii numeau contractul de promisiune antecontract, mai vine si legea asta tip talmes-balmes!) si Vanzare (al doilea contract, cu alte obligatii si alte promisiuni).
Promisiunea e un contract ce are ca obiect obligatia de a face, e o creanta... Vanzarea e un contract real.

Finele tau de neprimire se refera ca actiunea care sa duca la o hotarare ce sa tina loc de contrfact de vanzare se poate introduce daca promitentul cumparator (in lipsa datelor presupun ca sunt doua promisiuni, adica si de vanzare si de cumparare, ca sa nu desfac toate "posibilutatile posibile") isi respecta obligatiile asumate prin promisiune.
Pretul vanzarii nu se achita acum.
Predarea bunului vandut se face odata sau subsecvent titlului.

Asa incat, repet: despre ce vorbim? Ce actiune e intentata? Promisiunea are un pret? Ce fel de promisiune e in esenta?
Hotararea care tine loc de contract nu poate decat sa stabileasca sa se predea bunul, nu poate tine loc de alte clauze speciale... De exemplu: plata pretului la o data subsecventa etc. Ca asta e deja libertate contractuala... si nu vad cum se pot dovedi in instanta aceste clauze... Doar daca viitorul contract de vanzare e cuprins in Promisiune, atat.
Daca imi spui care e situatia, putem discuta. Acum ma gasesc in situatia in care nu stiu la ce situatie posibila sa ma gandesc.
Si daca vrei sa te documentezi, vezi vanzarea, ca nu are legatuzra predarea titlului (prin care nu stiu exact ce intelegi) cu predarea bunului sau plata pretului. Sunt obligatii diferite, independente una de alta, nu exista o ordine a lor, numai daca o parte nu face la termen ce trebuie se poate refuza indeplinirea obligatiei de catre cealalta parte.

Domnule avocat,
Eu incep sa cred ca am o problema privind exprimarea. Prea imi spun toti ca sunt “beat”. M-as duce sa ma culc, dar am sesiune in februarie. Asa ca insist, desi exista pericolul sa enervez.

Credeam ca speta e clara. Am spus ca promitentul-vinzator (PV) era linistit in privinta drepturilor promitentului-cumparator (PC), pentru ca acesta din urma nu platise dupa cum s-a obligat. De aici ma gindeam ca se deduce clar ca vorbim de o promisiune de genul : “daca PC plateste atunci PV accepta incheierea actului in forma autentica”. Aceasta a fost conventia partilor. Prin negatie ajungem la : “ daca PC nu plateste atunci PV nu incheie actul”.

Ar rezulta ca dreptul promitentului-cumparator de a cere incheierea actului in forma autentica se constituie numai dupa ce plateste pretul sau, discutabil dar avind potential de admisibilitate, cind se arata gata sa il plateasca.
Ori promitentul-cumparator nu plateste si nici nu se arata disponibil sa plateasca, dar solicita instantei sa oblige pe PV . Dar care a fost vointa partilor ? Cea de mai sus ( “ daca PC nu plateste atunci PV nu incheie actul”). In termeni putin mai juridici : daca PC nu plateste atunci nu se realizeaza actul translativ de proprietate.

Ce face instanta ? Spune ca : desi partile au hotarit ca actul translativ de proprietate se realizeaza daca PC plateste pretul, noi, prin puterea cu care am fost investita , decidem ca actul translativ de proprietate se va realiza chiar daca PC nu plateste. Interesant, nimic de zis. Dovada stau discutiile privind natura exceptiilor, modul de invocare, rolul activ, tipul actiunii si multe altele. Mie imi este insa teama ca daca repet ce a spus instanta, o sa pic examenul.

Asa ca revin cu intrebarea : in conditiile conventiei ( tip promisiune de vanzare-cumparare teren ) de mai sus, cind are PC dreptul sa ceara realizarea actului autentic sau a unei hotariri care sa tina loc de act ?

Chiar daca nu am inteles ce actiune exact e intentata, cate capete de cerere si daca promisiunea are un pret al ei sau prevede in ea doar plata unui avans din pretul imobilului ce urmeaza a se vinde, hai sa vorbim despre finele de neprimire...
... sau de nonvaloare... Termeni frantuzesti ce nu au reusit sa se adapteze in intregime in terminologia juridica romaneasca, de aceea s-a renuntat la acesti termeni.
Azi insa s-a revenit la notiunea de exceptii.
Iar finele astea de neprimire sunt niste aparari aflate undeva intre exceptiile de fond si cele de procedura... aparari care duc la respingerea actiunii.
Asa incat, sa fi fost sa se prezinte PV al tau si sa se apere cu asta, foarte probabil sa fi castigat!!
Un fine de neprimire ar fi, ca exemplu, si exceptia de lucru judecat. Or, vezi tu instante care stiu toate procesele judecate vreodata, sau e o exceptie/fine de neprimire care, numai la prezentarea paratului se poate invoca si duce la respingerea actiunii?
Ei bine, exemplul e apropiat de ce s-ar fi intamplat si aici: pe nene PV nu l-a interesat si a pierdut din lipsa de diligente, ca-l durea mana sa scrie o pagina si s-o trimita la dosar.
Neplata pretului trebuie invocata de creditorul acestei obligatii si nu de instanta din oficiu, revenim la discutia din pagina precedenta. Deci finele asta de neprimire sau, cum ii spunem astazi, exceptia de neplata a pretului ar fi trebuit invocata de PV.
Consider, inca, solutia buna, chiar daca nu stiu exact ce fel de promisiune e aia fara un termen, ce fel de pret e pe-acolo etc.
Nu enervezi pe nimeni, ne mai antrenam si noi argumentatia.
Mai bine scapa de terminologia asta invechita, ca n-ai sa auzi in nicio instanta de fine de neprimire. Si nu de alta, dar se sperie vreun jude mai tanar... sau crede ca o faci pe desteptul... :D

Poti, te rog, sa pui titlul spetelor in conformitate cu ceea ce contin si nu episodul x sau z? Ca sa trecem si prin Regulament, mersi. In plus, cred ca ar atrage mai multe comentarii...

Mi-ati spus prea multe lucruri odata si imi este putin mai greu sa ma refer la toate deodata. Privitor la fine de neprimire. Sa presupunem legea dispune, de exemplu, ca pot inainta o actiune bauliana numai cei ce au ce au ochii albastri si sunt titularii unei creante curate, limpezi si exacte. Daca actiunea este inaintata de o persoana cu ochii verzi, atunci cererea “beneficiaza” de fine de neprimire fara ca debitorul sa ridice exceptia ?

Ma gindesc sa simplificam si mai mult. De fapt procedura ar fi reducerea la absurd. Sa presupunem ca reclamantul face o cerere in fata instantei , dar nu aduce nici o dovada in sprijinul cererii. Pe parat il doare atat mana, de exemplu, cit si diligenta si nu se prezinta. Instanta X da satisfactie reclamantului, nu ?
Complicam putin lucrurile si presupunem ca reclamantul aduce doar o parte din dovezi. Instanta X da in continuare satisfactie reclamantului, caci unde a putut mult, poate si putin, nu ?
Si mai mult : reclamantul spune in cerere ca depune toate dovezile ce arata dreptul ce il cere. E datoria paratului sa vada daca hartiile ce insotesc cererea sunt in sustinerea cererii, nu ? Daca paratul lipseste, atunci instanta X crede pe cuvint pe reclamant si ii acorda tot ceea ce el cere.

Oare n-ar fi normal ca instanta X sa judece in baza dovezilor ce sustin cererea reclamantului si sa-i acorde acestuia dreptul ce il cere numai daca dovezile ii probeaza dreptul ?

In cazul nostru legea spune ca “[…] partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunţa o hotărâre care sa ţină loc de contract.”. Adica reclamantul poate cere instantei sa suplineasca vointa paratului in ceea ce priveste incheierea actului autentic. Dar nu in orice conditii. Numai in cazul in care reclamantul si-a indeplinit obligatia asumata prin contract ( ori este gata sa o indeplineasca, as adauga eu ). In acest caz, cred ca reclamantului ii revine sarcina sa probeze ca si-a indeplinit obligatia, si nu paratului {sa arate ca reclamantul nu si-a indeplinit obligatia}. Si modul cum dovedeste trebuie sa il arate in cerere, zic eu. In acest caz, doua probe sunt esentiale : antecontractul si dovada indeplinirii obligatiilor.

Instanta X ce va face insa ? Pai asa cum am aratat mai sus. Pentru ce ii trebuie instantei X sa i se probeze dreptul reclamantului, daca tot lipseste paratul ?

Ce am inteles eu din toate explicatiile ce mi s-au dat ?
Daca sunt reclamant, in cauza nu sunt de ridicat exceptii de ordine publica si banui ca paratul nu vine, atunci sa nu ma mai obosesc sa aduc instantei probele ce imi dovedesc dreptul , caci oricum nu intereseaza pe nimeni. Acesta asertiune este corecta sau nu ?

Revenind la speta. Am spus: “ nu platise dupa cum s-a obligat”. Deci la momentul chemarii in judecata PC nu platise dupa cum s-a obligat, adica nu avea un termen ulterior de plata ci ar fi trebui sa fi platit deja. Adica nu si-a indeplinit obligatia de plata si nu se afla in situatia in care obligatia de plata ar fi fost convenita pentru o data ulterioara.