Promitentul-vinzator este chemat in judecata de promitentul-cumparator, acesta din urma solicitind instantei sa pronunte o hotarire care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare ( in speta este vorba de un teren ). Promitentul-vinzator nu se prezinta deoarece stie ca promitentul-cumparator nu si-a indeplinit obligatia de plata. Ce decide instanta X ?
Redau mai jos considerentul sentintei instantei X :
„Actiunea se impune a fi admisa chiar in ipoteza in care pretul – oricare ar fi fost acesta – nu ar fi fost platit in intregime. In consecinta, in baza art.1295 alin.1 C.civ., instanta va „perfecta” vanzarea dintre parti, parata avand posibilitatea – in eventualitatea in care ar invoca neplata pretului in totalitate - fie sa ceara executarea silita a obligatiei de plata, fie sa solicite rezolutionea contractului de vanzare-cumparare.”
Eu parca imi aduc aminte ca am spus in ce consta conventia partilor. Ce bine e ca totul ramine scris. Uitati-va si vedeti : „ [...]„Daca PC plateste atunci PV accepta incheierea actului in forma autentica”. Aceasta a fost conventia partilor.”.
Ziceti ca amindoi aveau aceeasi obligatie : incheierea contractului. Daca asa stau lucrurile, atunci promisiunea (antecontractul, in fine : conventia de care vorbim ) NU este o conventie sinalagmatica.
Daca vrei sa gasesti o gramada de motive pentru care hotararea asta poate fi criticata (ma refer la criticarea ei cu folos in vreo cale de atac, dar poate fi si de amorul artei pentru vreo cauza ... studenteasca) citeste-l pe Dan Chirica (Tratat de drept civil, Contracte speciale - C.H. Beck 2008).
Daca vrei sa cauti "dreptatea" ... nu exista. Exista numai pledoarii. Exista numai oameni care motiveaza (si sustin) mai bine o cauza si altii care o motiveaza mai rau.
Si judecatori care (cu exceptia cazului in care solutia "dreapta" nu-i chiar atat de oabla, incat pana si un chior ar putea-o vedea) nu vor inclina niciodata balanta "dreptatii" spre cel pe care-l doare-n cot ("motivand" asta cu o stalucita absenta). De ce? Pai de ce sa se aleaga judele cu o hotarare apelata/recurata de la ăsta, prezent, care se straduie si se agita, cata vreme celalalt nu da nici un semn ca l-ar interesa/deranja aplecarea balantei in vreo directie sau alta... Simplu... Infiorator de simplu.
Eu parca imi aduc aminte ca am spus in ce consta conventia partilor. Ce bine e ca totul ramine scris. Uitati-va si vedeti : „ [...]„Daca PC plateste atunci PV accepta incheierea actului in forma autentica”. Aceasta a fost conventia partilor.”.
Ziceti ca amindoi aveau aceeasi obligatie : incheierea contractului. Daca asa stau lucrurile, atunci promisiunea (antecontractul, in fine : conventia de care vorbim ) NU este o conventie sinalagmatica.
Este mai sinalagmatică decît pare la prima vedere. Pentru că încheierea contractului înseamnă, pentru PV, îndeplinirea obligaţiei de a vinde, iar pentru PC, îndeplinirea obligaţiei de a cumpăra. Bineînţeles că ambele se materializează prin ceea ce numim încheierea contractului, dar faptul că se obligă, amîndoi, să încheie acelaşi contract nu face din convenţia lor anterioară un act unilateral, ea rămînînd o promisiune sinalagmatică de vînzare-cumpărare.
Ei, da. Sigur ca este sinalagmatic. Numai ca este atunci cind partile nu au aceeasi obligatie. Ca poate exista si promisiunea unilaterala de vinzare si alte citeva subspecii, acest lucru este nerelevant spetei noastre. Relevant este insa raportul dintre promisiunea sinalagmatica de vanzare si vanzarea perfecta, raport privit sub aspectul constituirii acordului de vointa. De aceea eu zic ca ar trebui sa ne aplecam putin asupra acestei probleme. Va propun sa deschid eu subiectul, deoarece student fiind nu risc foarte mult, in cel mai nefericit caz putindu-mi-se reprosa inocenta sau prostia, dupa caz, dar nu voi putea fi acuzat de incompetenta. Cam de dimineata pentru astfel de abordari, dar ridic exceptia calitatii mele de invatacel.
Pana la materializarea acordului de vointa poate exista o faza prealabila, pe care o putem numi promisiune. In cazurile in care promisiunea lipseste, vorbim de un acord spontan de vointa. Nerealizarea acordului spontan de vointa nu poate fi nicicand subiectul unei cauze deduse judecatii, deoarece in acest caz drepturile si obligatiile iau nastere intotdeauna din momentul realizarii acordului.
In ceea ce priveste acordul de vointa precedat de o promisiune lucrurile stau altfel. De ce ar sta atfel? Din simplul motiv ca promisiunea poate constitui drepturi si obligatii. Promisiunea poate fi unilaterala sau bilaterala, acest ultim caz fiind tot un acord de vointa. Astfel succesiunea drepturilor si obligatiilor anterioare acordului final, al aceluia care se materializeaza intr-un act juridic, se intinde pina la acordul spontan de vointa, acesta fiind acordul originar. Inaintea acestui acord originar partile nu sunt cu nimic legate si din acest motiv nu prezinta interes juridic.
Dependenta intre doua acorduri succesive de vointa nu poate fi insa totala. Daca acordul ulterior este obligat sa fiinteze ca urmare a acordului anterior, atunci nu putem numi ultimul act ca fiind acord de vointa, caci nu mai exista vointa acolo unde e impunere.
Din acest punct, si in general cind obiectul promisiunii este o vanzare {cumparare}, se despart doua teorii : una in care promisiunea si vanzarea perfecta sunt doua acorduri distincte de vointa si alta in care doar in promisiune s-a implinit acordul de vointa, vanzarea fiind consecinta logica si juridica al promisiunii. Rezulta ca necesar ca cele doua teorii sa aiba viziuni distincte asupra promisiunii.
Nu m-as apleca asupra definitiei promisiunii si a interpretarilor doctrinare, caci mi se pare mai pragmatic sa vedem care este ratiunea de a exista a promisiunii. Cred ca promisiunea apare atunci cind partile sunt interesate sa realizeze un acord final, dar nu vor sau nu pot sa-l realizeze in acel moment.
Daca promisiunea are ca singura origine faptul ca partile, sau numai una dintre ele, nu pot sa realizeze actul final, atunci acest act final nu va mai necesita un acord de vointa, ci numai disparitia cauzei ce impiedica partile.
Daca insa promisiunea are ca singura origine faptul ca partile nu vor sa realizeze actul final in acel moment, atunci partile convin de fapt sa amine acordul de vointa. In acest caz actul final este un acord de vointa.
Pe ce se bazeaza insa teoria care asimileaza si in acest caz promisiunea cu actul final ? Se pare ca pe doua lucruri. Primul ar fi o observare eronata a motivelor pentru care partile nu vor sa realizeze actul final, considerindu-se ca aceste motive sunt conditiile asociate promisiunii de a realiza actul final. Considerentul este lipsit de temei, caci acele conditii se pot asocia direct actului final, daca partea ori partile ar fi dorit sa il realizeze.
De ce nu se doreste insa sa se realizeze un act final afectat de conditii, ci doar o promisiune ? Probabil ca din unul dintre urmatoarele doua motive : primul ca partile nu stiu ca se poate ca actul final sa fie afectat de acele conditii si doresc intii implinirea conditiilor si apoi realizarea actului, iar al doilea partile cunosc ca pot realiza direct un act final afectat de conditii, dar doresc sa amine momentul acordului de vointa.
Al doilea argument al teoriei criticate ar fi faptul ca promisiunea, fiind un acord de vointe intre parti, trebuie sa aiba un scop, trebuie sa produca efecte juridice. Ori in viziunea acestei teorii principalul efect produs este obligatia de a realiza acordul final de vointa. Parerea mea este ca promisiunea nu are scopul de a realiza acordul final de vointa, ci de a acorda partilor un motiv temeinic sa considere ca acordul final de vointa se va realiza. Astfel partile vor putea realiza acte in temeiul promisiunii, nerespectarea acesteia indrituind partea prejudiciata la repararea pagubei intr-o echitate conventionala ( returnarea indoita a arvunii, de exemplu ) sau masurata ( cum ar fi daunele interese).
De fapt criticabil este si faptul ca doctrina trateaza uneori intr-un mod prea doct notiunea de promisiune. Intr-o promisiune nu are relevanta ce crede un mare jurist despre notiunea de promisiune, ci ce cred partile ca se obliga prin promisiune. De aceea notiunea de promisiune este mai importanta in intelesul comun, decit in cel academic. Daca in cel mai intilnit caz de promisiuni, acela de promisiune sinalagmatica de vanzare, promisiunea nu a fost niciodata asimilata in intelesul comun cu vinzarea perfecta, atunci nu stiu ce rost are toata aceasta irosire de eforturi. Promisiunea nu a fost o certitudine care sa conduca sigur spre acte finale, ci a purtat intotdeauna riscul neindeplinirii, spre deosebire de batutul palmei si a bautului aldamasului. Ca promisiunile netinute au fost sanctionate de societate, aceasta este cu totul alta treaba, caci sanctionarea s-a produs in echivalent, moral sau material, si mai deloc in obligarea realizarii promisiunii.
Tot in inteles comun trebuie interpretat si modul in care se intelege ca opereaza transferul proprietatii in urma promisiunii. Daca se considera ca promisiunea de vanzare este asimilata cu o vanzare perfecta, atunci rezulta ca proprietatea ar fi de drept stramutata la cumparator, chiar daca lucrul nu s-a predat si pretul nu s-a platit. Ori nimeni care promite ca vinde nu isi inchipuie ca s-a obligat de fapt si de drept la stramutarea proprietatii.
Aparitia art.5 alin.2 Titlul X din Legea 247 din 2005 pare ca aduce un plus de claritate atunci cind promisiunea vizeaza un act de vanzare-cumparare a unui teren. Antecontractul capata prin lege forta acordului final al partilor, partea care si-a indeplinit obligatiile putind cere in instanta dreptul sau.
Cred ca astfel ne apropriem de doctrina franceza in materie, dar prin usa din dos. De ce nu prin usa din fata ? Deoarece legiuitorul lasa la libera apreciere a instantei daca orice promisiune de vanzare-cumparare a unui teren este un antecontract. Parerea mea este ca in intelesul normei de mai sus ar trebuie sa intre doar antecontractele care si-au avut origine in faptul ca partile n-au putut sa-si realizeze drepturile si obligatiile, desi ar fi vrut. In extremis acelor antecontracte carora le lipseste doar forma autentica.
In celelalt caz, al antecontractelor in care partile nu au dorit sa-si manifeste acordul final, norma legala de mai sus realizeaza o nepermisa imixtiune in vointa partilor. Sa luam in considerare cazul unei promisiuni pure si simple, neafectata de conditii. Acea promisiune in care partile isi promit uneia alteia ca isi vor da acordul de vointa la o data ulterioara. In materia vanzarilor, promisiunea ar fi : „ma oblig sa vand, daca vei cumpara” impreuna cu : „ma oblig sa cumpar, daca vei vinde”. Partile convin ca au un motiv temeinic sa considere ca acordul final de vointa se va realiza. Aplicarea normei insa indeparteaza in mod esential rezultatului final al promisiunii, fata de ce au avut in vedere partile.
Daca ar interesa in mod real efectele aplicarii normei, s-ar vedea ca in multe cazuri promitentul vanzator a incheiat actul sub semnatura privata fiind convins ca realizeaza o promisiune in sensul comun al cuvintului si nu o vinzare perfecta. De aceasta stare a lucrurilor profita de obicei promitentul-cumparator si intotdeauna avocatii, acestia din urma clamindu-si necesitatea absoluta a asistarii atat la promisiune cat si in instanta. Deci pe cine sa intereseze efectele reale ale aplicarii normei ?
Imi este teama ca ajungem la acea explicatie infiorator de simpla, relevata anterior de doamna avocat : nu se poate prezuma ca dreptatea exista, nici chiar in normele legale. In cazul nostru indepartarea, prin lege sau doctrina, a intelesului de promisiune de sensul comun, foloseste celui ce vrea sa speculeze diferentele dintre sensuri si sa manipuleze acordul de vointa si nicidecum celui ce isi da acordul in ceea ce considera cu buna credinta ca e o promisiune.
Revenind la speta noastra. Lamurit este ca avem o conventie sinalagmatica. Parerea mea este ca dreptul lui PC de a cere perfectarea actului se naste numai dupa ce isi indeplineste obligatia de plata. Motivul parerii mele l-am expus in mare parte si n-as dori sa plictisesc pe nimeni cu reiterarea lui. Inainte insa de a ma critica am marea rugaminte sa vedeti ce am scris, nu ceea ce credeti ca am scris.
Daca PC plateste... ce? Daca plateste lumina? Daca plateste pretul promisiunii? O fi o dubla promisiune din care una are pret? Sau daca plateste o arvuna?
Care e semnificatia conditionarii platii arvunei de incheierea contractului?
Si tot asa...
Eu nu stiu ce trebuie sa plateasca PC ca sa inteleg care e natura acestei obligatii a sale neindeplinite.
Am intrebat daca promisiunea asta e gratuita ori are vreun pret... INca nu stiu!
avocatnet.ro explicăm legislația
romascanu, moderator
sonia.maria