asociatie proprietari vs. proprietar - cheltuieli de judecata

ynocentta a scris:

onorariu avocat trebuie impus strict proprietarului rau platnic care se face vinovat de neplata in termen a obligatiilor ,neasumarea achitarii amiabile si care a obligat asociatia declansarea procedurii de recuperare in instanta si nu tuturor proprietarilor

Intotdeauna am sustinut ca asa este corect. Cititi mesajele mele pe aceasta tema postate in peste 4 ani de dialog le avocatnet si-o sa vedeti ca mereu am sustinut ca onorariul achitat avocatului se afiseaza pe lista de plata pe coloana separata in sarcina restantierului actionat in judecata si nu se repartizeaza pe ceilalti proprietari.

Mi se pare sa sunt foarte multe confuzii in aceasta privinta.

Consideram un scenariu simplu.
Restantierul popescu este dat in judecata de asociatia de proprietari pentru neplata restantelor de intretinere.
Procesul dureaza 2 ani si asociatia cheltuie in demersurile sale suma de X lei (onorarii avocat, etc).
Dupa 2 ani instanta decide prin hotarare definitiva si irevocabila ca restantierul trebuie sa plateasca restantele si in plus, cheltuieli de judecata in quantum de Y lei.


Sa le luam pe rand.


Suma x - Onorariul avocatului nu se poate trece pe listele de plata, explicit, nici in dreptul proprietarului in cauza nici in dreptul altor proprietari.
La fel cum nu se trec separat pe coloane, salariile, cheltuiala cu schimbatul usii de la intrare, etc. ci se trece o singura coloana pentru totalul acestor cheltuieli. Aceasta suma X - reprezinta cheltuieli ale asociatiei de proprietari, deci se vor regasi in totalul cheltuielilor ce se impart pe cota parte indiviza.
Ca sa recapitulez si sa ma fac inteles, cheltuielile cu avocatul se vor regasi in dreptul fiecarui proprietar, in totalul cheltuielilor ce se repartizeaza pe cota parte indiviza.


In momentul in care instanta hotaraste ca proprietarul problema trebuie sa plateasca si cheltuieli de judecata, acesta le va plati (chiar si executat silit) in baza hotararii instantei. Nici nu e nevoie ca ele sa fie trecute pe listele de intretinere. Un administrator riguros ar putea sa le treaca, insa plata lor se va face in baza hotarariijudecatoresti nu in baza listei de plata a intretinerii. in opinia mea trecerea acelei sume in dreptul proprietarului restantier nu produce nici un efect, are doar scop informativ si poate la lipseasca.
Totodata, aceeasi suma, decisa de judecator - Y lei, se va lua in considerare - cu semn minus- in totalul cheltuielilor ce se repartizeaza pe cota parte indiviza - revenind astfel proprietarilor inapoi acele sume platite anterior (chiar si celui dat in judecata).

S inca o observatie, Diferenta dintre suma efectiv cheltuita cu procesu X si suma decisa de instanta Y, nu va fi recuperata niciodata - ea va fi suportata de toti proprietarii in functie de CPI.


Sper ca m-am facut inteles. In realitate cu siguranta exista tot felul de practici, administratorii trec pe liste dupa cum ii considera ei, insa varianta corecta e cea de mai sus.


PS, Intreba cineva daca trebuie sa plateasca sau nu cheltuielile hotarate de instanta daca nu sunt trecute pe listele de intretinere.
Evident ca da.
Desi reiese si de mai sus, repet; acele cheltuieli trebuie platita in baza hotararii judecatoresti(cea definitiva si irvocabila). Daca m-as pune in pielea administratorului eu nici n-as trece-o pe listele de intretinere. Iar daca nu platiti acea suma decisa de instanta probabil v-as executa silit.

@grandanat,
Ceea ce scrieti Dvs. mai sus, este o opinie personala, sigur bazandu-va pe legislatie, care chiar asa glasuieste - insa unii procedeaza legal, cumva asa cum ati aratat mai sus, insa altii procedeaza ilegal sa zicem si trec cheltuiala direct celui in cauza . Ce se intampla in realitate?
Ziceti asa:
Daca m-as pune in pielea administratorului eu nici n-as trece-o pe listele de intretinere. Iar daca nu platiti acea suma decisa de instanta probabil v-as executa silit.

Pai va este usor sa presupuneti a fi administrator, chestia este ca nu sunteti in pielea lui, pentru ca ati gandi altfel. Ma refer la faptul ca administratorul, vesnicul acar Paun, este un biet angajat care trebuie sa execute niste dispozitii - asa cum de altfel fiecare dintre noi procedeaza si pe la serviciu. Cel/cei care-i dau dispozitii o fac in baza prevederilor statutare, a unor hotarari luate in AG a proprietarilor sau a com. executiv, etc. si chiar sunt dispusi sa raspunda pentru aceste fapte.
Deci teoria este una, insa practica este cu totul altceva.
Aceeasi metoda practica este sustinut si de o parte dintre colegii nostri care au mai scris pe forum, pe tema acestui subiect. In fond asociatia face o cheltuiala pe care un rau-platnic o genereaza, cheltuiala este achitata cu mult inainte de terminarea celor 2 ani presupusi a se termina procesul, cetateanul daca se ambitioneaza nu plateste nici in aceste conditii, asociatia mai face niste cheltuieli in vederea recuperarii debitelor prin executare silita, deci mai poate trece o perioada de cateva luni... Personal nu vad care ar fi problema si pe cine deranjeaza, pentru ca impricinatul oricum nu plateste, poate sa i se puna acolo pe lista de plata orice suma.
Ar mai fi o discutie: sunt asociatii pe care efectiv o suma de 500 lei nu o deranjeaza de nici-o culoare, adica au ceva monetar in cont, dar ce te faci cu asociatii relativ mici (cunosc o multime) care abia sufla sub povara restantelor la furnizorii care toata ziua ii someaza si-i ameninta cu sisttatul apei potabile sau a energiei electrice (blocuri cu lift)? Tocmai de aceea, in AG ale proprietarilor se discuta si se hotaraste trecerea pe lista de plata a sumelor respective, separat si numai in dreptul ”beneficiarului” - si sa stiti ca, uneori, aceasta procedura chiar ajuta - daca omul are ceva obraz, daca nu are - nu are si cu asta basta, asteptam sa vina executorul judecatoresc sa-l imprumute cu bani...

grandanat a scris:

Suma x - Onorariul avocatului nu se poate trece pe listele de plata, explicit, nici in dreptul proprietarului in cauza nici in dreptul altor proprietari.

Atunci o trecem in dreptul sindicatului, nu!?
In asociatia noastra intotdeauna (peste 20 de procese in ultimii 15 ani), intotdeauna sumele achitate de asociatie pentru recuperarea debitelor de la restantieri au fost evidentiate in lista de plata imediat in luna urmatoare efectuarii cheltuielii, pe coloana separata in sarcina proprietarului restantier.
In aceste sume au fost incluse de la caz la caz: costul scrisorii cu confirmarea de primire ce contine notificarea, costul medierii (daca s-a fcaut), costul instituirii privilegiului imobiliar, costul onorariu avocat, costul expertizei judiciare (daca s-a platit de asociatie), costul onorariului executorului (daca s-a ajuns la executare).
Asa ca sunt nevoit sa va contrazic in afirmatia dumneavoastra ca "nu se poate trece pe listele de plata". Se poate trece, se trece ca nu ne doare mana si nu ne ia nimeni pixul din mana sau tastatura din fata calculatorului.
Am avut cu un proprietar proces dupa proces timp de 10 ani pana cand i s-a vandut apartamentul prin executorul judecatoresc. Atunci am recuperat cheltuielile de judecata, de expertiza, de executare... Oare ar fi fost corect sa impart aceaste cheltuieli pe ceilalti proprietari?
NU, cu siguranta nu!
Pentru ca in aceasta perioada s-au vandut 30% din apartamente, unele schimbandu-si proprietarul chiar de doua sau trei ori. Pai daca le luam banii oamenilor, acum cand am recuperat banii prin executare ar fi trebuit sa-i caut pe fostii proprietari pe tot globul ori prin cimitire si sa le dau banii inapoi, nu? Si ce bani, la ce curs...?
Si cum va explicam mai sus, nu am avut un singur proces, ci peste 20 in acest interval de timp si avem in continuare procese.
Dar cine vrea sa se complice nu are decat.
Prima complicatie apare la repartizare pe proprietari, unde incepe scandalul, pentru ca ceilalti proprietari nu au nici o vina, decat ca nu si-au ales oameni in comitet care sa gandeasca normal.
Alte complicatii intervin in evidenta contabila la repartizarea fiecarei cheltuieli si-apoi la recuperarea fiecarei sume si angajarea FBI-ului pentru cautarea proprietarilor.
Sunt de acord ca daca asociatia nu are bani, este normal sa se ia hotararea in adunarea generala pentru marirea fondului de rulment, pentru constituirea unui fond special, pentru procese sau/si pentru alte necesitati ale asociatiei ... Dar acestia sunt banii proprietarilor care contribuie (si fiti siguri ca restantierii nu vor contribui nici aici), iar acesti bani se pot restitui celor care i-au dat ori li se pot transfera in functie de hotararea adunarii, la reparatii sau la intretinere.

Ca sa evitati aceste complicatii, va sugerez sa constituiti fonduri la dispozitia asociatiei (de rulment, de reparatii, din penalizari, din sponsorizari, din chirii si publicitate) si sa aveti mereu bani din care sa suportati costurile cu recuperarea debitelor. As sublinia ca in majoritatea mesajelor, participantii la dialog au discutat doar de onorariul avocatului dar in aceeasi categorie intra si celelalte: notificare, privilegiu, expertiza, mediere, executare.
Si toate au acelasi motiv si trebuiesc tratate la fel. Cand cineva spune ca nu se trece pe lista de plata onorariul avocatului sa se gandeasca si la celelalte enumerate mai sus pentru ai fi mai lesne de rationat.

Onorariul avocatului, ca si alte cheltuieli legate de recuperarea datoriilor restante, este obligatia restantierului dupa ce sentinta este definitiva si poate fi executorie.

Acestea se trec ca datorie a debitorului in evidenta asociatiei si se comunica acestuia, dar separat de listele referitoare la intretinere.

Lista cu repartizarea cheltuielilor are caracter informativ.