Reminder: Numărul lucrărilor de construcții, în creștere. Ce riscuri îşi asumă cei care construiesc fără autorizație

Potrivit datelor Eurostat, sectorul construcțiilor din țara noastră a înregistrat o creștere în primele luni ale acestui an, România fiind printre țările europene care au raportat o creștere a numărului lucrărilor de construcții.

Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de Legea nr. 59/1991 referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor. În lipsa acestei autorizaţii de construire, cei care construiesc se supun mai multor riscuri.

Amendă de până la 100.000 lei şi chiar desfiinţarea construcţiilor

În primul rând, cei care încep lucrările de construcţie fără a avea o autorizaţie de construire riscă amenzi situate între 1.000 şi 100.000 lei, potrivit Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie (ICCJ) a stabilit, prin Decizia nr. 16/2020, că amenzile pentru lipsa autorizaţiei de construire pot fi date până la trei ani de la data terminării în fapt a construcţiei. Astfel, termenul de prescripţie a sancţiunilor nu începe să curgă de când a fost constatată de către autorităţi ridicarea unui imobil fără autorizaţie de construire, ci de la data terminării în fapt a imobilului.

În plus, autorităţile care vin în control şi aplică amenzi, dispun şi punerea în acord cu legea, adică obţinerea autorizaţiei de construire. Desigur, poate fi decisă, într-un final, și desființarea construcțiilor, dacă e cazul.

Desființarea construcțiilor ridicate fără autorizație se dispune și dacă expiră termenul în care s-a pus în vedere obținerea autorizației, atunci când proprietarul a fost amendat (termenul din procesul-verbal de contravenție).

Procese în instanţă cu vecinii

Un alt risc la care se expun cei care ridică un imobil fără o autorizaţie de construire este cel de a fi chemat în instanţă de către vecinii direcţi.

Se întâmplă adesea ca un proprietar să-și facă unele completări la casă, completări ce constau în lucrări ce ar trebui făcute cu autorizație și care deranjează vecinii. Alte situaţii care pot apărea sunt cele legate de apropierea faţă de casa vecinului, amplasarea în teren astfel încât lumina soarelui să fie obstrucţionată pentru cei din vecinătate sau chiar căderea apei de pe acoperiş pe terenul alăturat.

În momentul în care vecinii dau proprietarul respectiv în judecată, faptul că acestuia i-a lipsit autorizația de construire va atârna și mai mult în defavoarea sa și în sprijinul demersului vecinilor deranjați.

Cei ce construiesc fără autorizație pot obţine mult mai greu recunoaşterea ca proprietari ai construcţiilor

În primăvara anului 2019, ICCJ a stabilit, prin Decizia nr. 13/2019, că aceia care construiesc fără autorizaţie de construire nu pot înscrie imobilul la Cartea Funciară dreptul de proprietate asupra noilor construcţii, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, cu ajutorul instanţei de judecată.

Anterior deciziei ICCJ, dacă o persoană construia pe terenul ei, putea dobândi acea nouă construcție, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale (practic, era vorba de un mecanism de încorporare a unui imobil - construcția - în alt imobil - terenul pe care se construia), conform Codului civil. În cazurile în care nu exista autorizație de construcție, persoanele care voiau să intabuleze construcția în cartea funciară aveau nevoie de un document cu care să facă acest lucru și, astfel, cereau instanței să constate operarea accesiunii imobiliare artificiale. Ei bine, ocolirea legii prin această metodă nu mai poate fi realizată, iar, fără autorizaţia de construire, imobilul construit nu poate fi intabulat în cartea funciară.

Această lipsă a intabulării imobilului înseamnă că persoana care a ridicat imobilul nu poate fi recunoscut ca proprietar al construcţiei, nu o va putea înstrăina, nu va putea să pună ipotecă asupra ei, iar în momentul în care va face obiectul unei succesiuni sau moşteniri va produce mari bătăi de cap urmaşilor.

Totuşi, Parlamentul a adoptat o lege la începutul lui 2020 ce le permite celor care au construit fără autorizaţie de construire să intre în legalitate. Dacă sunt îndeplinite o serie de criterii, cei care au ridicat construcţii fără autorizaţie pot obţine un certificat de atestare/adeverinţă privind edificarea unei construcţii care le-ar permite şi înscrierea în cartea funciară a imobilului respectiv.

Pentru a putea obține un astfel de certificat/adeverință, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții:

• construcția să fi fost făcută fără autorizație de construire;
• aplicarea unor sancțiuni nu mai este posibilă, din cauză că s-a împlinit termenul de prescripție;
• a fost făcută o expertiză tehnică cu privire la „respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale”;
• prin expertiză s-a constatat respectarea condițiilor menționate la punctul precedent.

Prin urmare, nu toți cei care au construit fără autorizație vor putea să obțină acest certificat pentru a-și înscrie imobilul astfel construit în cartea funciară. Mai exact, remediul descris mai sus nu va servi celor care au ocolit legea pentru a putea deveni proprietari.