TVA 5% pentru locuinte noi

Aceeasi problema o am si eu si toti proprietarii , 96 la numar , dintr-un bloc cu trei scari .
Situatia sta cum asa:
-noiembrie 2006: am incheiat un Contract de construire cu o firma . In contract se prevad urmatoarele:
,, x Constructorul se obliga :
-sa construiasca beneficiarului un apartament [...];
-sa predea beneficiarului locuita contractata pe baza de PV de predare primire, IN LUNA MARTIE 2008, in cladirea complet terminata;
-pretul total al locuintei, inclusiv TVA este de 101.000 EUR si nu va putea fi modificat.
xx Obligatiile reciproce intre parti inceteaza , prin buna executare odata cu predarea locuintei beneficiarului si semnarea PV de predare-primire intre constructor si beneficiarul locuintei"
-terenul a fost pus la dispozitie de Primarie in baza unui Contract de asociere in participatiune.
-in luna martie 2007, se incheie un Act aditional, autentificat la notar prin care ,,Beneficiarul este de acord sa suporte cheltuielile legate de perfectarea Contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si tariful OCPI de inscriere in CF a apartamentului"
-constructorul intarzie (din cauze ce tin exclusiv de el), finalizarea la termen a apartamentului astfel ca PV de receptie la terminarea lucrarilor se incheie abia in luna august 2008.
-platile au fost efectuate integral , conform prevederilor contractuale. Mentionez ca ultima plata efectuata a fost in luna septembrie 2008, conform situatiilor de lucrari. Ultima factura fiscala emisa de constructor (luna octombrie 2008) este o factura de diferenta de curs valutar
Situatia la zi este urmatoarea:
1. nu a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare, constructorul sustinand ca acesta nu mai este necesar (?!?!)
2.evident intabularea nu a fost efectuata
3.constructorului, in urma discutiilor , refuza (cel putin declarativ ) TVA-ul de 5% sustinand ferm ca transferul dreptului de proprietate s-a efectuat la data semnarii PV de predare-primire
Va rog mult sa precizati punctul dumneavoastra de vedere in calitate de om al legii, vis-a-vis de incadrarea in prevederile legale cu privire la TVA 5%, tinand cont de toate aceste elemente si pasii LEGALI care trebuie parcursi pentru recuperarea diferentei de 14%.
Va multumesc anticipat eu si in numele celorlalti 95 de proprietari !!!

Revin la speta mea cu cateva elemente suplimentare:
1. Constructorul (asociat prim) s-a asociat cu Primaria (asociat secund) in temeiul unui Contract de asociere in participatiune in luna decembrie 2005, avand ca obiect exclusiv : realizare investitie, respectiv bloc de locuinte in regim de CREDIT IPOTECAR.
La capitolul Repartizarea beneficiilor, contractul de asociere prevede ca : ,,Asociatul prim se obliga ca la darea in folosinta a blocului de locuinte , sa transmita in proprietatea Primariei adapostul de protectie civila si un numar de apartamente care sa reprezinte 10% din aria totala , iar asociatul secund (Primaria) sa transmita in proprietatea constructorului (asociat prim) sau a VIITORILOR PROPRIETARI ai APARTAMENTELOR, terenul aferent constructiei , in suprafata de 1.200 mp"
In data de 01 septembrie 2009, deci la peste 12 luni de la data receptiei apartamentelor (PV de receptie la terminarea lucrarilor) Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara emite la cererea constructorului un Extras de Carte Funciara pentru informare .
In partea I-a a CF sunt inscrise pe numere topo distincte toate apartamentele aferente blocului , cu mentionarea elementelor de indentificare : nr. cadastral, situarea (nr. apartament, scara, etaj) suprafata utila si cota parte din constructie aferenta
In partea a II-a (Inscrieri privitoare la proprietate) sunt inscrise:
- Primaria -domeniul privat - drept proprietate aspra cotei de 12,94% din teren
- cu act nr ...../ 2007 , asupra cotei de teren aferente apartamentului nr..., ce se va determina cu ocazia dezmembrarii imobiliare si asupra careia PROPRIETARII APARTAMENTULUI vor dobandi un drept real conf. Contractului de asociere in participatiune, s-a notat contractul de construire nr. incheiat intre SC.....SA (constructor) si d-nul..........si d-na.......
- SC.....SA (constructorul) - drept construire asupra constructiei
- SC.....SA (constructorul) - drept proprietate asupra cotei de 87,06% din teren , cu titlu de schimb imobiliar
Am incercat la o noua discutie, la sediul constructorului, sa reglementam amiabil diferendul. Raspunsul , adevarat ca doar verbal, a fost de aceasta data oarecum modificat: a acceptat , de principiu sa incheie un Contract de vanzare-cumparare, cu autentificare la notar, dar , atentie, fara a cuprinde valoarea modificata a TVA , respectiv 5 % si fara a emite o factura finala care sa reflecte, conform legislatiei in vigoare , cota de TVA de 5 %.
Va multumesc anticipat si astept raspunsul dumneavoastra

Buna seara,

Am o intrebare cu privire la TVAul de 5%.
Apartamentul pe care vreau sa-l achizitionez costa 195000 Euro. Pentru a scapa de niste taxe constructorul mi-a sugerat sa il declaram de 95000Euro pe care sa platesc 5% TVA iar restul de 100000 Euro sa ii declaram ca fiind imbunatatiri pe care platesc evident 19% TVA. In felul asta voi plati cu vreo 13000 euro mai putin pe apartament decat daca as fi platit cu TVA de 19% pe pretul total (195000).

Ati mai auzit de situatii similare? E legal ? Care sunt riscurile?

Multumesc.

SethBV a scris:

Apartamentul pe care vreau sa-l achizitionez costa 195000 Euro. Pentru a scapa de niste taxe constructorul mi-a sugerat sa il declaram de 95000Euro pe care sa platesc 5% TVA iar restul de 100000 Euro sa ii declaram ca fiind imbunatatiri pe care platesc evident 19% TVA. In felul asta voi plati cu vreo 13000 euro mai putin pe apartament decat daca as fi platit cu TVA de 19% pe pretul total (195000).

Pare "logic", deoarece 95.000 de euro e limita superioara pentru incadrarea la TVA de 5%. POate fi o solutie buna, insa trebuie sa aveti in seama si faptul ca e posibil ca grila notarilor (la care se stabilesc taxele notariale) sa prevada un pret mai mare. Nu afecteaza valabilitatea transferului, insa taxele se pot raporta la o valoare mai mare.

vivas1 a scris:

Asta ar fi si intrebarea mea, in cazul acesta, care e procedura prevazuta de lege pentru returnarea TVA-ului ?

Societatea vanzatoare face decontul de TVA, in care inscrie TVA incasa si TVA platit, precum si diferenta rezultata. Daca mai are ceva de platit la stat, va plati, daca are de recuperat, poate fie sa ceara banii de la stat, fie sa reporteze diferenta negativa in perioada urmatoare.

In cazul meu, am incheiat CVC, factura de storno pentru avansurile platite cu 19 % deci am factura fiscala finala cu suma in minus (adica de incasat).
Problema e ca deja am 2 luni de cand am incheiat aceasta factura. Care ar fi termenul de restituire ? Am primit un raspuns de la constructor f. interesant: "vom returna TVA-ul cand vom dori noi". no comment

Daca nu va platesc, puteti sa ii actionati in instanta in baza OUG 119/2007, e o procedura simplificata.

Samaritean a scris:

Apartamentul a fost contractat cu un an in urma. L-am platit integral cu factura cu 19%. In octombrie urmeaza intabularea. Ei mi-au spus ca apartamentul a fost nefinisat deci nu se pune problema de TVA 5 %. Acum, inainte de intabulare apartamentul este finisat si poate fi locuit ca atare, exact cum spune legea. Are curent gaza apa, si e finisat de catre mine bineinteles.
Credeti ca as avea sanse sa-i dau in judecata, urmand procedura descrisa aici de dvs.? Refuz de intabulare la notar, avocat, judecata.
Va multumesc pentru raspuns.

Ce inseamna ca "apartamentul a fost contractat"? Banuiesc ca a fost un antecontract, urmand ca dupa intabulare sa va fie vandut. Daca asa este situatia, atunci ati avea toate sansele, pentru ca in codul fiscal se mentioneaza "Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare". Cu alte cuvinte, daca dvs il cumparati abia acum, cand e finisat, atunci va incadrati in cerinta mentionata.

nirdoc a scris:

Situatia sta cum asa:
-noiembrie 2006: am incheiat un Contract de construire cu o firma . In contract se prevad urmatoarele:
,, x Constructorul se obliga :
-sa construiasca beneficiarului un apartament [...];
-sa predea beneficiarului locuita contractata pe baza de PV de predare primire, IN LUNA MARTIE 2008, in cladirea complet terminata;
-pretul total al locuintei, inclusiv TVA este de 101.000 EUR si nu va putea fi modificat.
[...]
-in luna martie 2007, se incheie un Act aditional, autentificat la notar prin care ,,Beneficiarul este de acord sa suporte cheltuielile legate de perfectarea Contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si tariful OCPI de inscriere in CF a apartamentului"

Situatia dvs e aceeasi cu a doamnei Nicoara. Ati incheiat o struto-camila de contract, de care fiecare poate trage in ce parte ii convine. Un contract de antrepriza (construire) nu are a face cu transferul proprietatii - ea se naste direct in patrimoniul beneficiarului, astfel ca nu se mai incheie niciun alt act. Procesul-verbal de predare-primire are cu totul alta semnificatie, el atesta faptul ca acea constructie corespunde autorizatiei si certifica momentul din care imobilul intra in circuitul juridic. Dar direct in patrimoniul beneficiarului! Din acest motiv, desigur ca nu se pune problema vreunei cote reduse de TVA, pentru ca beneficiarul achizitioneaza un serviciu, nu un bun.
La vanzare-cumparare lucrurile stau cu totul altfel. Obiectul este un bun, nu un serviciu, iar efectul esential este transferul proprietatii asupra acelui bun de la vanzator la cumparator. In cazul acestui transfer se poate pune problema aplicarii unei cote reduse de TVA, in conditiile precizate de codul fiscal.
Pana acolo insa, e o problema de interpretare a contractului. Nu conteaza atat titlul sau cat substanta sa, si exista sanse ca, avand in vedere trimiterea la contract de vanzare-cumparare si implicit transfer de proprietate, sa obtineti in instanta interpretarea contractului ca fiind de v/c. E important totusi sa apelati la consilierea unui specialist, care cu actele in fata sa va spuna despre ce figura juridica este vorba.

Care ar fi termenul legal in care poti actiona in instanta un constructor care refuza returnarea diferentei de TVA. Auzisem ca ar fi vorba de maxim 6 luni de la semnarea CVC. E adevarat?