avocatnet.ro 
„Avem o definiție cu privire la locuințele locuibile ca atare care schimbă paradigma, pentru că în anumite orașe se vindeau locuințe la nivel de semifinisat (la gri) și se considera, în baza declarației notariale a vânzătorului și a cumpărătorului, că acele locuințe sunt locuibile ca atare. Mai mult, am avut o modificare legislativă care a venit prin intermediul Parlamentului și care a definit într-o formulă foarte generală ce înseamnă locuințe locuibile ca atare, consacrându-se interpretarea de până atunci a dezvoltatorilor imobiliari că locuințe locuibile ca atare pot fi și anumite locuințe care sunt în stadiul de construcție la gri. Și acum vine prevederea aceasta care modifică fundamental paradigma și ne spune foarte clar că locuința locuibilă ca atare -- pe lângă exterior, pe lângă accesul la utilități -- trebuie să aibă finisajele interioare, care trebuie să fie cel puțin pereți finisați cu vopsea, tapet sau faianță, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente, uși interioare, instalații sanitare, obiecte sanitare cu bateriile aferente (...) și, încă o chestiune interesantă, instalații electrice, inclusiv întrerupătoare etc.
Ce înseamnă acest lucru? Că se va ține cont direct de proiectul tehnic de execuție. Atenție: această definiție privind locuința locuibilă ca atare intră în vigoare de la 1 ianuarie 2024. Adică pe contractele încheiate până la 1 ianuarie 2024 avem definiția anterioară, dar pentru antecontractele (sau plățile în avans) care vor fi încheiate începând cu 1 ianuarie 2024, pentru a se putea obține cota redusă de 9% va trebui ca acele apartamente să fie utilate potrivit reglementării din Legea 296/2023. Adică la un nivel foarte sofisticat și foarte complicat din perspectiva logisticii - asta este una dintre principalele probleme pe care le-au ridicat dezvoltatorii, pentru că logistica discuției cu clienții se va complica foarte mult. Vor trebui să finiseze apartamentele într-o formă foarte avansată față de nivelele anterioare care erau în legislație. Dacă trebuie deja să pui gresia, faianța, podelele, întrerupătoarele și absolut tot, trebuie să ai o standardizare deosebită”, a explicat, la un webinar recent, Ciprian Păun, Partener la NNDKP.
Practic, asta înseamnă că dezvoltatorii imobiliari vor trebui să-și modifice radical practicile actuale pentru ca locuințele să mai poată intra pe cota redusă de TVA. Iar inspectorii fiscali se vor putea folosi de chestiuni aparent mărunte pentru a argumenta că trebuia achitat un TVA de 19%, nu unul de 9%, și pentru a face impuneri suplimentare.
„Mai este încă o problemă legată de serviciile acestea de amenajare. Atenție, pentru că orice fel de amenajare interioară a apartamentului va trebui făcută conform autorizației de construcție a dezvoltatorului. Dacă dezvoltatorul a stabilit prin proiectul tehnic că trebuie să pună cadă în baie, la momentul la care vor veni cei de la Fisc în inspecție vor verifica dacă s-au achiziționat de către societate, nu de către client, un număr de 20 de vane, de exemplu. Dacă nu sunt acestea, înseamnă că dezvoltatorul n-a predat locuința respectivă locuibilă ca atare - adică dacă unul dintre proprietari a solicitat să i se monteze, de exemplu, cabină de duș în loc de cadă. Sigur, lumea a privit vodevilic lucrurile acestea și a zis că nu se poate așa ceva. Ba se poate. Dar există mecanisme și acolo - există dispoziții de șantier care pot să modifice proiectul tehnic, sunt anumite decizii care se pot lua, de către dezvoltator, astfel încât să se ajungă până la urmă la scopul fiecăruia”, a detaliat Ciprian Păun.
Iată, mai precis, cum se schimbă lista dotărilor minime:
| Forma valabilă până la 31 decembrie 2023: | Forma valabilă începând cu 1 ianuarie 2024: |
| Locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare reprezintă locuințele care la data livrării îndeplinesc următoarele condiții: • deținătorii acestora au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie; • au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere; • sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente și gradul de finisare la data livrării. |
Locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare reprezintă locuințele care la data livrării îndeplinesc cumulativ următoarele condiții: • acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie; • acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere; • sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar; • finisajele exterioare includ cel puțin: acoperiș, dacă, în funcție de tipul construcției, este prevăzut acest element constructiv, geamuri, ușă de/la intrare; • finisajele interioare includ cel puțin: pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare, în funcție de proiect; • instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente; • instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare și prize. |
Notă: Informații mai multe despre modificările aduse de Legea reformei fiscale pot fi găsite în secțiunea noastră specială de aici.
alex_icb