ascesiune prin uzucapiune

ubik, cu mare prietenie iti spun - atentie la mesajele duble! ;)

Te felicit ubik pt tot ceea ce ai spus in postul asta, o adevarata lectie aplicata de drept civil. =D>

Andreea Lisievici

Sa luam un exemplu: se vinde un teren, noul poprietar obtine autorizatie de constuctie si ridica o casa, in mai putin de 3 ani de la inregistrarea vanzarii in CF. Contractul se anuleaza, drept urmare proprietar al terenului a fost tot timpul "vanzatorul". In aceasta situatie, chiar daca autorizatie si toate PV-urile din lume sunt pe numele cumparatorului, tot "vanzatorul" este proprietar in temeiul accesiunii, iar cumparatorul are un drept de creanta pentru valoarea lucrarii / materialelor!

In exemplul tau, Andreea, proprietarul terenului - vanzatorul - nu dobandeste proprietatea constructiei prin accesiune. Constructorul, fiind un tert de b-c, - ce stiinta ca nu este proprietar i-ar putea fi imputata, cat timp el a construit in puterea unui act transalativ de proprietate, perfect valabil la momentul ridicarii edificiului - are chiar proprietatea edificiului, ce-i drept, rezolubila, cata vreme proprietarul terenului nu-si exercita dreptul "de a cumpara silit constructia la un pret aratat de lege", dar in niciun caz doar un drept de creanta constand in valoarea cumulata a materialelor si a manoperei ori a lucrarii.

Stiu ca Stoica vede in dreptul proprietarului terenului un drept potestativ, nesusceptibil de exercitiu abuziv, si care, odata exercitat in sensul dobandirii proprietatii lucrarii prin accesiune, naste dreptul de creanta al constructorului de b-c. Doar ca teoria drepturilor potestative ii e proprie mai mult profesorului Stoica, nu neaparat practicii de multe ori si, pe langa asta, il dezavantajeaza pe constructor care nu-i cu nimic mai vinovat decat proprietarul terenului.

De ce sa vezi in dreptul proprietarului terenului un dr potestativ, care poate sa nasca sau nu un drept de creanta pentru constructor, asta insemnand sa-l lasi pe constructorul de b-c la libera discretie a proprietarului terenului, si nu un drept de creanta pe care-l poti numi cum l-am numit eu, dar nu neaparat asa, un drept "de a cumpara silit constructia la un pret determinat de lege", deci un drept de creanta supus prescriptiei extinctive in termenul general de 3 ani!

Asa protejez si dreptul de proprietate al constructorului de b-c, pentru ca nu s-ar mai putea ajunge la situatia aberanta in care proprietarul terenului asteapta 10 ani pentru ca valoarea constructiei sa creasca de 10 ori fata de valoarea initiala. Ofera mai apoi constructorului valoarea materialelor si a muncii, care poate fi chiar mai mica decat cea pe care a suportat-o constructorul, intrucat materialele vechi de 10 ani nu vor fi niciodata la fel de valoroase ca niste materiale noi.

Protejez si pe proprietarul terenului pentru ca el oricand in decurs de 3 ani, de la data cand ia cunostinta de existenta constructiei, poate sa recapete posesia terenului, si implicit a constructiei, oferind pretul aratat de Cod. Si chiar de n-ar putea face rost de mijloace banesti in decurs de 3 ani, tot n-ar pierde proprietatea terenului, si doar un atribut, folosinta, pe care l ar recapata dupa ce constructia nu va mai exista.

E adevarat ca a avea proprietatea unui teren fara folosinta e ca si cum n-ai mai avea-o deloc, dar cui, in definitiv, in exemplul dat de tine, si nu numai, i s-ar putea retine o culpa civila oricat de usoara, proprietarului terenului, vanzatorului in speta, sau proprietarului materialelor devenite edificiu, in speta cumparatorului? In contractul de v-c art.1321 arata ca "vanzatorul este datorat sa explice curat indatoririle ce intelege a lua asupra-si".

Asadar, vanzatorul, fiind stapanul de fapt si proprietarul imobilului pe care doreste sa-l transmita altuia, trebuie sa ia asupra sa raspunderea faptului ca declanseaza transformari in relatiile juridice privitoare la bunul ce-i apartine, inclusiv raspunderea solutiilor care vor fi date pentru situatiile juridice nascute ca urmare a pronuntarii nulitatii contractului.
Vanzatorul are totusi o vina civila cat de mica pentru desfiintarea contractului pe calea nulitatii. Ar putea fi exonerat de vina daca ar fi vorba de un dol din partea cumparatorului, si atunci am interpreta art. 494 in favoarea proprietarului terenului.

Ce vreau sa spun este ca ar trebui cautata intodeauna culpa civila atunci cand vrem sa dam protectie juridica proprietarului terenului ori constructorului de b-c. In defintiv, ambii sunt titulari ai unui bun asa cum il protejeaza CEDO in art.1 Protoc. 1 si aparent niciunul nu poarta vreo culpa civila. Ceea ce e fals, intotdeauna va exista cel putin culpa proprietarului terenului care din indolenta lasa terenul de izbeliste, lasand cale libera tertilor sa construiasca ce-i taie mintea pe acel teren.

Din perspectiva asta, opinia ta de mai sus, care pare a fi intemeiata pe gandirea lui Stoica, dupa mine este putin cam abrupta si nedreapta cu cel care e constructor de buna-credinta. #-o Cer scuze pentru dimensiunea mesajului. M-am lasat dus de val. :">

Recunosc ca sunt cam obosita si n-am citit pe indelete, insa... constructorul de b.c. chiar e la discretia proprietarului terenului.

Andreea Lisievici a scris:

ubik, cu mare prietenie iti spun - atentie la mesajele duble! ;)

:"> scuze:">

Referitor la constructorul de buna credinta, sunt de acord cu ideea ca evaluarea situatiei se face de la caz la caz.
Constructorul il poate da in judecata pe proprietar, de ce nu?, ca sa faca din 2 una: ori sa-i dea contravaloarea, ori sa-i dea drept de folosinta. :D

Referitor la proprietarul terenului care e intotdeauna proprietarul constructiei in temeiul dreptului de accesiune... asa e, civil, dar solutiile civile practice duc, in functie de situatie, la diferente mari si chiar poti sa te asiguri ca lucrurile vor iesi intr-o anumita maniera, convenabila.
De exemplu: teren in coproprietate, 2 proprietari. Fiecare-si face o casa. Fiecare solicita autorizatie de construire in nume propriu si intabuleaza constructia pe numele sau. Corect.
Se pot da declaratii care sa asigure, in eventualitatea iesirii din indiviziune, ca fiecaruia sau unuia dintre proprietari ii ramane o anumita casa. :D

In cazul pe care l-am avut, terenul era destul de mic (la deschidere) ca sa poti sa-l inparti si apoi sa construiesti. De aceea s-a ales aceasta varianta. Cei doi coproprietari si constructori, oameni de rand, si-au facut casele prin credit ipotecar, ipoteca pe constructie. Nicio problema.

Aceeasi problema a fost similara la un mol din capitala, unde constructia era de pe vremea lui Ceasca, societatea proprietar actual avand doar o autorizatie de construire cu care sa arate ca poate ridica pe acele ruine un imobil. A luat creditul inainte de a incepe construirea, dar in cazul de fata era deja aproape la rosu ridicata constructia. Terenul nu apartinea aceleiasi societati. Cele doua parti din acelasi imobil aveau proprietari diferiti.
Nu pot spune de ce, ca e lunga povestea, cert e ca societatea nu gasea de ce sa plateasca pretul terenului, de vreme ce ii trebuia numai constructia. ;)
Sa vezi insa cum poti construi pe terenul altuia o parcare, aia a fost de rasul curcilor!!! :P Proprietarul platea impozit degeaba pe teren... ca tot era construit, adica parcare! Saracul, isi daduse acordul ca pe teren sa se ridice "orice constructie urbana"! :slap:

Referitor la art. 26 eu am alta interpretare; acele drepturi se pot opune oricui in instanta in aparare, in baza dispozitiilor civile. Daca interpretarea ar fi cea aratata aici, atunci si uzucapiunea s-ar constata de catre BCF. Dar nu e asa. Dreptul de proprietate dobandit prin vanzare silita (publica) a avut deja o forma de publicitate, de aceea face exceptie actul de adjudecare.
Drepturile provenite din succesiune sunt opozabile fara inscriere in CF daca dreptul autorului e inscris, insa, in CF. Ma rog, sunt niste logici aici...
Eu nu inteleg de ce, ambele stari de fapt, accesiunea si uzucapiunea pot fi constatate diferit, una pe calea instantei si una de expert, ziceti voi. Si nu cred ca legal e asa. Astfel ca, inca mai cred ca omul poate face accesiune in instanta. Apropo de care, ma intreb: care accesiuni ajung in instanta atunci si care sunt constatate de BCF. Cand ajunge, dupa voi, o accesiune in instanta? Care sunt diferentele intre ele?
De aici am pornit, desi am ajuns departe.