Comitetul a decis ca reparația țevii de scurgere a apei menajere să fie plătită doar de proprietarii afectați. E legală această hotărâre?

Gantiti-va la asociatia de proprietari ca la o firma. Nu are depatamente, nu are filiale. Unde apare o problema se repara din banii firmei (de la toti), ca altfel de ce sa contribuie fiecare la fondul comun? Facem fond de rulment sau de reparatii pe scara sau pe etaj!!! Tinem evidenta pe scari cumva?! Nu.
Orice teava poate fi carpita pe bucatele. Se taie tronsonul spart si se insereaza altul - v-au spus o prostie cine a venit, ca vor bani seriosi - sau teava a devenit asa de proasta de risca sa se sparga toata. Plasticul se poate lipi destul de bine cu diversi polimeri - am folosit asa ceva la lipirea unor tevi de pvc de scurgere - la orice magazin cautati produse de lipit pvc - tub 300-500 ml.

Dezlegarea pricinii vine din prevedrerile art. 84 alin.1 din legea 196/2018:

Legea 196/2018 – Art.84.- (1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de construcţii şi instalaţii aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză.
Aceste cheltuieli se repartizează proporţional cu cota parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.

Mai departe , acordul de asociere sau actul de proprietate ne arată în a cui proprietate comună intră coloana respectivă ; mai mult ca sigur intră in proprietatea comună doar a scării respective iar nu a întregului bloc .
In această situație la cheltuiala cu reparatia trebuie să participe toți proprietarii din scara respectiva proporțional cu cota indiviză a fiecăruia iar nu doar o coloană de trei apartamente .
Decizia Cex ar fi fost legală doar daca avaria ar fi apărut din culpa exclusiva a celor trei apartamente .

latka a scris:

(art. 654 (2) cod civil):
Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.

Art. 71 din legea 196/2018 nu indica expres modul exact de folosire a fondului de reparatii, ci doar ca el trebuie sa existe si ca trebuie depus in acel cont unic.

Fără să fi avut cunoștință de art. 654 (2) Cod Civil, pot să vă confirm că în asociația noastră așa se procedează de ani de zile:
- dacă se sparge o țeavă într-un apartament, își plătește proprietarul reparația;
- dacă este o intervenție la coloană (partea comună), se suportă de către cei de pe tronsonul respectiv;
- poate fi o intervenție în subsol, la o conductă care deservește două tronsoane de apartamente (de exemplu o pluvială) sau toată scara (asociația fiind compusă din 5 scări) - atunci se împarte cheltuiala la cei deserviți de acea utilitate (care poate fi lift, sau ghenă de gunoi sau hidroizolație, nu contează, principiul este același).

Deci @latka are dreptate (mă rog, nu el, ci Codul civil)!

În ceea ce privește fondul de reparații, văd că se fac niște confuzii între fondul de reparații și cel de rulment. Dacă acesta din urmă trebuie să conțină efectiv o sumă de bani care să fie la dispoziția administratorului pentru plata facturilor de utilități având în vedere că pot interveni întârzieri la încasarea acestora de la proprietari, depășindu-se data scadenței, cu fondul de reparații lucrurile sunt diferite:

- fondul se constituie pentru efectuarea unor reparații sau îmbunătățiri planificate, propuse de Comitetul executiv și aprobate de Adunarea generală a proprietarilor sau pentru efectuarea unor reparații curente, defecțiuni neprevăzute;
- în primul caz, se propune Adunării generale constituirea fondului de reparații în valoare de X lei pentru o anumită lucrare, în general lucrări de anvergură, a căror necesitate a fost constatată de către Comitetul executiv - de exemplu refacerea fațadei blocului sau înlocuirea conductei generale de apă potabilă. Când s-au strâns banii, se poate efectua lucrarea, banii se cheltuie, fondul este lichidat.
- Comitetul executiv poate constata necesitatea refacerii hidroizolației la o scară, atunci se constituie fondul de reparație pentru refacere hidroizolație la scara X la care vor contribui proprietarii scării respective, conform cotei părți indivize a fiecăruia;
- în general, nu există fond de reparații (bani lichizi sau în cont) pentru reparații curente, neprevăzute (doar asociațiile care au venituri din chirii au constituite astfel de fonduri), astfel că, atunci când intervin, administratorii plătesc aceste reparații din ce au - dacă este constituit vreun fond pentru o anume reparație, iau de acolo, dacă nu, din fondul de rulment, că doar nu o să stea oamenii fără apă (sau lift) până se strâng banii necesari!
- în cazul de mai sus, fondul se va constitui ulterior efectuării reparației, prin colectarea sumei achitate de la cei deserviți, adică pe chitanța de plată se va menționa ”fond reparație conductă apă rece apartamente X, Y, Z” iar banii strânși vor fi puși la loc de unde au fost luați;
- indiferent că sunt sau nu sunt constituite fonduri de reparații, principiul de participare la acestea trebuie să fie conform articolului citat de @latka

Ionut Ion - numai aberatii ! Da comitetul, presedintele se ocupa de reparatii la partile comune : casa scarii, subsol, acoperis, eventual lift. Si daca sunt mai multe blocuri intr-o asociatie fiecare bloc trebuie sa aiba fonduri de reparatii si fond de rulment separat. E la mintea curcii, ...prea multa teorie pt. nimic. Ce este intre vecini e problema lor. A... ca se poate implica comitetul si presedintele este alta mancare de peste, dar nu cu bani din fondul respectiv. Eventual se pot folosi bani din fondul de rep. dar ulterior sa se puna banii la loc de proprietarii implicati.

Mda, legea 196/2018 este oarecum neclara (art.71) in privinta fondului de reparatii, spune doar ca el trebuie sa fie unul singur si depus in contul unic al asociatiei, iar folosirea sa e enumerata generalist. Pe de alta parte definitia partii comune data la art.2 din aceeasi lege si art. 654 din codul civil completeaza si lamuresc aceasta situatie, legata de folosirea acestor bani. Exista si proprietate comuna folosita exclusiv de anumiti proprietari din condominiu, nu pentru ca vor ei, ci pentru ca asa e proprietatea comuna.

E absurd sa credem ca acest fond e o pusculita fara fund, la care contribuie toti proprietarii si se repara absolut orice, fara un pic de discernamint.

La modul ideal o asociatie de proprietari ar trebui infiintata la fiecare condominiu gen scara de bloc, pentru ca astfel responsabilitatea asupra partii comune este clara si usor de definit. Nu poti spune ca 100 de blocuri si un milion de scari au aceeasi proprietate comuna si aceleasi interese, te faci de ris.

Imaginati-va ca intr-o asociatie cu fond unic de reparatii exista un singur bloc de 10 etaje si 99 de blocuri de 2 etaje sa zicem, cu o singura scara. Blocul inalt are si 2 lifturi si interfon si sistem de supravegehere video, iluminat interior cu senzori de prezenta si parcare subterana. Celelalte nu au nimic de acest gen. Cum credeti ca se simt proprietarii din cele 99 de blocuri mici daca li se cere sa contribuie anual pentru reparatia lifturilor, interfonului, sistemului de iluminat cu senzori , sistemului de supraveghere video si a echipamentelor de functionare automata a parcarii subterane ? La celelalte 99 de blocuri nu se strica nimic.