Ce noutăți legislative ne-a adus anul în privința traiului la bloc și asociaţiilor de proprietari

Modificări ce vizează locatarii

Închiderea balcoanelor de la parter se face după noi reguli 

Din vara acestui an, documentaţia necesară pentru efectuarea lucrărilor de închidere a balcoanelor sau logiilor de la parterul unui bloc trebuie să conţină un acord primit din partea asociaţiei de proprietari, nu a vecinilor, cum se întâmppla anterior. Totuşi, cei care vor să îşi închidă balcoanele trebuie să aibă motive bine întemeiate, care să fie legate de securitatea apartamentului, de reducerea efectelor noxelor, zgomotelor, gunoaielor asupra lor și pentru siguranța și sănătatea acestora.

Amenzile pentru cei care îşi deranjează vecinii în timpul orelor de linişte au crescut 

Persoanele care vor tulbura în mod repetat liniștea publică și își vor deranja vecinii cu zgomote puternice în orele de liniște și cu muzică la volum mare vor fi amendate sau li se va impune să presteze ore de muncă în folosul comunității. 

Cei care sunt reclamaţi pentru gălăgie de mai multe ori în decursul a 24 de ore vor primi amenzi cuprinse între 2.000 şi 3.000 lei sau pot fi obligaţi să efectueze muncă în folosul comunităţii cu perioade cuprinse între 70 şi 120 de ore.

Schimbarea destinaţiei imobilului, dacă la sediul social nu este activitate, se poate face fără acordul vecinilor 

La registrul comerţului nu mai trebuie duse, la înființarea societății și la schimbarea sediului social, avizul de la vecini privind schimbarea destinației de locuință a imobilelor, atunci când se declară că sediul social respectiv nu va servi ca loc de desfășurare concretă a unei activități - practic, dacă se va folosi ca simplă adresă de corespondență, stabilirea unui sediu social fiind obligatoriu pentru toate firmele care vor să activeze în România.

Chestiuni ce privesc asociaţia de proprietari sau administratorii de bloc

Administratorii de bloc vor putea obţine certificatul de calificare profesională până la 1 ianuarie 2022 

Administratorii de bloc au la dispoziţie până în 1 ianuarie 2022 pentru a obţine certificatul de calificare profesională necesar pentru a-şi păstra funcţiile. Acest certificat de calificare profesională reprezintă actul care dovedeşte calificarea profesionala a persoanelor fizice pentru a fi administratori de bloc, conform Legii 196/2018 a asociaţiilor de proprietari.

Factura pentru apă şi canalizare este titlu executoriu chiar dacă este emisă unei asociaţii de proprietari 

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit, în această vară, că o factură fiscală pentru serviciul de alimentare cu apă și de canalizare, ce este emisă de furnizor pe numele unei asociații de proprietari, este considerată titlu executoriu. Cu alte cuvinte, chiar și o factură fiscală colectivă este considerată titlu executoriu, nu doar factura fiscală individuală. 

Şedinţele de bloc se pot ţine pe perioada pandemiei, însă cu respectarea unor măsuri speciale 

Şedinţele de bloc se pot organiza şi în prezent în spaţiile interioare ale imobilului, cu respectarea unor reguli, cât şi în spaţiile deschise din jurul lui (alei, curţi etc.) În cazul şedinţelor de bloc organizate la interior, nu pot participa mai mult de 20 de participanţi, între care să se păstreze distanţa de 1,5 metri, cu obligativitatea purtării măştii de protecţie. În cazul şedintelor organizate în exteriorul imobilului, numărul participanţilor nu poate depăşi 50, cu respectare distanţei minime şi cu purtarea măştii de protecţie.

Cum pot prelucra legal datele personale asociaţiile de proprietari 

Şi asociaţiilor de proprietari li se aplică Regulamentul general privind protecţia datelor (GDPR). Autoritatea română de protecție a datelor (ANSPDCP) a clarificat mai multe aspecte ce ţin de respectarea legislaţiei în domeniu. Astfel, este important pentru asociaţiile de proprietari să identifice o serie de aspecte precum:

• ce date personale prelucrează (numele, prenumele locatarilor; imagini cu aceștia și cu alte persoane care intră într-o scară de bloc, dacă există camere de supraveghere acolo; date privind istoricul plăților unor locatari etc.);
• pentru ce scop prelucrează acele date (de exemplu, dacă instalează o cameră de filmare într-o scară, de ce a făcut acea asociație de proprietari acel lucru - pentru siguranță?);
• care este volumul de date prelucrate și dacă există vreo proporționalitate între prelucrarea de date și scopul urmărit (dacă sunt instalate camere de supraveghere, unde sunt instalate și câte?; dacă sunt mai multe, e necesar acel număr ridicat de camere?; de ce sunt instalate camere la fiecare etaj, dacă important e să se vadă cine intră în scară? etc.);
• cum sunt respectate drepturile persoanelor vizate de prelucrarea de date (de pildă, GDPR le garantează celor vizați de prelucrarea de date mai multe drepturi - de exemplu, dreptul de acces, prin care pot vedea ce date deține cineva despre ei etc.; dacă un locatar îi solicită unei asociații de proprietari să îi comunice datele pe care aceasta le deține despre el, asociația e obligată să o facă, de principiu) etc.

Afişarea numelui proprietarilor la avizierul blocului, deşi teoretic permisă, ar trebui evitată 

Deşi, printr-o adunare generală a asociaţiei de proprietari s-ar putea decide includerea unei rubrici cu numele şi prenumele proprietarului apartamentului pe listele de plată, iar Legea nr. 196/2018 a asociaţiilor de proprietari permite afişarea numelui la avizier, acest lucru ar trebui evitat.

Asociaţia Specialiştilor în Confidenţialitate şi Protecţia Datelor (ASCPD) a explicat că o astfel de decizie a asociaţiilor de proprietari trebuie confruntată cu principiul minimizării prelucrării datelor. În esență, acesta presupune că vor fi prelucrate doar datele necesare pentru atingerea unui anumit scop. De aceea, ei recomandă ca listele de plată „să fie concepute respectând principiul minimizării, din GDPR, adică să nu conțină o rubrică cu numele și prenumele proprietarilor”.

Cum şi unde pot fi amplasate camere video în scările la bloc

Asociaţia de proprietari ce instalează camere la bloc, pentru a surprinde activitatea din casa scărilor, este operator de date şi i se aplică legislaţia relevantă în domeniu. Orice instalare şi folosire a unei camere de filmat trebuie să fie justificată obiectiv, adică să fie necesară şi propoţională cu scopul urmărit. Acest lucru se datorează faptului că, de obicei, temeiul de prelucrare a datelor, într-o asemenea situație, este interesul legitim al asociației de proprietari (să zicem interesul de a asigura siguranța și securitatea în bloc).

De asemenea, filmările vor putea fi folosite exclusiv pentru motivele invocate pentru justificarea lor, iar accesarea camerelor de filmat, respectiv a imaginilor şi a sunetelor înregistrate, trebuie să se facă într-un cadru clar determinat.

Un aspect foarte important legat de camerele video din bloc este că, pe lângă filmare, înregistrarea sunetului este permisă doar în cazuri excepţionale. Cu alte cuvinte, este necesară demonstrarea unui motiv obiectiv care justifică o ingerință suplimentară în viața privată a oamenilor, prin prelucrarea de date personale și prin monitorizare audio, nu doar video. 

O asociaţie de proprietari a fost amendată pentru afişarea imaginii unei persoane la avizier

În toamna acestui an, o asociaţia de proprietari a fost amendată cu 500 de euro de ANSPDCP pentru prelucrare ilegală de date, prin filmarea unei persoane şi afişarea imaginii ei la avizierul blocului. În plus, asociației respective i s-a impus și să adopte măsuri adecvate de securitate pentru imaginile captate de camera video din bloc și să se asigure că numărul persoanelor care au acces la filmări este cât mai redus posibil.

Ce poate aduce anul 2021 locatarilor şi asociaţiilor de proprietari

Asociaţiile de proprietari ar putea avea mai multă autonomie dacă o iniţiativă legislativă va trece de votul Parlamentului şi va fi oficializată în anul care vine. Printre modificările care vor schimba legea asociaţiilor de proprietari se numără şi obligaţia proprietarilor de a permite accesul imediat în locuinţă în cazul unor urgenţe, cum ar fi inundaţii, fără a mai fi nevoie de preavizul de cinci zile, posibilitatea asociaţiilor de a avea mai multe conturi bancare, precum şi eliminarea plafonului de 1.000 lei pentru banii din casierie.

O altă modificare vizează penalităţile de întârziere, care vor putea fi aplicate după 20 de zile de la scadenţă, faţă de 30 de zile, termen aplicabil în prezent.

Un alt proiect de lege aflat la Parlamentului vizează existenţa funcţiei de citire la distanţă în cazul contoarelor şi repartitoarelor de costuri pentru energia termică care urmează să fie instalat în apartamente. Pentru contoarele şi repartitoarele de costuri simple, fără citire la distanţă, este prevăzut un termen de modernizare sau înlocuire, respectiv data de 1 ianuarie 2027.

Merită menţionat şi un proiect de lege ce vizează modificări la modul de calcul pentru cheltuielile la bloc. Astfel, cei care stau la bloc și folosesc liftul ar putea să plătească o sumă de bani direct proporțională cu numărul de locatari dintr-un apartament. Pentru plata întreținerii liftului ar trebui să funcționeze același principiu valabil în cazul plății utilizării ascensorului, adică să fie luat în considerare numărul de persoane din apartament și nu suprafața acestuia.