TVA 5% pentru locuinte noi

acr a scris:

Buna si eu am un apart. in floresti si urmeaza sa ma duc sa semnez CVC. In martie 2008 am semnat un antecontract cu ei in care este specificat faptul ca pretul este fix si ca nu poate fi modificat . Am primit si o factura pe val. sumei din antecontract ( este specificat pe fact. - avans apartament ). Acum la semnarea CVC ei vor trebui sa imi faca storno la fact de avans si sa-mi faca una finala? Am discutat cu cei de la firma si mi-au zis ca nu pot sa-mi recuperez tva-ul ca asa ne-a fost intelegerea atunci si ca acela este pretul ( cel stabilit in 2008 ).Intrebarea mea este cum sa fac sa platesc doar 5 % din val. fara tva stabilita in 2008? din cate am inteles de pe alte forumuri cei de la firma iti fac o fact finala cu aceiasi valoare dar de data asta are doar 5% tva... este legal ? ... sau la valoarea fara tva platita in martie 2008 sa platesc cei 5% ?

Problema a fost, este si va fi dezbatuta pe: [ link extern ]

Redau mai jos partea relevanta dintr-un articol publicat in Curierul Fiscal nr. 2/2009, de Ioan Busuioc, director general in cadrul ANAF:

Pentru livrarile de bunuri imobile, faptul generator intervine la data la care sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator conform prevederilor din Codul fiscal. Rezulta deci ca pentru livrarea unei constructii noi cota aplicabila (5% sau 19%) este cea in vigoare la data la care sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator. In cazul schimbarii cotei se va proceda la regularizare pentru a se aplica cotele in vigoare la data livrarii bunurilor, potrivit alin. (4) al art. 140 C.fisc.

Deci daca intervin modificari ale cotei, aşa cum s-a intamplat in anul 2008, avansurile deja platite care au fost taxate cu 19% vor fi regularizate prin stornare pentru a se aplica cotele in vigoare la data livrarii bunurilor.

In vederea intelegerii corecte a modului de aplicare a cotelor de TVA, prezentam mai jos un exemplu de calcul pornind de la premisele urmatoare:
- operatiune de vanzare locuinta noua cu 0 suprafata utila de maximum 120 mp;
- valoarea locuintei la momentul transferului dreptului de proprietate egala cu 380.000 lei exclusiv TVA;
- modalitati de plata: 30% la incheierea antecontractului - ianuarie 2008, 20% noiembrie 2008 şi diferenta de 50% in 20 ianuarie 2009, la transmiterea dreptului de proprietate.

1. Calcul TVA aferent avansului incasat la incheierea antecontractului, conform facturii:

30% ianuarie 2008 = (380.000 lei x 30%) x 19% = 21.660 lei
Total avans 1 114.000 lei + 21.660 lei = 135.660 lei

2. Calcul TVA aferent avansului incasat in noiembrie, conform facturii:

20% noiembrie 2008 = (380.000 lei x 20%) x 19% = 14.440 lei
Total avans 2 76.000 lei + 14.440 lei = 90.440 lei
Total avansuri = 190.000 lei +36.100 lei(TVA 19%) = 226.100 lei

3. Factura finala emisa in 20 ianuarie 2009 - momentul transferului dreptului de proprietate:
c/v locuinta = 380.000 lei + 19.000 lei(TVA5%) = 399.000 lei
Regularizare avansuri = - 190.000 lei - 36.100 lei(TVA 19%) = -226.100 lei
Total factura 190.000 lei -17.100 lei(diferTVA) = 172.900 lei

Suma de plata = 172.900 lei şi reprezinta: 50% din 380.000 lei minus 17.100 lei rezultati din regularizarea TVA aferenta avansurilor.

Din exempluI prezentat rezulta ca la momentul facturarii pretului integral al locuintei care face obiectul unui contract de vanzare-cumparare se aplica cota redusa de 5% TVA asupra valorii totale, iar regularizarea avansurilor se efectueaza odata cu emiterea facturii finale, cand se realizeaza transferul dreptului de proprietate.

Mie mi se pare foarte clar totusi, si nu stiu cum poate un avocat sa spuna pur si simplu ca "constructorul are dreptate"...

si in cazul in care pretul din antecontract contine si TVA exemplu: 10000 TVA inclus, nu este trecut defalcat
ex: 8404+TVA (1596) asta mi-au spus si cei de la asistenta contribuabili de la finate ca daca pretul este cu tva inclus ramane la latitudinea vanzatorului daca vrea sa imi restituie sau nu diferenta. si ca este corect sa modifice baza de impozitare ca sa ramana acelasi pret si daca se aplica cota TVA de 5%.

Nu este adevarat si am mai scris asta acum cateva pagini. Nu va asteptati de la un functionar de ghiseu sa va interpreteze legea, credeti ca ei stiu cumva ca orice conventie are toate efectele prevazute de lege, adica nu e nevoie sa repeti o prevedere legala cum e cota de TVA pentru ca aceasta sa se aplice? E foarte clar ca partile au avut in vedere cota de TVA de la semnarea actului juridic, adica pe atunci 19%, chiar daca e prevazut pretul total. La fel de clar e ca modificarea legislativa modifica si contractul, in sensul aplicarii cotei de 5%, ceea ce antreneaza o recalculare a pretului total.

Luand in calcul si situatia opusa, cand e precizata si cota si suma TVA separat, eu sincer ma mir cum de pana acum n-a sustinut nimeni ca daca in contract scrie ca TVA e 19% atunci nu conteaza modificarea!

Andreea Lisievici a scris:

Nu este adevarat si am mai scris asta acum cateva pagini. Nu va asteptati de la un functionar de ghiseu sa va interpreteze legea, credeti ca ei stiu cumva ca orice conventie are toate efectele prevazute de lege, adica nu e nevoie sa repeti o prevedere legala cum e cota de TVA pentru ca aceasta sa se aplice? E foarte clar ca partile au avut in vedere cota de TVA de la semnarea actului juridic, adica pe atunci 19%, chiar daca e prevazut pretul total. La fel de clar e ca modificarea legislativa modifica si contractul, in sensul aplicarii cotei de 5%, ceea ce antreneaza o recalculare a pretului total.

Luand in calcul si situatia opusa, cand e precizata si cota si suma TVA separat, eu sincer ma mir cum de pana acum n-a sustinut nimeni ca daca in contract scrie ca TVA e 19% atunci nu conteaza modificarea!

Asta este fraza din OUG pe care se bazeaza constructorii (care au trecut in ante-contract pretul cu TVA inclus si au mai si specificat ca pretul e ferm si nu se poate modifica): "Se aplica procedeul sutei marite pentru determinarea sumei taxei, respectiv 5 x 100/105 in cazul cotelor reduse la locintele ca parte a politici sociale, atunci cand pretul de vanzare include si taxa."
Din fraza de mai sus rezulta ca din pretul total al apartamentului (cu TVA 19% inclus) constructorul aplica direct 5% TVA, iar diferenta de 14% o baga in buzunare. E trist dar se pare ca suntem furati legal totusi, chiar daca ma enerveaza la culme asta.
D-na Andreea as avea rugamintea sa analizati si dv. fraza respectiva poate totusi noi suntem cei care nu intelegem bine, desi pare destul de logic ca prin acea fraza se da dreptate constructorului. Sincer mi-ar placea sa pot face ceva sa imi recuperez diferenta de TVA, insa nu prea vad nici o solutine...decat daca se modifica continutul OUG.