Buna Ziua!
Am un antecontract de vanzare cumparare care a fost incheiat in anul 2007 decembrie,prin care bunicul meu a vandut terenul prin mandatar unei persoane X imputernicita unei societati.
In 2007 bunicul a facut o procura speciala prin care mandateaza pe cineva sa vanda terenul in locul lui,in procura apare doar numele si semnatura lui (al bunicii nu apare,avand in vedere ca era in viata si a decedat in iulie 2009) in antecontract la fel,nici vorba de bunica,si nici semnatura lu bunicu(dar este semnatura mandatarului,e ok) dar semnatura si numele ei (a bunicii) nu este.
Iar in 2014 decedeaza si bunicu si tatal meu ramane mostenitor ,intrebarea mea este,cum as putea anula acest antecontract de v-c.
avand in vedere clauzele
1.pretul de vanzare 4400 de Euro eu vanzatorul promitent mandatar declar ca vanzatorul promitent mandant a primit banii,si prin mine madatatarul contractul de vanzare cumparare urmand a se perfecta in termen de o saptamana de la data intabularii terenului pe numele proprietarului mandant,operatiune pa care eu mandatarul o voi demara de indata
2.cumparatorul promite ca o sa cumpere.
3.in cazul nerespectarii clauzelor contactuale eu vanzatorul promitent mandatar inteleg sa se constate pe cale judecatoreasca proprietatea asupra terenului pe numele societatii cumparatoare prmitente pe cheltuiala mea a vanzatorului promitent mandatar si/sau a vanzotorului mandant si ca societatea cumparatoare intelege ca pierde pretul achitat.
Cum ar putea sa anuleze tata acest contract fiind singurul mostenitor si nu vrea sa vanda terenul,avand in vedere ca contractul de v-c nu sa facut de 6 ani si bunicu si bunica au murit,si in procura si in antecontract bunica nu apare pe nicaieri,antecontrectul a fost facut in 2007 si ea amurit in 2009 si bunicul mai recent in 2014
Nu cred ca vreo instanta din Romania, sesizata de promitentul cumparator, ar fi pronuntat o hotarare care sa tina loc de contract in situatia in care lipsea acordul expres al sotiei la instrainarea bunului.
Instanta poate suplini acordul la vanzare exclusiv in situatia in care exista acordul exprimat in cuprinsul promisiunii de v/c. Lipsa acordului unuia dintre soti din cuprinsul promisiunii impiedica instanta sa-i suplineasca acordul in cadrul procesului.
In patrimoniul fiului a intrat doar obligatia asumata de tatal sau, nu si obligatia (inexistenta) a mamei sale. Nu vad cum ar putea pronunta instanta o hotarare favorabila promitentului cumparator in privinta intregului bun.
Pe de alta parte, in sarcina bunicului s-a nascut obligatia de a vinde ceea ce era al lui, ca obligatie de rezultat. Obligatia lui de a convinge celalalt proprietar (sotia) sa vanda este doar o obligatie de mijloace (promisiunea faptei altuia, conventie de porte-fort), imposibil de solutionat in instanta atata vreme cat tertul a carui fapta a promis-o promitentul refuza incheierea actului.
Raman la parerea ca mostenitorul (fiul) nu poate fi obligat sa vanda decat ceea ce a mostenit de la tatal lui, nu si ceea ce a mostenit de la mama sa.
Pentru steelboy_dexter: daca promitentul cumparator nu a fost pus in posesia imobilului promis, dupa trei ani de la data stabilita pentru incheierea contractului de v/c (sau, daca nu s-a stabilit un astfel de termen, de la data incheierii antecontractului) a operat prescriptia.
Pe de alta parte, in sarcina bunicului s-a nascut obligatia de a vinde ceea ce era al lui, ca obligatie de rezultat. Obligatia lui de a convinge celalalt proprietar (sotia) sa vanda este doar o obligatie de mijloace (promisiunea faptei altuia, conventie de porte-fort), imposibil de solutionat in instanta atata vreme cat tertul a carui fapta a promis-o promitentul refuza incheierea actului.
:)
Totuși, este vorba de o proprietate devălmașă.
În acest context se poate vorbi de o obligație de rezultat de a vinde ceea ce era a lui?
De fapt se poate determina ce era a lui?
Dacă interpretăm așa, nu cumva obligația respectivă are un obiect nedeterminat condiții în care actul respectiv este nul absolut?
PS
Probabil că ajungem să despicăm prea mult firul în patru, dar de dragul dezbaterii merită să încercăm niște răspunsuri motivate.
@avlil
Si cu prescriptia adusa in discutie de mai multi respondenti cum facem? Din ce inteleg, s-a platit un pret in cazul unui antecontract care nu s-a transformat in contract.
Themis, pui prea mare dependenta intre obiectul promisiunii si eventualul obiect al unei potentiale vanzari.
Printr-o promisiune iti asumi obligatia de a face; este po obligatie indivizibila. Daca obligatia de a face inseamna sa aduci promitentului cumparator un teren sau cinci portocale ea tot indivizibila e.
Daca pentru executarea obligatiei tale tu aduci promitentului celalalt (ca sa nu-i mai spunem cumparator, promisiunea de a cumpara sau a vinde fiind doar doua specii ale promisiunilor, in general) o treime din teren sau doua din cele cinci portocale, obligatia ta nu e indeplinita. Nu conteaza ca ai adus ceva, promisiunea ta a fost alta.
Daca, in schimb, nu mai ai terenul nici in devalmasie, dar auzi ca proprietarul vrea sa vanda si-l convingi sa-l vanda in conditiile asumate de tine in promisiune, nu mai conteaza ca celuilalt promitent i-l aduci cu alt cumparator, contractul de vanzare fiind oneros si neavand o natura personala. Nu se poate sa sufere vreun prejudiciu celalalt promitent ca il cumpara de la X si nu Y, cat timp se respecta conditiile din promisiune, restul.
In aceste conditii, in cazul in care mostenitorii carora obligatia indivizibila de a face le este opozabila ar avea terenul in proprietate, instanta ar putea pronunta o astfel de hotarare.
Iarasi, daca promitentul promitentul vanzator ar face partajul cu sotia care nu e parte in promisiune, promitentul cumparator ar putea interveni la partaj pentru a cere atribuirea bunului catre sot, iar instanta sa pronunte o hotarare care sa-i tina loc de act de vanzare. Pentru ca, atunci cand a semnat promisiunea, a semnat ca promite un teren, nu partea de teren care i s-ar cuveni la un eventual partaj. El, promitentul vanzator, si-a asumat obligatia de a preda in proprietate catre promitentul vanzator intreg terenul. Obligatia e indivizibila.
De asemenea, daca bunurile sunt fungibile ca portocalele mele, depinde de scopul eventualei vanzari daca se poate scade din obligatia indivizibila sau nu, parerile fiind impartite si atunci, de la caz la caz, curg aceleasi penalitati sau proportional pentru promitentul vanzator.
Oricum, el promite sa puna la dispozitia promitentului cumparator, nu musai sa fie proprietar, ca nu castiga nimic promitentul cumparator daca partea cealalta a fost proprietara bunului au ba.
Am avut dosar de chemare in judecata a sotilor pentru partajul in timpul casatoriei, dosar facut de promitentul-cumparator in care acesta solicita partajul in timpul casatoriei, atribuirea bunului unuia dintre soti si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare.
In dosar a aratat ca, asa cum banca poate solicita partajul bunurilor comune cand il are debitor pe unul dintre soti, asa poate solicita si el.
Pareri ce-ar fi trebuit sa faca instanta? Judecatoria sector 6 i-a dat castig de cauza. Pretul nu era platit in avans.
Patrick, pentru obligatia de a face, ea este de rezultat; doctrina a considerat-o tot mai mult in loc de obligatia de a vinde in obligatia de a pune la dispozitia promitentului cumparator bunul in conditiile din promisiune... in aceste conditii, se poate vorbi despre o obligatie de a face... a pune la dispozitie. Noua legislatie chiar face diferenta intre promisiunea bunului altuia si promisiunea bunului propriu; obligatia asumata prin promisiune insa, e aceeasi, de a face, are aceeasi natura juridica in ambele cazuri, doar notarea in CF face diferenta. IN rest, obligatia e de a pune la dispozitie, de a negocia cu proprietarul de drept conditiile vanzarii ca in promisiune, sa vina la notariat, indiferent cum o spuui de la caz la caz, e o obligatie indivizibila, de a face. Poate fi... sa-ti convingi sotia sa vanda... :))
Cu prescriptia consider ca nu avem date, iar in baza a ceea ce avem a raspuns dl. Patrick foarte complet.
Antecontract de vanzare cumparare, lipsa acordului unuia dintre soti.
Antecontract de vanzare cumparare, lipsa acordului unuia dintre soti
C. civ., art. 948, art. 969, art. 1295
C. proc. civ., art. 35 alin. (1) şi alin. (2)
În temeiul art. 35 alin. (2) C. fam., antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil bun comun, încheiat de unul dintre soţi fără consimţământul expres al celuilalt soţ, este lovit de nulitate relativă în întregime, iar nu numai pentru partea soţului care nu şi-a exprimat consimţământul.
C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 5603 din 11 decembrie 2001
Prin sentinţa civilă nr. 425 din 12 octombrie 1999, Tribunalul Cluj a respins acţiunea formulată de reclamantul K.W. împotriva pârâţilor K.I. şi K.Z., prin care a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună executarea silită în natură a obligaţiei asumate de pârâţi printr-un antecontract încheiat la 1 mai 1994, având ca obiect vânzarea unui apartament dobândit de pârâţi în timpul căsătoriei; totodată a fost admisă cererea reconvenţională formulată de pârâta K.I., prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu şi-a exprimat niciodată consimţământul cu privire la vânzarea apartamentului, nesemnând acest act.
În motivarea acestei sentinţe, tribunalul a reţinut că pârâţii au fost căsătoriţi, iar divorţul a fost pronunţat prin sentinţa civilă nr. 819 din 16 iunie 1997 a Judecătoriei Cluj-Napoca, precum şi că pârâta a contestat semnătura sa pe antecontractul de vânzare-cumpărare, fapt confirmat prin concluziile celor două expertize grafologice efectuate în cauză.
Prin urmare, având în vedere dispoziţiile art. 35 alin. (2) C. fam., antecontractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, pentru lipsa consimţământului pârâtei K.I. la încheierea acestuia.
Apelul declarat de reclamant a fost admis prin decizia civilă nr. 160 din 14 iulie 2000, pronunţată de Curtea de Apel Cluj; pe cale de consecinţă, a fost schimbată sentinţa civilă în sensul admiterii în parte a acţiunii, faţă de pârâtul K.Z. care a fost obligat să-i transfere reclamantului dreptul de proprietate asupra unei cote de 1/2 din imobil şi a fost respinsă acţiunea faţă de pârâtă, constatându-se nulitatea parţială a antecontractului pentru cota de 1 din imobil aparţinând acesteia.
Pentru a pronunţa această decizie, curtea de apel a reţinut că promisiunea de vânzare făcută de un coproprietar în timpul stării de indiviziune nu este nulă, ci numai supusă fie condiţiei suspensive ca bunul să cadă la efectuarea partajului în lotul vânzătorului, fie condiţiei rezolutorii în cazul în care bunul va cădea în lotul coindivizarului nepromitent. Totodată, coindivizarul care nu a consimţit la încheierea promisiunii nu poate cere constatarea nulităţii, drepturile lui indivize asupra bunului imobil putând fi apărate numai pe calea acţiunii în împărţeală. Mai mult, aceste reguli sunt aplicabile şi în cazul codevălmăşiei, astfel încât norma din art. 35 C. fam. nu este aplicabilă.
Recursul declarat de pârâta K.I este fondat.
Potrivit art. 35 alin. (1) C. fam., soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi tot astfel dispun de ele, iar alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ, între soţi funcţionând prezumţia mandatului tacit reciproc; cu toate acestea, mandatul tacit reciproc dintre soţi nu există în cazul actelor de dispoziţie cu privire la imobile, care presupun consimţământul expres al ambilor soţi.
În speţă, după cum corect a reţinut prima instanţă, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat fără consimţământul pârâtei K.I., deci cu încălcarea dispoziţiilor legale menţionate.
Lipsa consimţământului pârâtei la încheierea actului juridic menţionat, condiţie esenţială prevăzută de art. 948 C. civ. pentru validitatea convenţiilor, se sancţionează cu nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, act pe care, de altfel, pârâta nu l-a confirmat până în prezent.
Totodată, soţii nu au procedat la împărţirea bunurilor comune şi nici nu au promovat vreo acţiune de constatare a cotelor de proprietate, astfel încât hotărârea instanţei de apel privind transferarea către reclamant a dreptului de proprietate asupra cotei pârâtului de 1/2 din imobil este nelegală.
Prin urmare, antecontractul fiind încheiat cu nesocotirea dispoziţiilor legale menţionate, nu poate fi executat în condiţiile art. 969 şi art. 1295 C. civ., astfel încât se va admite apelul, se va casa decizia şi se va respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul K.W., menţinându-se sentinţa primei instanţe.
avocatnet.ro explicăm legislația
steelboy_dexter, utilizator
themis, utilizator
marianpopaconsult 
Chiriac Roxana