Interviu: Ce pot face cumpărătorii în cazul insolvenței dezvoltatorului imobiliar și sfaturi utile pentru achiziția de noi locuințe

Într-o lume în continuă schimbare și dezvoltare, piața imobiliară reprezintă una dintre cele mai dinamice și, în același timp, una dintre cele mai riscante sectoare de investiții. O recentă analiză a Frames Media Network relevă o situație îngrijorătoare: aproximativ 70% dintre dezvoltatorii imobiliari prezintă un risc mare de intrare în insolvență.

Astăzi discutăm cu un expert în dreptul imobiliar -- Ovidiu Miheț, Managing partner la MH Lawyers -- despre un subiect sensibil: insolvența dezvoltatorilor imobiliari și impactul acesteia asupra cumpărătorilor. Vom încerca să înțelegem ce măsuri pot lua cumpărătorii pentru a se proteja și care sunt pașii de urmat în cazul în care se confruntă cu acest scenariu nefericit.

1. Ce presupune insolvența dezvoltatorilor imobiliari pentru cumpărătorii care au achitat în avans (sau integral) costul locuinței? Într-o astfel de situație, care sunt șansele ca respectivul cumpărător să își recupereze investiția?

Ovidiu Miheț: ”Din nefericire, în situația în care procedura insolventei este deschisă, legea oferă prea puține remedii eficiente în favoarea promitentului cumpărător. Astfel, posibilele căi de acțiune ale unui promitent cumpărător sunt următoarele:

A. Solicitarea de încheiere a contractului

Principalul remediu oferit promitentului cumpărător este stipulat prin art. 131 din Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență. Prin acest articol se reglementează expres posibilitatea promitentului cumpărător de a solicita administratorului judiciar al dezvoltatorului aflat în procedura insolvenței să execute antecontractul încheiat, respectiv să transmită proprietatea asupra bunului imobil. Pentru clarificare, articolul sus-menționat prevede faptul că:

«Obligațiile rezultând dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

1. prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
2. prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
3. bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare;
4. în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară».

Condițiile reglementate la punctele de mai sus necesită a fi îndeplinite cumulativ pentru recurgerea la acest remediu, iar din analiza acestora se poate concluziona cu ușurință faptul că acest remediu al promitentului cumpărător poate fi aplicat doar într-o proporție foarte mică din cazurile care se ivesc în practică. Astfel, în ceea ce privește prima condiție, chiar dacă plata integrală a prețului ar putea fi efectuată de către un virtual solicitant, condiția vizând posesia cumpărătorului este una destul de limitativă și de multe ori imposibil de realizat în practică.

Referitor la valoarea prețului imobilului în raport cu valoarea de piață, această condiție presupune efectuarea unui raport de evaluare, raport care se întocmește după momentul cererii depuse de către promitentul cumpărător.  Or, de la momentul semnării antecontractului până la momentul solicitării de încheiere a actului notarial, prețul de piață poate avea o evoluție ascendentă, situație în care condiția nu mai este satisfăcută. Pe de altă parte, este cunoscută practica dezvoltatorilor imobiliari de acordare a unor discount-uri semnificative în situația în care se achită un avans consistent al vânzării (50% sau mai mult din valoarea imobilului). În mod evident, această reducere a prețului acordată inițial nu se regăsește și în raportul de evaluare întocmit. Și în această situație prețul convenit la semnarea antecontractului va fi aproape întotdeauna sub prețul mediu al pieței.

În ceea ce privește condiția neafectării unui plan de reorganizare, este important de menționat că în această situație creditorii importanți ai procedurii (bănci, alte instituții financiare etc.) s-ar putea să aibă interese contrare micilor creditori ce fac parte din categoria creditorilor chirografari. Pe de altă parte, exprimarea textului de lege este destul de laxă, permițând o interpretare subiectivă din partea administratorului judiciar.

În privința ultimei condiții instituite de art. 131, anume notarea antecontractului în cartea funciară (condiție introdusă mai recent în legislație), se impun două precizări. În primul rând, în practică, cele mai multe probleme se ivesc la cumpărarea unor apartamente aflate în stadiu de proiect sau construcție, din cuprinsul unor ansambluri rezidențiale, situație în care, la momentul semnării antecontractului, nu există cărți funciare pentru fiecare unitate locativă în parte, condiția devenind astfel imposibil de îndeplinit. În al doilea rând, practica a propus ca remediu notarea antecontractului în cartea funciară a terenului pe care urmează să se ridice clădirea, însă și această soluție prezintă o serie de dezavantaje. Atât timp cât nu există lucrări de cadastru, identificarea unității locative care face obiectul antecontractului este dificil de realizat. Astfel, chiar dacă promitentul-cumpărător notează în cartea funciară a terenului antecontractul său, se poate găsi în situația neplăcută de a primi un apartament cu totul diferit față de cel care făcea obiectul antecontractului.

În plus, în ultima perioadă, din ce în ce mai mulți dezvoltatori imobiliari solicită cumpărătorilor renunțarea la înscrierea antecontractului în cartea funciară, fiind motivați de cerințele exprese ale finanțatorilor și de necesitatea obținerii semnăturii de la fiecare cumpărător pentru efectuarea anumitor operațiuni asupra imobilului (cu titlu de exemplu, intabularea construcției, apartamentarea și intabularea fiecărui spațiu locativ în parte).

În concluzie, în cazul în care dezvoltatorul imobiliar se află în procedura insolvenței, chiar dacă cumpărătorul a plătit a plătit avans și dispune de sumele necesare plății întregului preț, perfectarea contractului de vânzare-cumpărare este, în cele mai multe cazuri, imposibil de realizat.

B. Înscrierea la masa credală cu suma reprezentând avansul

Această opțiune este cel mai frecvent întâlnită în practică întrucât, așa cum arătam mai sus, posibilitatea de încheiere a contractului este în multe cazuri imposibilă ulterior datei deschiderii procedurii. Astfel, după deschiderea procedurii, administratorul judiciar notifică creditorii asupra termenilor și condițiilor în care se poate depune declarația de creanță sau cererea de înscriere la masa credală. Acest act se depune atât la instanța de judecată, cât și la administratorul judiciar. Nedepunerea declarației de creanță în termenul stipulat în hotărârea judecătorească prin care s-a deschis procedura echivalează cu imposibilitatea de a recupera vreo sumă rezultată din valorificarea bunurilor debitoarei.

Dacă se va opta pentru această opțiune, este important de reținut faptul că această creanță izvorâtă din antecontract va fi una chirografară (simplă). Având în vedere faptul că în cele mai multe situații la masa credală sunt înscrise și privilegiate, care dețin prioritate la distribuirea sumelor decurgând din lichidarea averii debitorului, obținerea de către creditorii chirografari a sumelor se realizează dificil sau chiar deloc. Simplist vorbind, în situația în care terenul aferent complexului rezidențial este ipotecat în favoarea băncii, din prețul vânzării se va achita prioritar creditul, iar în situația în care există disponibil, acesta va fi repartizat către ceilalți creditori. De menționat că, în practică, există extrem de puține proceduri de insolvență în care creanțele creditorilor chirografari au fost satisfăcute în integralitate.

În concluzie, chiar dacă se optează pentru acest remediu, șansele de recuperare a sumelor investite sunt foarte mici.”

2. În situația ipotetică în care imobilul este gata (sau aproape gata de finalizare), dezvoltatorul inițial este în faliment, iar finalizarea proiectului este preluată de un alt constructor, care sunt opțiunile cumpărătorului care a dat un avans (sau a plătit suma integrală)? Poate opta pentru primirea apartamentului, nu pentru returnarea banilor?

Ovidiu Miheț: ”Preluarea imobilului de către un nou dezvoltator, în situația în care dezvoltatorul inițial este în faliment, se poate face doar prin adjudecare în cadrul procedurii insolvenței. În esență, imobilul va ieși din patrimoniul dezvoltatorului în faliment și va deveni proprietatea noului dezvoltator. Chestiunea definitorie, care ne va conduce și la răspunsul la întrebare, este reprezentată de faptul că, potrivit art. 91 din Legea 85/2014, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenție, sechestre, de orice fel. Prin urmare, cumpărătorul nu va avea niciun drept față de noul dezvoltator, care dobândește imobilul liber de sarcini.

Raportul juridic care s-a născut între dezvoltatorul inițial și cumpărător nu dă naștere la obligații în sarcina noului dezvoltator, unicul remediu pe care cumpărătorul îl are fiind înscrierea la masa credală a dezvoltatorului inițial și recuperarea avansului din sumele primite de acesta în urma adjudecării de la noul dezvoltator. Predarea apartamentului de către noul dezvoltator presupune existența unui raport juridic diferit între acesta și cumpărător, raport care nu se poate naște ca urmare a adjudecării. Implicit, nici suma de bani nu poate fi returnată de către noul dezvoltator, această obligație incumbându-i doar dezvoltatorului aflat în faliment.”

3. Care sunt pașii pe care trebuie să ii urmeze o persoană aflată într-o astfel de situație?

Ovidiu Miheț: ”În cazul în care o persoană care a plătit avansul pentru un imobil observă că dezvoltatorul care ar fi trebuit să termine locuința a intrat în insolvență, va trebui mai întâi să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile de la art. 131 din Legea 85/2014, analizate în detaliu mai sus, iar dacă observă că acestea sunt îndeplinite, să ceară administratorului judiciar să încheie vânzarea în formă autentică și în condițiile prevăzute de antecontract. Dacă observă că aceste condiții nu sunt îndeplinite, următorul pas este redactarea unei declarații de creanță, în cel mai scurt timp posibil, pentru a spori șansele de recuperare a sumelor.”

4. Ce ar trebui să facă cumpărătorul pentru a evita această situație?

Ovidiu Miheț: ”Întrucât am analizat mai sus remediile pentru recuperarea avansului pe care cumpărătorul le are după intrarea în faliment a dezvoltatorului, în continuare aș vrea să prezentăm posibilitățile și opțiunile pe care le are un cumpărător, anterior semnării antecontractului, pentru preîntâmpinarea sau reducerea riscurilor generate de o eventuală insolvență a dezvoltatorului. În contextul răspunsurilor mele anterioare, cred că cititorii dumneavoastră au constatat că este mult mai greu să dregi un fapt consumat decât să previi situațiile nefericite, așa că aș vrea să le recomand cu tărie o astfel de abordare.

Principalul remediu provine din zona nejuridică și presupune încheierea directă de contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile finalizate. Semnarea unui antecontract și plata unui avans pentru un imobil care se află încă în stare de proiect implică riscuri multiple. Astfel, orice cumpărător trebuie să pună în balanță reducerea de preț de care beneficiază prin plata în avans și riscurile asociate unei astfel de operațiuni. Pentru a evita situații neplăcute, cumpărătorii ar trebui să depună un efort minim și să cerceteze situația legală și financiară a dezvoltatorului. Acest lucru se poate realiza prin parcurgerea câtorva pași:

• obținerea și verificarea extrasului de carte funciară aferent terenului;
• verificarea sumelor pentru care dezvoltatorul are constituite ipoteci asupra terenului pe care se construiește;
• verificarea situației financiare a societății pe ultimii ani din datele publicare de către Agenția Națională de Administrare Fiscală și Registrul Comerțului;
• verificarea pe portalul instanțelor de judecată a eventualelor litigii pe care le are dezvoltatorul în legătură cu alți cumpărători, constructori sau chiar cu autoritățile în ceea ce privește documentele tehnice ale construcției;
• verificarea stadiului documentației tehnice a imobilului și construcției prin analiza datelor publicate de către autoritățile locale.

Un alt posibil remediu este alegerea unor dezvoltatori imobiliari reputați, care au în portofoliu mai multe proiecte (din care cel puțin o parte sunt finalizate). Există și o oarecare practică prin care anumiți dezvoltatori creează companii de proiect în patrimoniul cărora există doar terenul aferent unui proiect, care, în general, este grevat de ipoteci, șansa de recuperare a investiției fiind mică în acest caz.

De asemenea, cumpărătorul care dorește să evite riscurile poate să plătească un avans mai mic (chiar dacă reducerea prețului nu va fi la fel de mare ca în cazul achitării unui avans reprezentând 50% din valoarea imobilului). În plus, avansul poate fi contragarantat personal de administratorul societății sau de o instituție bancară. Solicitarea deschiderii unui cont escrow sau fiduciar în care banii de avans sunt păstrați până la finalizarea construcției. Practic, eliberarea banilor către dezvoltator se face doar sub condiția prezentării documentelor justificative. Această soluție, deși juridic este perfect aplicabilă în situația dată, în practică nu satisface cerințele dezvoltatorilor de a dobândi o finanțare gratuită din partea cumpărătorilor anterior finalizării construcției.

Un alt potențial remediu despre care am vorbit și mai sus se referă la notarea antecontractului în cartea funciară a terenului pe care va fi amplasat imobilul, cu mențiunea că, în cazul în care proiectul este preluat de un alt dezvoltator în urma falimentului celui inițial, această promisiune nu mai produce efecte, dezvoltatorul dobândind imobilul liber de sarcini. Cea mai la îndemână soluție ar fi aceea a contactării unui avocat specializat, care să evalueze potențialele riscuri ale vânzării, să analizeze propunerea de antecontract înaintată de dezvoltatori, să verifice clauzele referitoare la penalități și dobânzi și să propună remedii pentru situația specifică a fiecărui cumpărător.”

5. Ce poate face un cumpărător în momentul în care constată o decalare a programului de construire a imobilului față de convenția inițială avută cu dezvoltatorul?

Ovidiu Miheț: ”În general, remediile pe care cumpărătorul le are la îndemână sunt prevăzute în contractul semnat cu dezvoltatorul. Remediile se plasează tot anterior contractului, astfel că la momentul discutării contractului trebuie negociate cu atenție clauzele privind termenele de finalizare, cuantumul penalităților de întârziere, precum și cele privind obligațiile esențiale ale părților.

6. Au cumpărătorii la dispoziție mecanisme de securizare a investiției?

Ovidiu Miheț: ”După cum am precizat și mai sus (la întrebarea a patra), există, dar sunt foarte rare. O soluție adoptată de alte țări, care a pus capăt acestor riscuri, este instituirea obligației legale în sarcina dezvoltatorilor de a deschide conturi bancare de tip escrow pentru toate sumele încasate cu titlu de avans. Spre exemplu, în Polonia, Legea dezvoltatorilor, care a intrat în vigoare în 2012 și a fost modificată în 2021, instituie în sarcina dezvoltatorilor obligația de a menține deschise conturi escrow până la predarea ultimei unități locative din complex, asigurând astfel protecția adecvată a cumpărătorului, având în vedere că dezvoltatorii nu se vor putea folosi de banii primiți din avansuri, în niciun caz, până când nu își îndeplinesc toate obligațiile asumate, insolvența sau falimentul acestora neafectând sumele din aceste conturi.”

7. Ce alte aspecte ar trebui să știe și de care să țină cont un cumpărător înainte de a se angaja într-o astfel de investiție (sau după)?

Ovidiu Miheț: ”Înainte ca un cumpărător să se angajeze într-o investiție imobiliară, ar trebui să verifice cu strictețe actele de proprietate, precum și documentațiile de urbanism. Există, pe lângă riscul insolvenței, și riscul ca recepția proprietății să nu se poată realiza, din cauza diverselor modificări în execuția proiectului, sau ca acesta să nu poată fi racordat la rețelele de utilități, din diverse rațiuni de ordin juridic sau faptic. Un alt aspect foarte important, la care orice cumpărător trebuie să fie atent, este faza în care se află utilitățile. Niciodată nu ar trebui achiziționat un imobil care are utilități, dar sunt în faza de organizare de șantier. Colegii dumneavoastră din presă și televiziune au prezentat situațiile dramatice în care au ajuns oameni care au cumpărat în aceste condiții, iar o astfel de situație poate fi evitată, dacă suntem puțin mai atenți de la bun început.

Înainte de a încheia, ținând cont de diversitatea mare de probleme la care trebuie să fie atent un potențial cumpărător, aș vrea să punem din nou accent pe importanța apelării la specialiști (avocați, experți constructori, arhitecți urbaniști etc.), mai ales înainte de a semna orice fel de contract vizând un imobil nefinalizat. De asemenea, cititorii dumneavoastră trebuie să știe că, începând cu anul 2020, prin Legea 7/2020 a fost introdusă condiția existenței racordărilor la rețelele de utilități publice (iluminat, apă și canalizare, gaze) pentru efectuarea recepției construcției, tocmai pentru a stopa acțiunile de alimentare cu gaz de la butelii îngropate în pământ sau alimentări cu apă din rezervoare aflate la etajele superioare, practicate de unii dezvoltatori. În final, vreau să precizez foarte clar faptul că achiziționarea unui imobil din faza de proiect presupune, implicit, o serie de riscuri, care, ca în cadrul oricărei investiții viitoare, trebuie analizate, diminuate pe cât posibil sau acceptate ca atare, la momentul achiziției.”