Se pot vinde sau nu parti din proprietatea comuna?

Curtea constitutionala motiveaza corect decizia dat trebuie avute in vedere mai multe aspecte

In legislatia romaneasca sunt definite 2 tipuri de proprietate pe cote parti:
- proprietate pe cote parti obisnuita sau temporara
- proprietate pe cote parti fortata

In cazul asociatiilor de proprietari, tipul de proprietate "default" este cel de proprietate fortata.
Exista insa si cazuri in care exista si drept de proprietate pe cote parti obisnuita, cel mai intalnit fiin cazul mansardelor noi construite. Un alt exemplu intalnit mult mai rar, este cel al asociatiilor de proprietari ce sunt la randul lor proprietare pe anumite spatii.

Deci in mod normal dreptul de proprietate asupra unei uscatorii este de proprietate pe cote parti fortata.

Insa exista anumite situatii in care dreptul de proprietate fortate poate sa inceteteze:

- dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunurilor comune de către un singur titular

- incetarea coproprietăţii forţate atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. In practica judiciară s-a decis astfel, spre exemplu, podul unei clădiri aflat în folosinţă comună, care poate fi partajat comod în natură fară a fi lezate în nici un fel interesele coproprietarilor. S-a mai decis că atunci când suprafaţa unei curţi o depăşeşte pe cea normală, porţiunea respectivă de teren poate fi împărţită, fără ca, admiţând atare acţiune, instanţa judecătorească să înfrângă principiul general al coproprietăţii forţate.

- incetarea coproprietăţii forţate prin acordul tuturor coproprietarilor. Acest mod de încetare este creaţia practicii judiciare, care a decis că: “starea de indiviziune forţată asupra părţilor comune poate să înceteze, dacă există acordul tuturor coproprietarilor, dar nu împotriva voinţei lor, refuzul unui coproprietar de a consimţi neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său”. Partajul este posibil numai dacă bunul comun prin natura sa poate fi împărţit.



Puteti sa cititi mai in detaliu aceste aspecte in linkurile de mai jos
[ link extern ] /
[ link extern ] /
[ link extern ]

Practica judiciara este diversa si se poate ajunge la rezultate diferite in situatii similare.

Eu, neavand studii juridice, m-am dus la textul NCC, la capitolele referitoare la proprietatea comuna si am citit acolo ca exista, ma refer numai la ce ne intereseaza pe noi acum:
- proprietate comuna obisnuita (art.634 - 645);
- proprietate comuna fortata - cazul asociatiilor de proprietari (art.646 - 666).

In cadrul capitolelor referitoare la proprietatea comuna fortata citesc:

Actele juridice privind cotele-parti Art. 651
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.

Mai departe:

Incetarea destinatiei folosintei comune Art. 658
(1) Incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) In cazul incetarii destinatiei de folosinta comuna in conditiile alin. (1), devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.

Din aceste doua articole eu inteleg ca cota-parte indiviza este un accesoriu si ca atare va fi instrainat o data cu proprietatea principala, dar ca exista posibilitatea ca folosinta comuna, nu proprietatea, asupra unei parti din aceasta cota-parte indiviza cu caracter fortat sa inceteze pentru un scop ulterior in care toti proprietarii sunt de acord.

In aceasta situatie ce se face cu uscatoria care poate fi definita bine in spatiu? Toti proprietarii hotarasc sa o scoata din situatia de proprietate comuna fortata si sa o introduca in situatia de proprietate comuna obisnuita, bineinteles printr-un act de dispozitie, nu de administrare, adica la notar, justitie si cu inscrierea spatiului in cartea functiara ca spatiu de sine statator.
Pana aici sunt lamurita, Dar de ce ar face asta proprietarii? Din NCC vedem ca acest caracter fortat nu permitea decat fie folosirea in comun a spatiului respectiv, fie atribuirea in folosinta exclusiva numai a unui coproprietar sau a mai multora. Deci folosinta acestor spatii era destul de restransa ca posibilitati.
Daca scoatem uscatoria din cadrul proprietatii comune fortate si prin acte de dispozitie o transformam in proprietate comuna obisnuita, proprietarii au mai multe posibilitati de utilizare a acelui spatiu. Si asa, ma duc la capitolul proprietatii comune obisnuite, la

Modul de folosire a bunului comun Art. 639
Modul de folosire a bunului comun se stabileste prin acordul coproprietarilor, iar in caz de neintelegere, prin hotarare judecatoreasca.

Actele de administrare si de dispozitie Art. 641
.............
(4) Orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare si locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum si actele care urmaresc exclusiv infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispozitie.

Nicaieri in capitolul despre proprietatea comuna obisnuita nu se pomeneste despre instrainare, ceea ce este diferit de termenul de incetare a folosintei comune.

De aici eu am tras concluzia ca intr-un condominiu coproprietarii pot face ce vor cu proprietatea comuna, ca o folosesc in comun, ca o atribuie unuia dintre coproprietari, ca o transforma in proprietate comuna obisnuita si o cesioneaza tertilor sau o atribuie cu titlu gratuit cuiva, ca o inscriu ca suprafata de sine statatoare in cartea funciara, orice pot face dar pana la instrainare.

Pe de alta parte este un nonsens sa vrei ca si coproprietar cu drepturi depline, in cazul proprietatii comune fortate, sa renunti la dreptul tau de acord in favoarea unei 2/3 dintre coproprietari care pot hotari ceva. orice, in cazul coproprietatii comune obisnuita.
Tradus in cazul uscatoriei ar fi ca eu sa fiu de acord cu vanzarea, sa zicem ca ar fi posibila, sa se faca toate demersurile pentru inscrierea uscatoriei ca spatiu iesit din folosinta comuna, intre timp ma razgandesc, dar deja cuvantul meu nu mai are nicio importanta. Cele 2/3 de coproprietari pot hotari si in locul meu sa vanda uscatoria.

Aici intelegerea mea juridica se opreste.

elga50 a scris:

Daca scoatem uscatoria din cadrul proprietatii comune fortate si prin acte de dispozitie o transformam in proprietate comuna obisnuita, proprietarii au mai multe posibilitati de utilizare a acelui spatiu.
...
Nicaieri in capitolul despre proprietatea comuna obisnuita nu se pomeneste despre instrainare, ceea ce este diferit de termenul de incetare a folosintei comune.
...

Daca uscatoria devine proprietate comuna obisnuita atunci nu se mai aplica Art. 651 din CC (si nici acea motivare a curtii constitutionale)
Proprietatea comuna obisnuita poate fi instrainata fara restrictii de orice proprietar, atat timp cat nu se lezeaza drepturile celorlalti.
Cu alte cuvinte, daca toti sunt de acord, aceasta se poate ceda fara nici un fel de problema.


Din punctul meu de vedere nu mai are rost nici macar sa mentionam ideea de instrainare cu 2/3 pentru ca poluam subiectul. Ar trebui sa uitam complet de acele prevederi.

Unu. Coproprietatea fortata are un temei: bunul este destinat folosintei comune pentru ca slujeste ca accesoriu necesar folosirii bunului principal. Chiar în practica juridiciară anterioara intrarii in vigoare a Noului Cod civil s-a dispus că este posibilă încetarea coproprietăţii forţate asupra bunurilor comune, în mod excepţional, dacă se va dovedi că ea nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută, iar natura şi destinaţia spaţiului comun în discuţie permit împărţeala sa. În acest sens, fostul Tribunal Suprem s-a pronunţat în cazuri cum ar fi împărţirea podului comun al unor locuinţe (TS în compunerea prevăzută de art. 39 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 58/1968, dec. nr. 31/1977, Repertoriu III, p. 65) sau a terenului aferent acestora, care depăşeşte suprafaţa normală a unei curţi (TS, secţ. civ., dec. nr. 376/1969, în CD 1969, p. 76-77; TS, secţ. civ., dec. nr. 11877/1974, în CD 1974, p. 60). (vezi F. A. Baias si ceilalti, Noul Cod civil - Comentarii pe articole, art. 658)
Chiar si sub disp. vechiului cod civil, odata incetata coproprietatea fortata erau incidente dispozitiile de drept comun privind coproprietatea obisnuita privitoare la partaj si instrainare.
Doi. In prezent art. 658 Cod civ. reglementeaza incetarea dstinatiei folosintei comune si implicit a coproprietatii fortate. Insa dispozitiile privitoare la majoritatea de 2/3 au fost criticate si sunt neconstitutionale pentru exact aceleasi motive cu cele avute in vedere de CCR in decizia 1514/2011.(decizia aminteste si art. 658) "Teza a II-a a art. 658 alin. (2) NCC conţine o derogare la regula unanimităţii, impusă de art. 641 alin. (4) NCC, în cazul încheierii unor acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun. Astfel, înstrăinarea sau ipotecarea părţii comune se vor putea realiza şi numai prin hotărârea a două treimi din numărul coproprietarilor. Pe această cale se poate ajunge la înstrăinarea forţată a cotelor-părţi ce aparţin coproprietarilor care nu au consimţit la încheierea actului juridic. Pe lângă faptul că soluţia aleasă de legiuitor este lipsită de raţiune, ea este şi o probă de inconsecvenţă, de vreme ce, pentru acte juridice de o mai mică gravitate, cum ar fi atribuirea în folosinţă exclusivă a unor părţi comune, trebuie întrunită o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi." (vezi F. A. Baias si ceilalti, Noul Cod civil - Comentarii pe articole, art. 658)
In concluzie: Coproprietatea fortata poate inceta daca bunul asupra caruia poarta nu mai slujeste folosintei comune. Odata ce a incetat coproprietatea fortata se aplica normele de drept comun privind partajul si instrainarea. In opinia mea, dispozitiile privind majoritatea de 2/3 din numarul de proprietari (daca X are 9/16 din bun iar alti 7 coproprietari au fiecare cate 1/16 ei hotarasc cu privire la bunul in coproprietate cu toate ca X este proprietar majoritar :O) pentru a stabili incetarea folosintei comune si dispozitiile art.658 sunt neconstitutionale aceasta hotarare trebuind sa fie luata cu unanimitate de voturi iar in caz de conflict, doar de instanta de judecata.

Acum intrebarea este:
- daca toti proprietarii sunt de acord cu vanzarea unei bucati din proprietatea comuna dupa ce ea a iesit din starea de proprietate comuna fortata, se poate face?

Multumim mult, domnule avocat!