Se pot vinde sau nu parti din proprietatea comuna?

Va deranjez pentru o clarificare,

''vi se poate concesiona pe 49 de ani, contra unei chirii modice care sa intre in fondul de reparatii al asociatiei''

Pentru a concesiona unei societati comerciale un spatiu de la parterul blocului nostru(sala de intalniri...), de acordul a cator proprietari este nevoie?

In principiu de majoritatea 50% + 1 plus proprietarii direct afectati (palier si sus).
Dar, cu cat sunt mai multi, cu atat mai bine.

Stiti unde este problema aici? In mod normal concesionarea este „una” si inchirierea este „alta”...
Iar la faza cu ”chiria modica”, personal nu sunt de acord. Chiria este chirie si se negociaza. Avantajul/dezavantajul inchirierii este ca se face pe un termen limitat - iar uneori este chiar bine-venita masura, prin contract pot fi inserate conditii/modalitati de incetare a contractului. In cazul concesionarii, este altceva. Asociatia cedeaza acel spatiu pe o perioada foarte mare de timp unui tert, desigur in schimbul unei sume. Deoarece, efectiv nu am vazut un asemenea contract, nu stiu exact ce clauze se pot insera acolo, astfel incat acesta se intocmeste de obicei la un birou de avocatura sau chiar direct la notariat. Oricum, clauzele se negociaza intre parti.

Haideti sa lamurim o data pentru totdeauna acest aspect.
Pentru ca exista multe pareri care sustin ca proprietatea comuna nu se pote vinde si sunt gresite dupa parerea mea.

In momentul de fata in aceasta privinta legea se pronunta astfel Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr7/1996:

Art. 26
(2) Dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.

Acest articol, spune cu alte cuvinte, ca proprietatea comuna poate fi vanduta numai daca toti proprietarii sunt de acord.

Sa uitam de Decizia Curţii Constituţionale nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011, si sa n-o mai mentionam. Aceasta decizie doar a invalidat articolele de lege care spuneau ca proprietarea comuna se poate instraina cu o majoritate de 2/3. Decizia este de bun simt pentru ca altfel s-ar fi incalcat dreptul de proprietate al celor 1/3 care nu doreau vanzarea.
Ca sa sintetizez, decizia nu interzice vanzarea proprietatii comune. Decizia doar anuleaza acele 4 alineate buclucase 3-6, din art 26(fost 45 inainte de renumerotare)

Proprietatea comuna are caracter fortat si perpetuu si cota-parte indiviza pe care fiecare proprietar o are din aceasta nu poate fi despartita prin instrainare de proprietea principala de care apartine.

Corect doar partial. CPI e ceva - un drept, proprietatea comuna e altceva. Iar proprietatea comuna poate fi de mai multe feluri.

1. Transformarea formei de coproprietate fortata într-o coproprietate vremelnica este posibila, daca toti propritarii sunt de acord.
Daca toti proprietarii sunt de acord se pot aduce modificari asupra propretatii.
Se poate transforma un hol intr-un birou
Se poate mari proprietatea comuna prin construirea unei mansarde
Se poate chiar distruge proprietatea comuna - Ex demolarea unui imobil si divizarea terenului in proprietatii individuale.
Sau chiar divizarea unui imobil constituit din parti comune si individuale in proprietati comune - vezi miile de divizari de pe urma mostenirilor.
Doi proprietari pot sa-si cedeze unui atuia o proprietate comuna, sau chiar unui tert.
Legistatia permite astfel de transformari si transferuri de proprietate si in cazul asociatiilor de proprietari. Cand toti proprietarii sunt de acord, binententeles.


2. \"Uscatoria nu face parte nu poate face obiectul unui drept de coproprietate fortata si perpetua, fiind un bun de sine statator, putând fi folosit independent numai de catre unul sau mai multi proprietari, nefiindu-i afectata destinatia, coproprietatea asupra sa anterior vânzarii fiind una obisnuita si temporara.\" - citat din decizia unei instante.

Uscatoria face obiectul unui drept de proprietate temporara a proprietarilor de apartamente care poate fi partajat si totodata înstrainat, deoarece acest spatiu nu reprezinta un accesoriu a bunului principal (apartamentul) si nu are o destinatie absolut necesara utilizarii normale a bunului principal.Legea nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari admite posibilitatea înstrainarii dreptului de proprietate individuala asupra spatiilor cu alta destinatie decât cea de locuinta în cadrul unui condominiu, mentiune ce se regaseste si în prevederile art. 47 din Legea nr. 7/1996.


S-au facut mii de astfel de \"vanzari\" in toata tara, unele prin notar altele prin hotarare judecatoresca.
Atat timp cat toti proprietarii sunt de acord, vanzarea de poate face fara nici o problema.

Intr-adevar, in Decizia 1514/2011, CC face referire la neconstitutionalitatea "buclucaselor" articole pentru ca la acestea se referea cererea de solutionare.
Totusi in motivare avem urmatorul text pe care nu-l putem ignora:

[...]Aceasta forma de coproprietate se mentine independent de vointa coproprietarilor, deoarece poarta asupra unor bunuri accesorii al caror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care il urmeaza. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care apartin unor titulari diferiti presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietatii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietatii fortate poate sa exercite folosinta asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fara a aduce, insa, atingere dreptului celorlalti coproprietari.

In acest sens, art.647 alin.(1) din Legea nr.287/2009 privind Codul civil stipuleaza ca
*Fiecare coproprietar poate exercita folosinta bunului comun, cu conditia sa respecte destinatia acestuia si sa permita exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari.*

Asadar, niciun act de dispozitie nu poate sa aiba ca obiect exclusiv cota-parte indiviza din coproprietatea fortata decat odata cu instrainarea bunului principal, astfel cum prevede si art.651 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, potrivit caruia *Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.*

Asa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate fortata si perpetua, fara a avea in vedere proprietatea exclusiva asupra bunurilor principale pe langa care cele aflate in coproprietate fortata sunt accesorii.

De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate fortata are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica intr-un alt mod decat impreuna si nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.