TVA redus locuințe: Atenție la gestionarea antecontractelor din 2021-2022, pentru că dezvoltatorii se pot expune unui risc major de recalificare

Din 2024, cota redusă de TVA pentru livrarea de locuințe se majorează de la 5% la 9%, conform Legii 296/2023. Și, totodată, apar cerințe suplimentare pentru ca o locuință să fie considerată locuibilă ca atare la momentul livrării, pentru a fi eligibilă pentru taxa redusă. Deși 2024 este stabilit ca o perioadă de tranziție în care se mai poate aplica TVA-ul de 5%, vorbim doar de antecontractele din 2023, nu și de cele din 2021 și 2022.

„Ce se întâmplă cu acele contracte din 2021-2022? Una dintre practicile pe care le observăm în orașele mari din țară este de reziliere a contractelor încheiate în 2021-2022 și încheierea de contracte noi fără a se plăti avansuri. Atenție și la această chestiune. Un contract nu se poate rezilia sau rezoluționa doar din cauza apariției unei modificări legislative. Trebuie să existe o anumită condiționare, trebuie să existe o anumită descriere a actului de reziliere a respectivului contract sau acelui act de rezoluțiune - adică neterminarea respectivei construcții la timp sau orice altă chestiune. Iar condiția suplimentară față de această chestiune este de plată a unui avans în cursul anului 2023.

Și chiar dacă aveți un motiv pentru care faceți această reziliere/rezoluțiune (depinde de tipologia de contract), ați plătit avansul respectiv și ați respectat toate regulile, puteți să vă confruntați cu situația recalificării sau cu o situație în care vi se va imputa că ați făcut un aranjament financiar, dacă mecanismul sau scopul pentru care ați făcut acest lucru este exclusiv acela pentru a obține un beneficiu fiscal. Deci, atenție foarte mare la această chestiune, pentru că mulți dezvoltatori încearcă să găsească soluții pentru clienți”, a atenționat, la un webinar recent organizat de NNDKP, Ciprian Păun, Partener.

Astfel, avocatul descurajează practicile dezvoltatorilor imobiliari care în această perioadă s-ar gândi să facă în așa fel încât să evite aplicarea cotei de 9%. În eventualitatea unui control ulterior al Fiscului, există șanse foarte mari ca multe dintre aranjamentele făcute acum, pentru aplicarea cotei de 5%, să fie recalificate și să se facă impuneri suplimentare pentru TVA.

„La orice v-ați gândit... mai bine vă gândiți încă o dată. Din ce în ce mai mult, autoritatea fiscală, în procedura de inspecție, redefinește sau recalifică o serie de «construcții» pe care le facem în aranjamente artificiale care au un singur scop - obținerea unui beneficiu fiscal. Orice fel de întrebare «Cum să facem ca să rămânem cu TVA de 5%?» va rămâne în zona «Faceți cum vreți, dar faceți bine», ca să zic așa. Pentru că orice fel de discuție am inaugura prin această dezbatere nu putem să nu ne expunem riscului de recalificare. S-au expus riscului de recalificare în special foarte mulți dintre cei care, de exemplu, au achiziționat apartamente și au lăsat pe un contract cu TVA de 19% parcările adiacente. Cel puțin în zona Transilvaniei avem deja o jurisprudență constantă de recalificare a contractelor de vânzare-cumpărare cu TVA de 5% prin includerea parcărilor achiziționate separat și automat s-a depășit plafonul din Codul fiscal de 600.000 lei. (...)

Există o perioadă de excepție de la aplicarea prevederilor cu cota redusă de 9%, și anume păstrarea cotei de 5%, pentru locuințele pentru care s-au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare sau plăți în avans în timpul anului 2023 - atenție foarte mare la această chestiune. Dacă este vorba de o singură locuință, definirea acestor locuințe locuibile ca atare se face pe vechea reglementare. Aici avem o mare discuție, pentru că Legiuitorul a omis situația antecontractelor din 2021-2022 - pentru acestea, veți putea aplica cota redusă de 9% doar dacă vă calificați pentru cota redusă, adică dacă locuințele, pe lângă celelalte criterii, vor fi locuibile ca atare pe reglementarea nouă. Pentru că excepțiile sunt exclusiv pentru contractele încheiate în cursul anului 2023”, a precizat Ciprian Păun.

• Citește și: TVA redus la locuințe: Schimbarea listei dotărilor minime aduce mari probleme dezvoltatorilor imobiliari și, automat, riscul unor impuneri suplimentare.

Legea 296/2023 prevede, la articolul V, că TVA-ul de 5% se aplică în 2024 dacă pentru locuințele achiziționate de persoanele fizice s-au încheiat în 2023 acte juridice pentru plata în avans a acestora. În aceste situații, cerințele minime pentru ca o locuință să fie locuibilă ca atare sunt cele vechi, adică cele de dinainte de schimbările aduse de noua lege, care permit aplicarea TVA-ului de 5% chiar și pentru locuințe la gri.

„Prin derogare (...), în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplică o cotă redusă de TVA de 5% pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

(...) Cota redusă de TVA de 5% pentru operațiunile prevăzute (...) se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996 (...). Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (...)”, dispune Legea 296/2023.

Din practica recentă a inspectorilor fiscali reiese că activitățile dezvoltatorilor imobiliari sunt constant în atenția autorităților și există tot felul de situații în care se fac impuneri suplimentare pentru TVA.

• Citește și: Cotele de TVA pentru livrarea de locuințe: Nu doar modificările legislative schimbă calculele făcute inițial de părți, ci și lentoarea autorităților locale.